Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Особенности продажи квартиры, если два собственника
Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.
Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.
Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.
Продажа квартиры при совместной собственности
Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.
Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.
Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.
Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:
- выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
- выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
- передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Что будет если постараться продать долю без согласия других владельцев
Этап с оформлением уведомления на предоставление преимущественного права выкупа продаваемой доли является обязательным условием совершения итоговой сделки. Если продавец решил обойти такой момент и оформил договор купли-продажи, то это приведет к полному аннулированию сделки. Такой документ будет считаться недействительным.
ВАЖНО !!! Владельцы других долей могут смело обратиться в судебную инстанцию с иском о нарушении прав. Такая возможность предусмотрена статьей № 253 ГК РФ.
В результате решения суда, весь процесс по регистрации сделки вернется на начальную стадию, право владения долей останется за продавцом. Также придется вернуть залог обратно покупателю и выплатить в полном размере сумму неустойки, которая определяется судом.
В том случае если продавец своей части имущества не прошел процедуру предоставления прав выкупа другими хозяевами, то владельцы в своем иске могут потребовать от суда перехода права быть покупателями в свою сторону. Данное правило предусмотрено статьей № 250 ГК РФ.
На обращение в суд с таким требованием законодательство предусматривает срок 3 месяца с того момента, когда владельцы обнаружили факт нарушения.
Также суд разбирает вопросы, связанные с неверно указанной стоимостью доли в уведомлении. Например, в оповещении других владельцев указано завышенная стоимость, а в договоре меньшая. Это также является нарушением преимущественного права стать покупателем другого владельца.
Выделение доли в натуре в суде
Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.
При этом следует учитывать несколько нюансов.
Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?
Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли. Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть. Вам придется пройти несколько этапов.
- Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
- Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
- Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
- После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Если дольщик НЕ согласен — ищите решение
- Предложите большую сумму, которую вы готовы заплатить. Желательно узнать эту сумму на переговорах и подтвердить письменно. Бывает, что достаточно провести независимую оценку и дать на 5 — 10% больше, чтобы человек согласился на сделку. Продажа доли — это сделка, на которой люди часто теряют кучу времени, нервов, сил из-за личных отношений, а не цены.
- Узнайте, что останавливает второго собственника от продажи доли. Возможно, совладелец переживает, что после продажи доли ему запретят видеться с внуком или выгонят из квартиры. Вы можете заключить между собой договор об условиях будущей сделки с заверением у нотариуса. В случае невыполнения договора одной из сторон сделку можно расторгнуть через суд.
- Готовьте документы в суд. Если совладелец не идет на контакт, а у вас к нему есть веские претензии. Например, он не платит за ЖКХ и не живет в квартире более 3 лет или живет, но пьет, состоит на учете у нарколога или имеет приводы в полицию, а у вас маленький ребенок и своя жизнь — готовьте документы в суд.
Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.
В письме-уведомлении должно быть указано следующее:
- факт продажи доли в квартире;
- уведомление о праве преимущественной покупки со ссылкой на ст. 250 ГК;
- цена доли.
Письмо нужно вложить в конверт и не запечатывать его. Оператор почтового отделения удостоверится, что в конверт действительно вложен обозначенный документ, сделает опись вложения и передаст её отправителю. После этого письмо запечатывается и отправляется с уведомлением о получении.
Доставка письма зависит от скорости работы почты и может в среднем занимать от двух-трёх дней до недели.
Стоимость отправления с простым уведомлением может немногим превышать сумму в 100 рублей. Отправление такого письма, если не последовало согласия на выкуп доли, равноценно получению отказа от соседей.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Долевая собственность: основные понятия
Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.
Обязанности долевых собственников
Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.
К таким обязательствам относятся:
- выплаты за коммунальные услуги;
- налоговые платежи;
- затраты по ремонту квартиры.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли
Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.
Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.
При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.
Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.
Закон предусматривает ряд исключений:
- На оборот участка наложен запрет.
- Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
- Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
- Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.
Стоимость составления договора варьируется в пределах 3 000-9 000 руб. – она устанавливается местной нотариальной палатой, поэтому отличается в разных регионах (законом сумма не регламентируется). За заверение нужно заплатить 0.5% от указанной в ДКП цены (п. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ), но не меньше 300 руб.
За регистрацию прав взимается госпошлина (при подаче в электронном виде – 1400 руб., лично – 2 000 руб.). К пунктам расхода также относятся затраты на извещение содольщиков – заплатить придется за доставку заказных писем или за услуги нотариуса по уведомлению.
Если отчуждение доли осуществляется через суд, то оплачивается госпошлина – по иску имущественного характера придется заплатить, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ, от 400 руб. (если цена иска до 20 тыс. руб.) до 60 тыс. руб. (при указании суммы свыше 1 млн. руб.). Для успешного решения дела могут потребоваться услуги адвоката.