Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли несовершеннолетнего: что нужно знать, чтобы не нарушить закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Следующий и самый главный шаг — это инициация процедуры в органах опеки и попечительства. Для этого нужно подать письменное заявление в инстанцию, в котором отображается личное желание продать долю ребенка. Для этого необходимо разрешение обоих родителей, если они одинаково участвуют в жизни ребенка.
К сожалению, отсутствие мамы или папы часто становится преградой для отчуждения имущественных прав, или же второй из супругов категорически отказывается лишать малыша своей недвижимости. Для решения таких споров есть суд. То есть, органы опеки и попечительства имеют право на рассмотрение обращения только, если есть согласие двух родителей, или на руках готово судебное решение о невозможности участия второго из супругов в процедуре.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
До какого возраста требуется разрешение опеки
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.
Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.
Отчуждение доли квартиры в пользу бывшего мужа
Развод супругов предусматривает раздел совместно нажитого имущества. Все, что было приобретено каждым супругом до брака или во время его, но безвозмездно, не подлежит разделу. Если, конечно, нет особых обстоятельств, которые заставляют собственника делать это.
Соглашение о разделе имущества, которое супруги приобрели в браке, теперь также нужно удостоверять у нотариуса. Ну а если перераспределение недвижимости рассматривать и оформлять как отчуждение доли теперь уже постороннему человеку, без нотариуса также не обойтись. Нововведения по нотариальному удостоверению сделок с долями, имуществом несовершеннолетних детей и разделу имущества бывших супругов были сделаны законом № 391-ФЗ от 29.12.2015.
Сделки с долями права достаточно сложны в оформлении. Обратитесь к специалисту! Юрист:
- составит уведомление для сособствеников и соглашение об отчуждении доли в пользу бывшего супруга;
- поможет провести переговоры с бывшим супругом, убедит в необходимости дать согласие на продажу доли ребенка;
- объяснит порядок действий по дальнейшему оформлению перехода права на отчуждаемую долю.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Ссылки на правовые нормы
Две законодательные ссылки регламентируют права оформления и прекращения права на долю. Основания выдела долей описаны в ст. 244 ГК РФ, причины для переоформления права установлены в положениях ст. 235 ГК РФ.
Есть 4 основных способа прекращения права на долю и передачи его другому лицу или государству:
- Через наследование.
- В процессе приватизационных мероприятий.
- Путем продажи доли.
- Подарив любому человеку.
В зависимости от выбранного способа, порядок действий будет различаться. То, какие документы нужны для отказа от доли в квартире, зависит от выше указанных вариантов сделок.
Несовершеннолетний прописан в квартире
Если ребенок не является собственников недвижимости и не имеет на нее юридических прав, но при этом прописан в ней, продажа имущества происходит без уведомления ООП. Однако, есть нюанс: если интересы подопечных затрагиваются, то сделка также осуществляется с разрешения органов. Положение закреплено в п. 4 ст. 292 ГК РФ «Права членов семьи собственника жилых помещений».
Проблема с продажей такой квартиры заключается в другом – ребенок обязательно должен быть где-то прописан. Нельзя продать квартиру и выселить несовершеннолетнего в «никуда». Всех юных граждан нужно прописать в другой квартире: у друзей, родственников, в новом жилье, если таковое уже имеется, и только после этого выписать из продаваемого дома.
Причем, если ребенок еще не получил паспорт, на новом месте он должен быть прописан вместе с одним из родителей, что отражено в п. 2 ст. 20 ГК «Место жительства гражданина».
Выписку несовершеннолетнего нужно осуществлять до продажи квартиры, так как присутствие в ней маленьких детей накладывает на жилплощадь обременения. Покупатель может запросить выписку из Росреестра с данными по вашей недвижимости, увидеть, что она обремененная, и отказаться от покупки.
Вывод: если нужно продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, перед тем, как выставлять объявление о продаже, пропишите маленького члена семьи в другом доме и выпишите из продаваемого.
Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже
Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:
- Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
- Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
- Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.
Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.
Способы распределения долей в жилье, находящемся в собственности нескольких граждан
Приватизационный процесс является распространенным, так как в этом случае в отношении жилых помещений, можно осуществлять сделки, такие как продажа, обмен, передача в дар, завещание и другие в зависимости от жизненной ситуации. Получение жилья в собственность может состояться в индивидуальном порядке либо с распределением долей между гражданами, в этом случае они все будут являться долевыми собственниками.
