Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни брачного договора при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.
Когда нужен брачный договор при ипотеке
Очень часто брачный договор при покупке квартиры в ипотеку является требованием банка. При помощи этого документа банк получает дополнительные гарантии, что повышает процент одобрения. В каких случаях необходимо оформить такой документ:
- Работает только один супруг, и он же выплачивает ипотеку. В этом случае договор позволит обезопасить себя и лишить неработающего супруга прав на недвижимость в случае развода.
- Один супруг в качестве заемщика может не иметь дохода, который банк посчитал бы достаточным для одобрения. А брачный договор позволит доказать банку, что пара сможет выплатить кредит совместными усилиями.
- Если второй супруг не согласен на ипотеку, брачный договор позволит оформить кредит без него, если в договоре прописана такая возможность.
- Если ипотека оформляется до брака. По закону имущество, которое оформлено до брака, разделу не подлежит. Однако брачный контракт позволит разделить недвижимость на доли даже в том случае, если она была приобретена до регистрации брака.
Брачный договор при ипотеке: что это такое
Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу.
Если недвижимость была приобретена за счёт средств семейного бюджета, и у сторон на руках есть подписанный брачный договор, делить её будет проще. Когда речь идёт об имуществе, приобретённом в ипотеку, ситуация с распределением долей усложняется. Всё дело в том, что именно лицу, указанному в ипотечном договоре как заёмщик, придётся рассчитываться с долгом по кредиту. К тому же сам объект будет находиться в залоге у банка, пока задолженность не будет полностью погашена.
Резюме. Брачный договор при ипотеке – это удобно
Итак, закон не содержит значимых ограничений по перечню имущества, режим которого супруги вправе определить соглашением. Ипотечная квартира тоже может фигурировать в брачном договоре. Строго говоря, она уже принадлежит мужу и жене, но до выплаты кредита на ней обременение.
Банки требуют заключить брачный договор в случае, если покупка квартиры оформляется только на одного из супругов, а второй не выступает созаёмщиком. Но на практике члены семьи оформляют соглашение и в других ситуациях. Например, чтобы распределить доли в праве собственности на квартиру после погашения долга.
Договор оформляется в письменной форме и подлежит регистрации у нотариуса. Оспорить его условия крайне трудно. Признание отдельных положений недействительными, как правило, связано с ущемлением прав третьих лиц. Оспорить соглашение можно только в судебном порядке по общим правилам судопроизводства. Чаще всего договор признают недействительным, если он заключён с целью затруднить исполнение другого обязательства.
Особенности БД при оформлении жилищного займа до регистрации брака
Имущество, приобретенное до заключения брака, является личной собственностью того, кто его купил. Поэтому, вступая в семейный союз с человеком, выплачивающим ипотеку и принимая участие в погашении долга, следует понимать, что получение прав на недвижимость в случае развода возможно только по личному желанию заемщика либо согласно судебному решению. Во втором случае необходимо документальное подтверждение своих платежей.
Заключение брачного соглашения в подобной ситуации позволяет прописать отдельные условия, регулирующие права и обязательства каждой стороны.
Например:
- заемщик сам погашает долг и в случае прекращения брачных отношений получает единоличные права на жилплощадь, что не даст второй стороне заявить свои притязания даже если она способствовала оплате займа и может это документально подтвердить;
- супруги устанавливают обязательство о совместной выплате долга и определяют части, причитающиеся каждой стороне в случае расторжения союза.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Особенности БД при жилищном займе с материнским капиталом
Согласно законодательству, недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность мужа и жены, а также их детей. Если в подобном случае имеется брачный договор, согласно которому недвижимость принадлежит только тому, на кого она оформлена, а другой участник соглашения не заявляет свои права, можно рассчитывать только на ту часть жилплощади, в приобретении которой не использовался материнский капитал.
Также закон устанавливает только необходимость выделения доли, а ее размер определяется индивидуально (при этом, каждая сторона, за исключением несовершеннолетних членов семьи, вправе от нее отказаться). В этом случае брачный договор помогает достичь согласия в вопросе распределения частей жилплощади.
Какими нормативными актами регламентируется
В отношении формирования и расторжения контрактов стоит руководствоваться положениями главы восемь семейного кодекса РФ. Основной акцент направлен на пояснение возникающих имущественных прав между супругов. Обязанности сторон друг перед другом в договоре не отображаются, следовательно, принимать к рассмотрению также нечего.
