Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие предприятия как объекта гражданских прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственно ст. 132 ГК РФ в судебных постановлениях и определениях высших судов упоминается довольно редко, и в основном в связи с необходимостью подчеркнуть, что сделки, в которых предприятия являются предметами, подлежат государственной регистрации. Особенный состав содержало дело № ГКПИ08-548, которое рассматривалось 31 марта 2008 года по заявлению гражданина Головушкина М. Ю. о признании недействующим пункта 3 Инструкции о порядке госрегистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 6.08.2001 года № 233.
Комментарий к ст. 132 ГК РФ
1. Термин «предприятие» используется в современном гражданском праве России применительно как к субъектам, так и объектам права. Так, ГК признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, унитарные, а также казенные предприятия (ст. ст. 113 — 115). В этом случае «предприятие — лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц». В данном случае речь идет о субъектах права.
Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного объекта права. Именно в этом значении речь идет о предприятии в комментируемой статье. В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), используемый для осуществления предпринимательской деятельности, для которой установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д.
2. Согласно п. 2 комментируемой статьи как все предприятие в целом, так и его части могут быть предметом различных сделок. Состав имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Так, сырье перерабатывается в готовую продукцию, последняя реализуется и воплощается в денежной форме, прекращаются одни обязательства и возникают другие. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия ежедневно отражается в бухгалтерской отчетности юридического лица, которому принадлежит предприятие, и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и т.д.). При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает свою производственную или иную предпринимательскую деятельность, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является имущественный комплекс «на ходу».
Соответственно, при совершении сделок с предприятием предметами сделки являются все вышеперечисленные виды имущества. При этом, как уже отмечалось, возможны сделки в отношении отдельных составных частей предприятия (например, отдельных объектов недвижимого имущества или оборудования). Однако, как правильно было отмечено, «исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности» .
———————————
Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 10.
Как следует из абзаца 2 п. 2 комментируемой статьи, в состав предприятия по общему правилу входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.
Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законом или договором.
Таким образом, объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы.
1. Движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это здания, сооружения, сырье, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т.д.
2. Имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства.
3. Исключительные права (право на объекты интеллектуальной собственности, на фирму, товарный знак).
В частности, к таким правам могут относиться исключительное право на использование охраняемого патентом изобретения, промышленного образца, полезной модели, охраняемого авторским правом произведения литературы, науки, искусства и т.д. Эти права в денежном выражении учитываются на балансе предприятия в качестве нематериальных активов. В случае перехода имущества предприятия по гражданско-правовым сделкам или по другим основаниям (например, по наследству) особенно важна правильность оформления документов, подтверждающих право на данный объект. Это могут быть документы, подтверждающие передачу прав (авторский договор на передачу прав на использование произведения, лицензионный договор и т.д.), а также документы, подтверждающие факт приемки-передачи самого объекта как произведения творческого труда.
В статье 130 ГК РФ указывается то, что помещения могут быть жилыми и нежилыми. В новой ст. 141.4 ГК РФ поясняется, что жилым помещением является обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан. Нежилое помещение – также обособленная часть здания или сооружения, но пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан.
Подчеркивается, что помещение должно подходить для использования в соответствующих целях. Хотя непонятно, как помещение может быть пригодным для какой-то цели, но одновременно не подходить для соответствующего использования.
Указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного п. 7 ст. 287.5 ГК РФ.
Данная статья тоже вводится Федеральным законом № 430-ФЗ, а приведенная норма говорит о том, что, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.
К сведению: в соответствии с приложением 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным Приказом Госстроя России от 10.11.1998 № 8, вспомогательные помещения – это помещения здания, предназначенные для обеспечения его эксплуатации или бытового и культурного обслуживания проживающих (лестничные клетки, вестибюли, внеквартирные коридоры и кладовые, мусорокамеры и т. п.).