Люди, ранее не осуществлявшие приватизацию обычно интересуются – как выделить долю в квартире? Какие действия необходимо предпринять, каков перечень документов, сдаваемых в регистрационную палату? Выдел доли из общей долевой собственности происходит тремя способами:
- если все граждане, имеющие права на распоряжение, пользование и проживание в жилом помещении, согласны на выделение доли из общей долевой собственности. В этой ситуации процесс существенно упрощен, он регламентирован статьей 252 ГК. Сначала определяются размеры долей, в соответствии с которыми будет происходить распределение. Участники составляют соглашение, регулирующее процесс выделения доли в квартире. На следующем этапе необходимо обращение к нотариусу для проверки всех оснований, документов на законность, а также удостоверения соглашения;
- если кто-либо из владельцев общей собственности не дает согласия на выделение доли в квартире. Например, люди, не зарегистрировавшие свои отношения в органах ЗАГС, купили дом или квартиру на общие деньги. В этом случае будет целесообразным направить исковое заявление в суд, чтобы выдвинуть требование на признание данного жилого помещения общей собственностью между гражданами, затем распределить его по долям, как вариант можно осуществить выдел доли в натуре в квартире;
- многие родители не знают, как выделить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку, если при ее приобретении использовался материнский капитал. Защита прав детей стоит на первом месте в сфере региональной социальной политики, поэтому этот вопрос контролируется органом опеки и попечительства. Для гарантии сохранения жилого помещения за ребенком можно оформить соглашение у нотариуса. Сделки с участием детей и семейного капитала происходят после оформления приказа отдела опеки и попечительства о разрешении на данную процедуру. В этом приказе прописывают пункт, согласно которому родитель обязан выделить долю ребенку пропорционально сумме использованного материнского капитала.
Похожая статья: документы при купле продаже квартиры.
Каждый случай индивидуален, поэтому владелец жилого помещения перед тем, как выделить долю в приватизированной квартире, должен задуматься о способе реализации этого процесса. Ему необходимо понять каким образом будет происходить распределение – выделение доли в квартире через суд или при согласии остальных участников.
Если покупаете квартиру не больше предыдущей
Органы опеки следят за тем, чтобы вы не нарушили жилищные права детей. Им важно, чтобы доли в старой и новой квартире были прежде всего равными в денежном эквиваленте. То есть если ребенок владел раньше 2 квадратными метрами стоимостью 150 тысяч рублей, в новом жилье у него должна быть доля стоимостью также не меньше 150 тысяч рублей. Стоимость долей считают от суммы сделки.
Но все усложняется, если доли у детей большие. Например, вы жили с двумя детьми на окраине в квартире площадью 80 квадратных метров. У каждого члена семьи по 20 квадратных метров. Решили переехать поближе к центру в квартиру 65 квадратных метров за 8 млн рублей. Выставили старую квартиру на продажу за 6 млн и сразу же нашли покупателя. Стоимость каждой детской доли 20 квадратных метров в старой квартире — 1,5 млн рублей. Чтобы в новой стоимость была идентичной, вам нужно выделить не меньше 12,8 квадратного метра. Квадратный метр в новой квартире стоит дороже, а значит, доля ребенка будет меньше.
Формально интересы ребенка вы не ущемили. Но есть вероятность, что опека попросит вас выделить не 12,8 метра, а все-таки 20 , чтобы точно не нарушить права детей. Тогда у каждого ребенка будет по 20 квадратных метров, а у вас с женой — 25 на двоих.
Все намного проще, если изначально вы выделили детям доли, которые соразмерны сумме материнского капитала. Скорее всего, это небольшие доли, порядка 2–5 квадратных метров. Поэтому, если будете покупать даже меньшую квартиру, уложиться в денежный эквивалент доли и выделить нужное количество метров или чуть больше будет намного проще.
Я рекомендую сделать вот что:
- Сходите в опеку муниципального округа, где зарегистрированы дети, и проконсультируйтесь. Не всегда опека вообще разрешает класть деньги на счет.
- Если вложили маткапитал, выделяйте детям доли, соразмерные сумме вложенных средств. Продать квартиру с небольшими детскими долями проще.
- Опека охраняет интересы детей. Будьте готовы обосновать, почему покупаете квартиру меньшей площади. Например, скажите, что переезжаете ближе к школе или меняете район на другой, с лучшей экологией.