Может ли УК без разрешения жильцов забрать дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли УК без разрешения жильцов забрать дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Чтобы обезопасить свой дом от противоправных действий мошенников рекомендуется:

• выбрать совет многоквартирного дома из числа лиц, кто в силу своей заинтересованности и относительной занятости способен на регулярной основе взаимодействовать с УО, а также обладает знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников;
• создать общедомовой чат в одном или нескольких популярных мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией о происходящих на доме событиях;
• использовать ГИС ЖКХ для получения информации о доме, а также для обращений в управляющую компанию и контролирующие органы.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Уведомление собственников о смене управляющей компании

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации существует три способа уведомления собственников о предстоящем собрании:

1- Рассылка каждому собственнику уведомления о предстоящем собрании с обязательным указанием сроков начала и завершения голосования и перечислением пунктов, входящих в повестку дня. Рассылка осуществляется заказными письмами посредством Почты России.

2- Размещение объявлений на входных группах, на досках объявлений, на подъездах и в лифтах с обязательной фотофиксацией.

3- Раскладка объявлений по почтовым ящикам с обязательной фотофиксацией.

Согласно ЖК РФ (п. 4 ст. 45 ЖК РФ), уведомлять собственников о предстоящем собрании необходимо не раньше чем за 10 дней до проведения очной части.

Сроки и порядок действий при смене управляющей компании

Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:

1- получение актуального реестра собственников МКД — до 2-х недель.

2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) — до 2-х недель.

3- уведомление собственников — от 11 дней.

Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.

1- проведение очной части собрания — 1 день.

2- проведение заочной части собрания — до 3-х месяцев.

Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.

3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов — до 3-х дней.

4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) — 1 день.

5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы — до 4-х месяцев.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Шаг 3: уведомить бывшую УК об уходе

В случае если решение о смене управляющей компании всё же принято, инициатор процедуры смены УК должен в течение пяти рабочих дней после общего собрания направить соответствующее уведомление в старую управляющую компанию.

Данное уведомление должно содержать следующую информацию. Если была выбрана новая УК:

• название новой организации, которую выбрали собственники в качестве управляющей компании;
• адрес местонахождения новой УК.

Если жильцы приняли решение об отказе от способа управления при помощи управляющей организации и решили перейти на непосредственное управление при помощи товарищества собственников (ТСЖ):

• информацию об одном из собственников жилого помещения, данные которого прописаны в решении о выборе способа управления.

Направить уведомление можно письмом по адресу местонахождения, а лучше всего по адресу регистрации старой управляющей организации. К уведомлению следует приложить копию протокола собрания жильцов, на котором они приняли решение о смене УК либо вообще об отказе такого способа управления.

Всё о смене управляющей компании в многоквартирном доме: каков порядок перехода в другую организацию?

Редко какие жильцы довольны деятельностью своей управляющей компании (УК). Но иногда организации правда перегибают палку и вовсе забывают о том, какие обязанности первоначально на них были возложены договором. Жильцы на правах собственников не обязаны терпеть произвол и в случае, если посчитают, что организация не выполняет всех требований, могут осуществить действия по смене УК. Управление многоквартирным домом будет доверено более квалифицированным специалистам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
2. Организационную состоятельность.
3. Количество МКД под управлением организации.
4. Состояние документации.
5. Материальную базу.
6. Открытость деятельности фирмы.
7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Подписание соглашения с новой компанией

В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

Узнайте детальнее, какие положения должен содержать договор с управляющей компанией.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

4/5 (4)

Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.

Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:

• проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
• проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
• проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
• пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.

Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.

Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?

Существуют пять основных способов смены управляющей компании:

• по истечении срока договора на управление многоквартирным домом можно выбрать другую управляющую компанию;
• имеются случаи нарушения выполнения обязательств со стороны управляющей компании, которые могут стать причиной для отказа от обязательств по договору в одностороннем порядке (статья 162 ЖК РФ).

Есть некоторые разъяснения Жилищного кодекса РФ, которое дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 года. А именно: сменить управляющую компанию можно только в том случае, если решение об этом было принято на общем собрании собственников жилья.

Данное правило действует, даже если не было нарушений договора со стороны управляющей компании:

• в случае отзыва лицензии у компании, занимающейся обслуживанием и управлением вашего дома, в соответствии со статьей 199 ЖК РФ;
• расторжение договора на управление многоквартирным домом по соглашению сторон;
• изменение способа управления домом, например, общим собранием собственников было принято решение о создании товарищества собственников жилья. Обратите внимание, что товарищество в этом случае не осуществляет управление домом самостоятельно, а просто нанимает управляющую компанию, которая будет этим заниматься (ст. 137 ЖК РФ).

У последнего способа смены управляющей компании есть одно преимущество. Если управляющая компания не удовлетворила желания ТСЖ, достаточно одного собрания правления товарищества, но это обязательно должно быть установлено уставом ТСЖ.

Следующий этап – провести собрание собственников жилья по вопросу смены управляющей компании. Перед общим собранием собственников жилья необходимо детально изучить договор, заключенный с управляющей компанией, что поможет избежать ошибок.

Важно! Решение общего собрания жильцов многоквартирного дома просто необходимо для смены управляющей компании. Для проведения общего собрания нужно каждому жильцу вручить повестку. Причем сделать это нужно за 10 дней до назначенной даты собрания.

Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

1. Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
2. Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
3. Составление протокола заседания.
4. Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Когда стоит менять УК

Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:

• Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
• Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
• Систематическое невыполнение функциональных обязанностей

Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:

• Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
• Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций
• Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш
• Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
• Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»

Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.

Похожие записи:

• Возможен ли возврат госпошлины при отмене судебного приказа
• правильное расположение шевронов на форме полиции
• Неожиданное завещание 2022 мелодрама содержание