Поскольку брачные контракты больше отображают права на имущество (движимое и недвижимое) сторонами, то логично предположить, что кроме семейного права, во внимание стоит принять нормы законодательства следующего характера:
- гражданский кодекс РФ, в котором отображаются правовой режим по общей и частичной собственности, включая порядок заключения контракта;
- законодательство ипотечного кредитования или закон об ипотеке.
Важно! Контракт регулирует также возможность супругов, если кто-то из них решит совершить сделку с третьими лицами, не участвующих ранее в соглашении, нести ответственность на аналогичных правах и тем же имуществом.
Некоторые документы, которыми можно руководствоваться при взятии кредита с участием соглашения при заключении брака:
- закон «Об ипотеке» с дополнением главы 23,3 ГК РФ;
- гл.9 СК РФ с участием ст.24 ГК РФ;
- гл.8 СК РФ и несколько статей из ГК РФ.
Брачный договор после оформления ипотеки
Поскольку в брачном контракте определяется режим семейной собственности, при наличии обременения в виде ипотеки у одного из супругов придется заключить брачный контракт нужно обязательно. Если такого документа не будет, второй супруг хоть и не сможет потребовать свою долю в квартире, но 1/2 денег, которые были выплачены в период брака, придется выплачивать владельцу квартиры в случае развода.
К юристу за помощью обратился Николай М. Мужчина в 2015 году приобрел квартиру в ипотеку, по кредиту еще не расплатился. В 2019 году он решил жениться и потому интересовался, сможет ли оформить брачный контракт с тем условием, чтобы в случае развода квартира осталась у него. Юрист сообщил принципиальную возможность и помог составить документ. Его будущая супруга согласилась с разумностью требований, а банк счел такое соглашение уместным.
Поэтому в брачном контракте можно предусмотреть:
- выплату ипотеки из личного дохода заемщика – второй супруг не получит ни денег, ни квартиры;
- выплату ипотеки из общих средств, с переходом определенной доли в праве собственности на квартиру на второго супруга – размер доли следует определить отдельно.
В этой ситуации брачный договор после ипотеки станет гарантией успешного раздела ипотечной квартиры в случае развода, смерти второго супруга, претензий третьих лиц.
Как правильно составить брачный договор для ипотеки?
Бракный договор – это важный документ, который может помочь избежать неприятных ситуаций в случае развода или расторжения брака. Если вы планируете оформление ипотеки на покупку недвижимости, то заключение брачного договора может быть особенно полезным для защиты имущественных прав.
Для оформления брачного договора необходимо оба супруга должны подписаться на документ и нотариально заверить его. Договор не может быть недействительным, если он был заключен на свободной воле и с соблюдением требований законодательства.
Одним из важных пунктов договора является указание долей в имуществе каждого супруга. Также следует описать, какое имущество было куплено на средства ипотечных кредитов, а какое – на деньги каждого из супругов.
В брачном договоре для ипотеки следует также прописать условия по погашению кредита и разделу долей в недвижимости в случае развода или расторжения брака. Кроме того, в документе можно указать, что супруг, не являющийся залогодателем, не будет нести обязательств по платежам по кредиту.
Важно учитывать, что банк может потребовать одобрения брачного договора при оформлении ипотеки. Также стоит помнить, что наличие материнского капитала или доходов одного из супругов может повлиять на условия кредита.
Как правило, брачный договор для ипотеки заключается до оформления ипотеки или при заключении первоначального контракта с банком. Если договор был заключен после оформления ипотеки, то следует уведомить об этом банк.
Важно помнить, что брачный договор – это серьезный документ, требующий внимательного и ответственного отношения. Составление договора рекомендуется доверить профессионалам, чтобы избежать ошибок и просчетов.
Что следует знать об изменении брачного договора?
Изменение брачного договора может быть необходимо в случае изменения жизненных обстоятельств и имущественного положения каждого из супругов. Например, если была куплена недвижимость, которая стала залогом по ипотеке, то необходимо обновить документы.
При изменении брачного договора, можно изменить срок погашения ипотеки, указать доли имущества, какое имущество входит в залоговый контракт и какой процент платежей нужно вносить. Также, в новом договоре могут быть определены обязательства каждого из супругов по оплате кредита и другие имущественные вопросы.
