Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как забронировать квартиру в новостройке без аванса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.
Боронование и задаток: это разные договора!
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.
С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.
В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.
Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке
Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.
Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:
- Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
- Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
- Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
- Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
- Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.
Что обычно пишут в договоре на допуслуги
Обычно в дополнительных договорах указывают информационно-консультационные услуги, но не уточняют, что это такое. Если вы подадите в суд, застройщик скажет, что это были презентации, экскурсии на объект и составление документов. И вы не докажете, что на самом деле речь шла о регистрации ДДУ. Заодно договор о консультационных услугах маскирует бронирование квартиры. То есть по факту вы платите за бронь и регистрацию ДДУ, а по договору — за консультации.
Плюс консультационные услуги — это то, что приобретать необязательно. А раз вы это сделали, значит, сами захотели. И если дело дойдет до суда, то застройщик скажет, что свобода воли и свобода договора соблюдались. В итоге то, что услуги вам навязали, будет очевидно только для вас. Хотя по факту застройщики редко подписывают ДДУ, пока дольщик не подпишет договор о допуслугах и сразу же акт выполненных работ по нему.
Суду будет трудно установить связь между регистрацией ДДУ и консультационными услугами. Особенно если их оказывает не компания-застройщик, а посторонняя фирма, которая с ним связана. Единственный способ защитить свои права — доказать, что эти услуги вам навязали. Сделать это сложно.
Риски при бронировании квартиры
Хотя договор бронирования кажется нехитрым документом, он может содержать в себе подводные камни. Один из них мы уже описывали выше:
— оплата по договору бронирования может быть не включена в стоимость квартиры, если договор бронирования заключается не с застройщиком (а, например, с представляющим его агентством недвижимости), и оказаться комиссией. Уточните заранее, с каким юрлицом будет подписываться ДДУ, а с каким – договор бронирования.
Напомним также, что стоимость брони обычно сопоставима с ежемесячной индексацией цен в проекте. Но что если броней много, цены застройщик повысил сильнее, чем планировал изначально, а спрос все еще велик? Ему становится не очень выгодно продавать квартиры на тех условиях, что прописаны в договорах бронирования. Поэтому назревает риск расторжения договора бронирования по инициативе застройщика. «Раннее бронирование часто позволяет «промерить спрос» – установить, насколько проект интересен инвесторам», – говорит Ирина Доброхотова.
«В условиях ажиотажного растущего рынка или просто при недооценке девелопером спроса на проект может возникать ситуация, когда девелоперу приходится расторгать договор бронирования с покупателем, чтобы выставить этот объект недвижимости снова на продажу по более высокой цене, – соглашается Денис Бобков. – Эти случаи, увы, стали нередки за последний год на московском рынке новостроек. Получается, покупатели бронируют по определённой стоимости квартиру или апартамент, а девелопер отказывается им продать объект на ранее зафиксированных условиях».
«Насколько это правомерно? Тут всё зависит от договора бронирования. Однако, как правило, они составляются таким образом, что покупателю жаловаться не на что, если он получил обратно свои средства. Поэтому вариант «задатка» по Гражданскому кодексу (когда продавец при отказе от продажи объекта должен вернуть задаток в двойном размере) в данном случае не работает»
Денис Бобков, гендиректор «Недвижимость-Профи»
Интересно и то, что застройщик в принципе по закону не может привлекать средства иначе, чем по 214-ФЗ (то есть по договору долевого участия), если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме.
«Это значит, что соглашение о бронировании либо признается судом договором долевого участия (при наличии в нем всех предусмотренных законом существенных условий), либо ничтожной сделкой. В последнем случае все внесенные средства возвращаются потребителю. Хотя в отдельных случаях суды обязывают застройщиков заключить договор долевого участия на ранее согласованных условиях, в том числе о цене.
Когда же сделка бронирования признана судом договором долевого участия, то если квартира не передана застройщиком дольщику, последний вправе отказаться от покупки, потребовать возврата переданных денег, а также уплаты неустойки и потребительского штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2018 № 42-КГ18-5)»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Сколько держится бронь на квартиру?
Сроки действия и стоимость брони в новостройке — Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.
Краткосрочный : не более недели.
На краткий срок письменный договор обычно не заключается. Стороны ограничиваются устными договорённостями, а плата за бронирование не взимается. Этот вариант для тех, кто выбрал квартиру, но хочет рассмотреть и другие варианты или посоветоваться с семьёй. Отсрочка может потребоваться также на время сбора документов и средств.
Среднесрочный : до двух недель.
Вариант для ипотечных покупателей. Этого времени обычно хватает, чтобы подать заявку на кредит и получить одобрение или отказ. Плату обычно тоже не взимают или вносят небольшой депозит, который учитывают при подписании основного договора или возвращают в случае неодобрения ипотеки.
Долгосрочный : от месяца до полугода.