В свою очередь, в п. 3.21 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, указано, что вспомогательное помещение – это помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе кухня (или кухня-ниша и (или) кухня-столовая), передняя, внутриквартирные холл и коридор, ванная комната или душевая, уборная, туалет или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т. п. Соответственно, новая редакция ст. 290 ГК РФ теперь будет гласить, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ (земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты).
Также согласно новой ст. 141.4 ГК РФ помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.
При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или их раздела. В остальных случаях осуществления перепланировки помещения машино-место сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
Государственная регистрация прав на недвижимость
Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.
Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.
Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).
Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.
Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.
Предприятие (как имущественный комплекс, ст. 132 ГК) без недвижимости // Закон — «за», а практика?
Коллеги, столкнулся с интересным практическим вопросом.
Понятие предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК) не включает такого обязательного признака предприятия как наличие в его составе недвижимой вещи. Иначе говоря, предприятием по смыслу ст. 132 ГК может быть и комплекс движимых вещей, который при условии государственной регистрации такого имущественного комплекса в качестве предприятия будет в силу прямого указания закона признаваться недвижимостью.
Гражданский кодекс
Статья 132. Предприятие
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
Аналогичный подход заложен и в Правилах ведения ЕГРН:
Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости. «
3.6. Записи о предприятии как имущественном комплексе
38. В записи кадастра недвижимости о предприятии как имущественном комплексе указываются следующие основные сведения:
1) вид объекта недвижимости (предприятие как имущественный комплекс);
2) кадастровый номер и дата его присвоения;
3) ранее присвоенный государственный учетный номер (условный номер), если такой номер был присвоен в соответствии с правилами Закона о регистрации, дата присвоения такого номера, сведения об органе, который присвоил такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
4) описание местоположения предприятия как имущественного комплекса;
5) кадастровые номера объектов недвижимости, которые (имущественные права на которые) входят в состав предприятия как имущественного комплекса (если в составе предприятия отсутствуют объекты недвижимого имущества и права на объекты недвижимого имущества, указываются слова «Объекты недвижимого имущества отсутствуют»).
Однако такая предусмотренная правовыми актами возможность ставит вопросы о механизме ее практической реализации (например, как произвести описание имущественного комплекса в заявлении о регистрации? какие правоустанавливающие документы приложить к такому заявлению? как будет определяться кадастровый номер такого недвижимого объекта в силу закона?).
Сталкивались ли вы с такими предприятиями, в составе которых не было объектов недвижимости? Если да — поделитесь, пожалуйста, примерами.
Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?
К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:
- составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
- впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.
Учет стоимости основных средств и нематериальных активов
Аналогично определяется стоимость амортизируемою имущества, к которому относятся основные средства и нематериальные активы, для налогового учета (п. 1 ст. 257 НК РФ). Согласно п. 5 ст. 270 НК РФ расходы по приобретению или созданию амортизируемого имущества не учитываются в целях налогообложения, а отражаются в его стоимости. Стоимость основных средств и нематериальных активов принимается к расходам в бухгалтерском и налоговом учете только через амортизационные отчисления.
Следует иметь в виду, что общехозяйственные расходы не включаются в стоимость амортизируемого имущества (кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением активов). Нередким бывает намерение организации при заключении сделок, в том числе по покупке имущественного комплекса, привлечь консультанта по экономико-правовым вопросам. На основании данного намерения заключаются договоры на оказание консультационных услуг. Акты приема-передачи работ могут быть датированы после принятия инвестиционного актива на баланс предприятия. Документы в этом случае полностью удовлетворяют требованиям законодательства. Однако для подтверждения обоснованности и экономической целесообразности затрат организации следует потребовать от консультанта составить отчет (или реестр) по выполненным работам. Если данные консультационные услуги оказаны по вопросам именно покупки имущественного комплекса, то по сумме договора и датам, указанным в отчете (реестре), они должны быть учтены, в стоимости инвестиционного актива.
