Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно выселить арендатора квартиры без суда: рассказывает адвокат». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
- путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
- посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
Обращение к судебным приставам
Так как не всегда даже после вынесения судебного вердикта арендатор выселяется самостоятельно, то необходимо привлечь к этому службу судебных приставов. Для этого с исполнительным листом, который вы получите в канцелярии суда, нужно обратиться к приставу, который должен будет возбудить исполнительное производство.
В его рамках должностное лицо предупредит квартиросъемщика о необходимости съехать и если он не сделает этого, то пристав инициирует процедуру принудительного выселения – удалит из квартиры, как самого жильца, так и его вещи.
Так как составление иска о выселении из жилья квартиросъемщиков, да и сам судебный процесс достаточно сложны, то обращение за помощью к профессиональному юристу необходимо. Специалисты нашего сайта окажут вам бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным вам способом.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если
— наниматель не платил за жильё шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз – абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
— сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь – абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах – людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придётся тому, кто снимает это жильё;
Важно отметить! По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключён на срок до одного года.
— срок договора найма истёк.
Выселение без договора аренды
При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.
Но следует понимать, что отсутствие соглашение не означает, что правоотношений вовсе не было. Есть случаи, когда фактическое вступление в правоотношения считается заключением соглашения (например, в трудовом законодательстве). В таких ситуациях закон не разрешает стороне привлекать свидетелей, когда доказывается правомерность действий.
Но выселить жильцов все-таки не будет сложно. Потому что у них нет права пользования соответствующей жилой площадью.
В данной ситуации для выселения можно привлечь сотрудников правоохранительных органов. В этом случае достаточно того, что вы докажете право собственности жильем.
Наличие регистрации у жильцов
Наличие регистрации, особенно постоянной создаст трудности при выселении. На основании жилищного законодательства, наличие регистрации по месту проживания служит не только отметкой о месте пребывания. Это может дать основание пользоваться жилой площадью.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
Как привлечь к ответственности квартирантов?
В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.
В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.
Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.
Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.
Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
Расторгнуть договор найма можно через суд, но готовьтесь к расходам
Ирина Данилова описывает схему и на случай, если собственник все-таки решил подавать судебный иск.
— В этом случае собственнику нужно составить и отправить заказным письмом уведомление претензионного характера на адрес прописки арендатора — о намерении расторгнуть договор найма. После этого оформить и подать в суд иск на расторжение договора. Дождаться заседания, и договор будет расторгнут.
Какие могут быть сложности в этом случае? Все этапы — это время и деньги.
-
Перед подачей иска нужно выждать месяц после отправки заказного письма с претензией.
-
Суда придется ждать. Обычно заседание назначают примерно через месяц после подачи иска. Итого на расторжение договора нужно примерно два месяца.
-
Стоимость подачи иска — 5 базовых. Одна базовая на сегодня — 32 рубля.
-
Уведомление арендатору и исковое заявление нужно составить грамотно. Возможно, понадобится помощь юриста, а это дополнительные расходы.
Выселение жильцов без заключения договора аренды жилого помещения
В соответствии с действующим законодательством, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.
Будучи собственником квартиры, вы, по доброте душевной или корысти ради, решили заселить в квартиру жильцов. Но спустя время вы решили попросить их съехать. Причины могут быть разные – как порча квартирантами имущества и конфликты с соседями, так и личная необходимость в свободной квартире.
Кто имеет право выселить?
В принудительном выселении квартирантов может принять участие несколько лиц. При этом их права подтверждены соответствующими документами и/или полномочиями.
|
Кто выселяет |
По какому праву |
| Владелец квартиры | Право собственности, подтверждённое соответствующими документами |
| Судья районного суда | На основании искового заселения, рассмотренных доказательств и вынесенного решения |
| Судебный пристав-исполнитель | По исполнительному листу на основании судебного решения |
Самостоятельное выселение
Очень часто владельцам квартир дают совет «просто выбросить жильцов на улицу вместе с вещами». Но если арендаторы постоянно находятся в квартире или аппартаментах, то законно сделать это можно только через суд. Ни полиция, ни собственник не имеют права буквально выкидывать человека на улицу. Такие полномочия предоставлены исключительно судебным приставам на основании соответствующего решения, вступившего в силу.
На практике многие собственники просто игнорируют законодательство в данном вопросе. Они нередко обращаются к друзьям или знакомым. В итоге может возникнуть конфликт.
Стоит учесть следующее:
- Квартиросъёмщики имеют право вызвать полицию, если вы начнёте выбивать двери или попытаетесь выкинуть их из квартиры силой. И правоохранительные органы официально должны быть на стороне арендаторов, потому что закон нарушает собственник.
- Ситуация в процессе очень легко может выйти из-под контроля. Если возникнет драка, бывший арендатор способен снять побои и написать на вас заявление. В некоторых случаях это чревато даже возбуждением уголовного дела.
- При выбрасывании вещей из квартиры довольно легко повредить ценное имущество арендатора. Электроника, к примеру, может стоить очень дорого. И в таком случае вы обязаны будете компенсировать стоимость потерь.
- В процессе конфликта может пострадать ваша квартира. При серьёзных выяснениях отношений бьются зеркала, ломается мебель. Однако взыскать ущерб с арендаторов в большинстве случаев не получится. Такое выселение – незаконно, так что суд не будет на вашей стороне.
- Обиженный квартиросъёмщик способен причинить много неприятностей. Например, он может написать заявление в налоговую. Даже если ваши отношения были официально оформлены договором, арендатору ничто не мешает заявить, что по факту он передавал вам другую сумму, большую. И тогда в лице ФНС РФ вы будете тем, кто уклонялся от выплаты налогов. На основании такого заявления возможны разные неприятности, о чём подробнее говорилось выше. Кроме того, обиженный арендатор может заявить о том, что у него в квартире была крупная сумма денег и пропала. К этому легко добавляются свидетельские показания. В итоге всё заканчивается длительными, неприятными и дорогостоящими разбирательствами.