Это вариант для тех, кто приобретает жильё по программе трейд-ин. Предоплата тут выше: часто она может составлять 1,5–5% от стоимости квартиры. Но если сделка состоится, эту сумму учтут при дальнейших расчётах. А если нет, то застройщик может удержать часть денег в качестве неустойки.
- Этот пункт должен быть отражён в договоре, который нужно внимательно изучить и уделить особое внимание разделу финансовых отношений.
- Оплата за бронь квартиры в новостройке — это обеспечительный платёж, который, по сути, является депозитом.
- При бронировании квартир в новостройках от застройщика стоимость договора обычно входит в цену квартиры.
Второй актуальный вопрос – сколько резервирование квартиры стоит.
По словам Софьи Лебедевой, бронирование бывает платным и бесплатным. «Самый распространенный вариант – это бесплатная бронь, которая предоставляется на 1-5 дней. Обычно для этого достаточно позвонить в офис компании, назвать объект и оставить свои данные.
В случае если покупателю необходим более долгий период, например, получить одобрение на ипотеку или продать старую квартиру, компании предлагают оформить платную бронь: как правило, это либо внесение авансового платежа, чаще всего в размере 2,5% от стоимости квартиры, либо фиксированная сумма, которая выставляется компанией-продавцом», – рассказал эксперт.
Мария Литинецкая говорит, что стоимость услуги бронирования квартиры в новостройке бывает как плавающей, так и фиксированной. «В настоящий момент плата за данную услугу в Москве может составлять 1-2% от стоимости жилья или фиксированные 100-150 тыс. рублей. Как правило, стоимость бронирования вычитается из цены за квартиру».
Ирина Доброхотова рассказала, что входит в данную стоимость:
«В разных агентствах и у разных застройщиков стоимость процедуры может быть очень разной. Она может исчисляться как в фиксированном тарифе – это может быть 10, 20, 30 тысяч рублей, так и в процентах от стоимости квартиры. Средняя ставка по рынку – порядка 2%.
В эту стоимость входит оказание консультационно-юридических услуг, подготовка и согласование с застройщиком основного договора на приобретение квартиры. Иногда сюда же включаются услуги по сопровождению, то есть по регистрации договора в регистрационной палате, а затем и оформлению права собственности».
Что такое договор бронирования квартиры?
Это соглашение о предполагаемых действиях, заключаемое между застройщиком и покупателем. Согласно договору жилплощадь закрепляется за возможным покупателем от 5 до 30 дней. За этот срок можно успеть подать заявку на ипотеку в ряд кредитных организаций, выбрать отличный вариант и получить одобрение.
Помните о том, что при заключении вам придется внести залог (в договоре он может называться задатком или гарантийным платежом). В ряде случаем бывает так, что покупателю не возвращают его или не засчитывают в качестве залога.
Как правило, застройщик не просит плату при бронировании на срок до 5 дней. Если же срок больше, то цена может достигать 7-30 тысяч рублей.
Прежде чем, как забронировать квартиру при покупке, обратите внимание на следующие пункты договора:
- Указание точных характеристик квартиры.
- Величину гарантийного платежа и условия его возврата: некоторые застройщики считают бронирование отдельной услугой, поэтому не включают сумму в цену недвижимости.
- Время действия договора: его должно полностью хватить для оформления необходимых документов.
- Стоимость недвижимости и способ расчетов. В договоре указываются расходы на покупку квартиры. Некоторые застройщики делают составление нового договора платным.
- Реквизиты сторон. Проверьте правильность их написания: мелкая ошибка приводит к признанию договора недействительным.
Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке
Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.
Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:
- Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
- Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
- Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
- Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
- Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.
Как забронировать жилье в строящемся доме?
- Выбор застройщика. Необходимо проверить:
- справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
- лицензию на осуществление строительной деятельности;
- выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
- разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
- доверенность сотрудника строительной компании.
Внимание! Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.
- Изучить судьбу долгостроя (если здание уже построено, но квартиры почему-то не проданы).
- Подписать сделку бронирования квартиры. Еще до того, как поставить подпись, будущий дольщик должен внимательно прочесть все условия, в частности, касающиеся оплаты и порядка возвращения денежных средств в случае нарушения застройщиком условий договора, а также сроков заключения договора ДДУ и внесения всей суммы за квартиру.
- Внести задаток.
Правовая значимость договора бронирования квартиры в новостройке
Заключение договора бронирования является первым шагом в процессе приобретения новостройки. Этот документ защищает интересы покупателя, обеспечивая ему право на приобретение квартиры по определенной цене и в определенные сроки.
Основная функция договора бронирования квартиры состоит в фиксации условий сделки. В нем указывается информация о квартире (площадь, этаж, номер), стоимость объекта, сроки передачи, порядок оплаты и другие важные условия. Заключение договора бронирования является обязательным для застройщика, а его нарушение может повлечь за собой юридическую ответственность.