Комментарий к Ст. 132 Гражданского кодекса РФ
1. Под предприятием понимается объект недвижимого имущества, состоящий из имущественных объектов, являющихся в целом имущественным комплексом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Имущественный комплекс, в свою очередь, представляет собой совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, которые являются единым целым и имеют одно и то же назначение, как правило, производственное.
Для предпринимательской деятельности данный комплекс может использоваться, например, в целях производства продукции, разработки технологий, проведения производственных исследований, проведения рабочих (деловых) встреч, разработки планов мероприятий, проведения собственно мероприятий, а также выполнения работ и оказания услуг и осуществления иных подобного рода видов деятельности.
Относительно статуса предприятия в гражданском обороте в материалах судебной практики имеются сложившиеся мнения, в частности о том, что предприятие — имущественный комплекс не является самостоятельным юридическим лицом и не может выступать на рынке обращения товара в качестве продавца товара.
2. Предприятие как объект гражданских прав обладает оборотоспособностью, то есть может быть объектом любых сделок (например, купля-продажа, залог, аренда), связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При этом объектом гражданско-правовых сделок может быть и часть предприятия, к которой относятся его составные имущественные элементы. В то же время относительно гражданско-правовых сделок с частями предприятия в материалах судебной практики имеется точка зрения о том, что отчуждение отдельных видов имущества не является продажей всего предприятия как имущественного комплекса. Составными частями предприятия являются:
— земельные участки;
— здания;
— сооружения;
— оборудование — система приборов, аппаратов и иных предметов техники, применяемых самостоятельно или в совокупности с другими подобными приборами, аппаратами и иными предметами;
— инвентарь — предметы производственного или хозяйственного назначения, используемые как вспомогательные в дополнение к оборудованию в целях осуществления той или иной деятельности согласно целям такой деятельности предприятия;
— сырье — как правило, это различные материалы, природные ресурсы, полезные ископаемые и иные подобные объекты (материалы), которые подлежат дальнейшей переработке в целях производства той или иной продукции или осуществления той или иной деятельности;
— продукция — результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях;
— права требования и долги;
— права, позволяющие индивидуализировать, то есть выделить, отличить предприятие, а также производимую им продукцию, выполняемые им работы и (или) оказываемые им услуги. К этим правам относятся, в частности, коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права.
3. Судебная практика по ст. 132 ГК РФ:
— Определение КС РФ от 23.06.2016 N 1288-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Торговая фирма «ПТБ» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации»;
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2015 N Ф05-11045/2015 по делу N А41-821/15 (о признании незаконными решений регистрирующего органа и обязании осуществить государственную регистрацию);
— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2015 N Ф05-12428/2015 по делу N А40-155857/14-181-443 (о признании незаконным решения регистрирующего органа и об обязании зарегистрировать право собственности на предприятие);
— Определение Ленинградского областного суда от 19.04.2012 N 33а-1295/2012 (о признании недействительным договора купли-продажи предприятия в связи с отсутствием государственной регистрации договора; фактически между сторонами заключен договор купли-продажи бизнеса, который законодательством отдельно не регламентирован).
Другой комментарий к статье 132 ГК РФ
1. В соответствии с комментируемой статьей под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью. В данном качестве предприятие выступает как объект права. Оно может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением прав на него. Собственно и само понятие «предприятие» выполняет вспомогательные функции. Оно сконструировано с учетом потребностей гражданского оборота.
Согласно п. 2 комментируемой статьи в состав предприятия как имущественного комплекса входят два компонента: 1) имущество в собственном смысле слова и 2) объекты интеллектуальной собственности, а также приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, выпускаемой им продукции, выполняемых работ или услуг.
К имуществу отнесены вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), к имущественным правам и обязанностям — права требования и долги к третьим лицам.
2. Права и обязанности предприятия (его собственника) в области трудовых отношений не отнесены к имущественным правам и обязанностям, входящим в состав его имущества. С таким решением законодателя можно согласиться при условии, что руководитель предприятия не имеет права найма и увольнения работников. В действительности же в крупных предприятиях такое право у руководителей имеется. В этом случае понятие предприятия, данное в комментируемой статье, становится нежизнеспособным.