Для того, чтобы изменить брачный договор, необходимо обратиться к нотариусу. Для того, чтобы изменения брачного договора были действительны, необходимо согласие обоих супругов и одобрение банка, если на квартиру оформлен кредит. Если договор был оформлен до оформления ипотеки, то изменения могут быть внесены без одобрения банка. Также, изменение договора может быть необходимым при расторжении брака, в этом случае его оформление также будет проводиться через нотариуса.
Необходимо помнить, что изменение брачного договора может быть недействительным, если нарушены некоторые моменты законодательства. Например, если в договоре не указаны доли имущества, то при разделе имущества это имущество будет делиться поровну. Также, если изменения в договоре не были согласованы и одобрены обоими супругами, то изменения также могут быть признаны недействительными.
Изменение брачного договора — это важный юридический документ, который должен быть оформлен правильно для того, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Уменьшение рисков при разводе во время ипотеки
При покупке жилья в ипотеку супругам рекомендуется заключить брачный договор. Такое соглашение поможет уменьшить риски при разводе и обеспечить защиту интересов каждого из супругов.
Что такое брачный договор? Это соглашение, которое заключается между супругами или будущими супругами и регулирует имущественные отношения между ними. Брачный договор является юридическим документом, который определяет, какое имущество принадлежит каждому из супругов, как будет распределяться имущество при возникновении различных ситуаций, включая развод.
Для многих пар брачный договор при покупке жилья в ипотеку становится необходимостью. Ведь при ипотечном кредите супруги становятся совладельцами недвижимости. Без брачного договора имущество будет считаться совместным, и при разводе оно будет делиться пополам, несмотря на то, кто внёс большую долю средств при покупке.
Чтобы уменьшить риски при разводе во время ипотеки, супругам следует принять решение о заключении брачного договора до покупки жилья в ипотеку. Договор должен содержать информацию о том, кто именно будет являться владельцем недвижимости и как будет происходить распределение долей при возникновении различных ситуаций.
Основные моменты, которые следует учесть при оформлении брачного договора при покупке жилья в ипотеку, включают:
- определение доли каждого супруга в совместной собственности;
- установление порядка оплаты ипотечных платежей;
- определение способа распределения совместного имущества при разводе;
- установление порядка погашения ипотечного кредита при разводе;
- определение обязанностей каждого супруга в отношении жилья;
- установление порядка решения споров и разногласий.
После заключения брачного договора супруги могут быть уверены, что их интересы будут защищены при возникновении различных ситуаций. Брачный договор при покупке жилья в ипотеку помогает уменьшить риски при разводе, предотвращает возможные споры и разногласия, и позволяет супругам сохранить своё имущество.
| Преимущество | Пояснение |
|---|---|
| Уменьшение рисков при разводе | Брачный договор определяет, как будет распределяться имущество при разводе, и защищает интересы каждого из супругов. |
| Определение доли владения | Договор позволяет определить, какое имущество принадлежит каждому из супругов и установить порядок распределения долей. |
| Предотвращение споров и разногласий | Брачный договор предусматривает механизм решения споров и разногласий, что помогает избежать конфликтов в будущем. |
| Сохранение имущества | Заключение договора позволяет супругам защитить своё имущество и сохранить его при разводе. |
Распределение ипотечного долга между супругами
При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:
- Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
- Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
- Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.
Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.
Как брачный договор помогает защитить интересы каждого из супругов?
При покупке квартиры в ипотеку, брачный договор может сыграть важную роль в защите интересов каждого из супругов. Ведь приобретение жилья с использованием ипотеки в браке может стать причиной множества споров и разногласий в случае развода. Брачный договор позволяет участникам брака определить права и обязанности каждого из них в отношении квартиры и ипотеки, что помогает предотвратить конфликты и защитить свои интересы.
Оформление брачного договора при покупке квартиры в ипотеку дает супругам возможность установить конкретные правила, касающиеся их доли в собственности на квартиру и обязательства по выплате ипотечного займа. Такой договор может определить, какие доли в собственности на квартиру принадлежат каждому из супругов, какие риски и обязанности они несут в случае развода или продажи квартиры.
Что нужно знать перед подписанием
Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет.
Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.
Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).
Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора.
Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.
Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно.
Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.
В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.