Важно отметить, что договор бронирования является предварительным соглашением, которое позволяет покупателю зарезервировать квартиру до момента подписания основного договора купли-продажи. Обычно срок действия такого договора составляет несколько месяцев, что дает покупателю достаточно времени для подготовки необходимых документов и рассмотрения всех условий сделки.
Договор бронирования квартиры в новостройке обладает юридической силой и может быть использован в случае возникновения спорных ситуаций между застройщиком и покупателем. В случае невыполнения условий договора со стороны застройщика, покупатель имеет право требовать возмещения убытков или расторжения договора.
Кроме того, договор бронирования является доказательством заключения сделки и права покупателя на приобретение квартиры по заранее оговоренным условиям. Такой документ может быть предъявлен в суде или органах юстиции в случае возникновения спора.
| Преимущества договора бронирования: | Недостатки договора бронирования: |
|---|---|
| Защита интересов покупателя | Ограниченный срок действия |
| Фиксация важных условий сделки | Возможность нарушения условий со стороны застройщика |
| Правовая сила и возможность использования в суде | — |
Законность договора бронирования квартиры в новостройке
В настоящее время многие люди приобретают квартиры в новостройках. Это позволяет им получить возможность купить жилье по более низкой цене и получить новое, современное жилье. Однако, перед покупкой квартиры в новостройке покупателю необходимо заключить договор бронирования.
Договор бронирования квартиры в новостройке – это соглашение между покупателем и застройщиком, в котором указывается, что определенная квартира будет зарезервирована для покупателя в течение определенного времени. Обычно, бронирование длится от нескольких дней до нескольких недель. В то же время, покупатель обязуется внести задаток, тем самым проявляя свою серьезность и заинтересованность в покупке указанной квартиры.
Законность договора бронирования квартиры в новостройке защищается законодательством. В соответствии с действующим гражданским законодательством РФ, бронирование является одним из видов предварительных договоров, которые заключают стороны до заключения основного договора купли-продажи квартиры.
По закону, договор бронирования квартиры в новостройке должен содержать несколько обязательных условий: указание наименования застройщика и покупателя, описание объекта недвижимости (квартиры), условия бронирования и время его действия, размер задатка, который обычно составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, а также последствия в случае нарушения условий договора сторонами.
В случае, если сторона, заключившая договор бронирования, нарушает его условия и отказывается от покупки квартиры, она обязана возместить другой стороне понесенные убытки. То есть, если покупатель отказывается от покупки квартиры после заключения договора бронирования, застройщик может удержать задаток в качестве компенсации за упущенную выгоду и понесенные расходы.
Таким образом, договор бронирования квартиры в новостройке является законным и действующим юридическим документом, который защищает интересы обеих сторон – покупателя и застройщика. В случае возникновения спорных ситуаций, конфликтов и нарушений условий договора, каждая из сторон имеет право обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры.В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Договор бронирования: подводные камни при покупке квартиры в новостройке
Одним из первых документов, с которого начинается эпопея с покупкой квартиры, является договор бронирования. Для чего он нужен, что в нем должно быть прописано, что будет, если его расторгнуть — попробуем разобраться.
Если покупатель пришел к застройщику — это не всегда означает, что он принял окончательное решение, сравнил несколько вариантов и выбрал свой, достал из копилки деньги и полностью готов купить квартиру.
Обычно человек хочет посмотреть еще что-то или же ему нужно собрать документы, получить одобрение по ипотеке, найти деньги на первоначальный взнос.
Но квартира, ради которой он пришел в офис продаж, ему нравится. Чтобы ее не купил кто-нибудь другой, ее бронируют — ставят в резерв.
Соглашение о бронировании квартиры: важные моменты
Что такое бронирование квартиры и зачем оно может понадобиться? Эта процедура является предварительным соглашением между покупателем и застройщиком, гарантирующим покупателю приоритетное право на приобретение выбранной недвижимости.
Причины для бронирования квартиры могут быть разными. Это может быть желание забронировать определенный этаж или видовую квартиру, а также предварительное решение о покупке при условии рассмотрения некоторых факторов — например, через некоторое время или после получения ипотеки.
Соглашение о бронировании квартиры содержит важные моменты, которые необходимо учесть. В нем обычно указывается информация о квартире (планировка, площадь, стоимость), срок действия брони, условия возврата предоплаты, а также ответственность сторон в случае неисполнения или изменения условий соглашения.
При бронировании квартиры может потребоваться предоплата или внесение задатка. Часто бывает так, что в случае отказа от покупки покупатель может потерять часть суммы. В некоторых случаях предусмотрена отсрочка платежа.
Важно также знать, что бронирование квартиры может быть осуществлено как в новостройках, так и в уже построенном жилом комплексе. Также следует учесть, что срок действия брони может быть ограничен, поэтому важно ознакомиться с условиями договора и неуклонно соблюдать их.
В случаях, когда покупатель не осуществляет покупку в течение срока брони, стороны соглашения о бронировании имеют право на возмещение убытков, возникших в результате неисполнения условий соглашения.