В принципе объектом права в сделках должно быть «предприятие на ходу», а не предприятие, выступающее в качестве омертвленного имущественного комплекса (без коллектива работников). В последнем варианте в качестве объекта права в сделках могут выступать лишь вновь создаваемые предприятия или предприятия, находящиеся в стадии их ликвидации. Во всех других сделках объектом права является «работающее предприятие» с коллективом работников.
Понятие предприятия, определяемое в гражданском законодательстве, не может быть оторвано от законодательства о труде.
Признается ли недвижимостью в законодательстве рф предприятие
Новый Гражданский кодекс РФ (1 часть) вступил в действие с 1 января 1995 г. После 80-летнего перерыва появилось правовое понятие «недвижимость».
Принадлежность служит главной вещи, ее судьба следует за судьбой главной вещи, и действие договора по поводу главной вещи распространяется и на нее.
Последовательное применение этой концепции неизбежно приводит к выводу о том, что построенная с соблюдением всех правил, собачья будка будет признана объектом недвижимости, а построенное без соблюдения указанных условий многоэтажное здание объектом недвижимости не будет признано.
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.
Налог на имущество по недвижимости юрлиц
Недвижимость в общем случае является объектом обложения налогом на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Правда, есть виды недвижимости, которые не признаются объектом (п. 4 ст. 374 НК РФ).
При этом для налога на имущество недвижимость – это объекты, которые признаются недвижимостью по гражданскому законодательству (п. 1 ст. 11 НК РФ).
Отметим, что Налоговая служба неоднократно давала разъяснения на тему, как установить вид имущества: движимое или недвижимое (см., например, Письмо ФНС от 28.08.2019 N БС-4-21/17216@ ). При этом ФНС советует руководствоваться судебными решениями, принятыми по данному вопросу. Кроме основных признаков недвижимости, названных в Гражданском кодексе, налоговики называют следующие признаки:
- объект зарегистрирован в ЕГРН;
- объект входит в состав недвижимости согласно ОКОФ ОК 013-2014;
- объект расположен на монолитном фундаменте и технологически соединен с другими объектами подземными коммуникациями.
Подробно об отличиях движимого и недвижимого имущества читайте статью «Движимое имущество или нет – вот в чем вопрос».
Комментарий к статье 132 ГК РФ
1. Под предприятием понимается объект недвижимого имущества, состоящий из имущественных объектов, являющихся в целом имущественным комплексом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Имущественный комплекс, в свою очередь, представляет собой совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, которые являются единым целым и имеют одно и то же назначение, как правило, производственное.
Для предпринимательской деятельности данный комплекс может использоваться, например, в целях производства продукции, разработки технологий, проведения производственных исследований, проведения рабочих (деловых) встреч, разработки планов мероприятий, проведения собственно мероприятий, а также выполнения работ и оказания услуг и осуществления иных подобного рода видов деятельности.
Относительно статуса предприятия в гражданском обороте в материалах судебной практики имеются сложившиеся мнения, в частности о том, что предприятие — имущественный комплекс не является самостоятельным юридическим лицом и не может выступать на рынке обращения товара в качестве продавца товара.
2. Предприятие как объект гражданских прав обладает оборотоспособностью, то есть может быть объектов любых сделок (например, купля-продажа, залог, аренда), связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При этом объектом гражданско-правовых сделок может быть и часть предприятия, к которой относятся его составные имущественные элементы. В то же время относительно гражданско-правовых сделок с частями предприятия в материалах судебной практики имеется точка зрения о том, что отчуждение отдельных видов имущества не является продажей всего предприятия как имущественного комплекса. Составными частями предприятия являются:
— земельные участки;
— здания;
— сооружения;
— оборудование — система приборов, аппаратов и иных предметов техники, применяемых самостоятельно или в совокупности с другими подобными приборами, аппаратами и иными предметами;
— инвентарь — предметы производственного или хозяйственного назначения, используемые как вспомогательные в дополнение к оборудованию в целях осуществления той или иной деятельности согласно целям такой деятельности предприятия;
— сырье — как правило, это различные материалы, природные ресурсы, полезные ископаемые и иные подобные объекты (материалы), которые подлежат дальнейшей переработке в целях производства той или иной продукции или осуществления той или иной деятельности;
— продукция — результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях;
— права требования и долги;
— права, позволяющие индивидуализировать, то есть выделить, отличить предприятие, а также производимую им продукцию, выполняемые им работы и (или) оказываемые им услуги. К этим правам относятся, в частности коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права.
3. Применимое законодательство:
— ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании».
4. Судебная практика:
— постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А68-10933/2012
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 по делу N А14-16027-2008532/13.
Любое предприятие – это всегда совокупность имущественных объектов и прав, однако далеко не всякая такая совокупность может считаться предприятием. Квалифицирующим признаком предприятия, позволяющим отграничить его от других объектов гражданского оборота, является использование имущественного комплекса в предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие включает в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности:
- земельные участки;
- здания и сооружения;
- оборудование и инвентарь;
- сырье и продукцию;
- долги и права требования;
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
В ст. 132 ГК РФ перечисляется примерный перечень имущественных объектов и прав, из которых формируется предприятие. Примечательно, что этот перечень не исчерпывающий, поскольку каждое отдельно взятое предприятие может состоять из самых различных видов имущества, в зависимости от вида деятельности. Приведем несколько примеров.
Такие имущественные объекты, как оборудование, инвентарь и сырье, используются в деятельности различных промышленных предприятий для производства готовой продукции. Такой актив, как права требования к третьим лицам, может составлять основу имущественной массы коллекторской организации, целями деятельности которой выступает приобретение и последующая реализация прав требования к должникам. Земельный участок и расположенное на нем здание гостиницы с оборудованием, инвентарем, товарно-материальными ценностями составляют имущественную массу гостиничного комплекса, который функционирует в качестве предприятия, и т.д.
Таким образом, ни один из названных в ст. 132 ГК РФ объектов не является обязательным признаком предприятия, поскольку, как уже было сказано, имущественная масса различных предприятий формируется по-разному за счет разных объектов.
Различия движимых и недвижимых вещей
Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.
Пример 1: в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.
Вопрос: относится ли это сооружение к объекту недвижимости?
Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:
- Не связан неразрывно с землей.
- Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.
Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.
Вопрос: являются ли они недвижимым имуществом?
Ответ: нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.
Судебная практика по статье 132 ГК РФ:
Проблема связана с тем, что Налоговый кодекс не содержит определения понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». С учетом ст. 11 НК РФ в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства.
К основным фондам относятся произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода времени, но не менее одного года, для производства товаров и оказания услуг.
Вместе с тем элементы, входящие в состав предприятия, также являются объектами гражданских прав. Если, допустим, здание входит в состав предприятия, то это не означает отсутствия права собственности на это здание. Распорядиться благами, входящими в состав предприятия, можно как каждым из них в отдельности, так и путем распоряжения предприятием в целом.
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: «Признается ли недвижимостью в законодательстве рф предприятие». Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т.д.
Кроме того, как указано в абз. 1 п. 2 комментируемой статьи, предприятие может быть предметом гражданского оборота (объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок).
Кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т.д.
Об этом см., например: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 238 — 248 (автор соответствующего комментария — В.В. Витрянский).
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Что есть движимое, а что — недвижимое
Определения понятий движимого и недвижимого имущества Налоговый кодекс не содержит. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ их следует применять в том значении, в котором они используются в других отраслях законодательства.
О том, что такое недвижимое имущество, сказано в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Согласно этой норме к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также недвижимостью являются:
-
подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
-
жилые и нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:
1) географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;
2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3) функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;
4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:
1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
1) локальность;
2) невысокая взаимозаменяемость объектов;
3) сезонные колебания цен;
4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5) вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.