Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить назначение нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В строительстве и проектировании помещений существуют определенные нормативные акты, которые устанавливают требования к функциональному назначению. Изначально при проектировании помещения оно предназначается для определенного использования, например, офиса или магазина. Однако в процессе эксплуатации возникает необходимость в смене назначения помещения. Для этого требуется провести изменение целевого использования в соответствии с действующими нормами и правилами.
Понятия прямого и функционального использования
В нормативных актах, регулирующих проектирование и строительство, алгоритм процедуры смены функционального назначения помещений определен довольно четко. Однако, перед тем как приступить к изучению данной процедуры, необходимо разобраться в понятиях прямого и функционального использования помещений.
Прямое использование помещений — это использование помещений в соответствии со своим целевым назначением. Так, например, жилые помещения предназначены для постоянного проживания людей, а коммерческие помещения — для осуществления различных коммерческих деятельностей.
Функциональное использование помещений возникает в случае, когда помещение используется не по своему целевому назначению. Такое использование может предусматриваться как временной характеристикой помещения (например, когда комната предназначена для жилья, но используется в качестве офиса на определенный период), так и постоянным изменением функционального назначения.
Оценка финансовых издержек
Перевод нежилого помещения в соответствии с законодательством требует внесения определенных финансовых издержек. Для начала, необходимо провести обследование помещения с составлением технической документации, такой как паспорт помещения и кадастровая запись.
При изменении целевого назначения помещения требуется согласование с соответствующими органами и получение разрешения на изменение. В зависимости от вида и функциональной нагрузки объекта могут потребоваться дополнительные документы, такие как акты об обследовании и планы размещения.
Следующим шагом является разработка проектной документации, которая должна быть согласована с государственными органами и экспертами. Важно учесть, что при перепрофилировании помещения может потребоваться изменение инженерных коммуникаций и систем, что также отражается на финансовых затратах.
После получения разрешения на изменение целевого назначения помещения, необходимо заключить договор аренды или иной документ собственнику помещения, в котором будет отражено новое назначение. При этом следует учесть возможное увеличение стоимости аренды в связи с изменением функционального назначения помещения.
В процессе изменения целевого назначения помещения могут возникнуть судебные споры или противоречия с требованиями законодательства. В таком случае необходимо обратиться к юристам и специалистам, чтобы защитить свои интересы.
Всего изменение целевого назначения нежилого помещения может занять значительное время и потребовать значительных финансовых затрат. Поэтому перед принятием решения об изменении целевого назначения следует тщательно проанализировать все вопросы и оценить финансовые возможности бизнеса.
Пошаговая процедура изменения назначения нежилого помещения
| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | Собрать необходимый пакет документов, включая кадастровый паспорт и документы о праве собственности. |
| 2 | Проконсультироваться у специалистов по процедуре изменения назначения. |
| 3 | Согласовать с органами местного самоуправления изменение нежилого назначения помещения. |
| 4 | Произвести изменения в документах комплексного планирования. |
| 5 | Внести изменения в кадастровый паспорт и ЕГРН. |
После всех процедур и получения необходимых документов можно начинать использовать нежилое помещение с новым назначением.
Инструкция по изменению назначения нежилого помещения:
- Определите, какое именно назначение помещения или комплекса предприятия вам нужно изменить. Необходимо иметь четкое представление о конечной цели.
- Изучите справочник по назначению помещений, доступный на сайте Росреестра или кадастровой палаты. В справочнике указано, какие виды нежилых помещений существуют и что можно размещать в каждом из них.
- Проверьте кадастровую информацию о помещении, включая его целевое назначение, на сайте Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если назначение помещения не соответствует вашим планам, требуется его изменить.
- Составьте письменное заявление о согласовании изменения назначения помещения и подайте его в региональное отделение Росреестра.
- Ожидайте ответа от Росреестра о необходимых процедурах и документах для согласования изменения назначения помещения.
- Подготовьте все необходимые документы, такие как план помещения, технический паспорт и другие, указанные в требованиях регионального отделения Росреестра.
- Подайте документы в региональное отделение Росреестра и ожидайте рассмотрения вашего запроса.
- Получите разрешение на изменение назначения помещения после положительного решения регионального отделения Росреестра.
В процессе изменения назначения нежилых помещений могут возникнуть подводные камни, поэтому следует быть внимательным и тщательно ознакомиться со всей процедурой. Следует также помнить, что перепланировки и перепрофилирования нежилых помещений могут требовать согласования от множества органов и оформления различных документов.
Определение понятий среди таких объектов
Статус свободного
Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.
Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.
Справка. Стоимость объектов свободного пользования значительно выше, чем аналогичных вариантов с указанием конкретного предназначения.
Статус жилого
Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.
Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.
Что значит помещение свободного назначения
Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН.
Помещение в аренду для вашего бизнеса, отапливаемое с ремонтом. Большие окна на внутренний двор. Все коммуникации центральные, не требует вложений. Рекламу можно разместить на фасаде здания с первого дня подписания договора, чтобы исключить конкурентов. Рады обсудить и рассмотреть Ваше предложения.
В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.
Какие штрафы и какие конкретные действия может применить надзорный орган, если помещение используется не по назначению?
Площади класса «стандарт». Они находятся в постройках советского времени. В них сделан хороший ремонт. Высота потолков в этих помещениях – не больше 3.5 м. Однако даже при наличии признаков современности в них просматриваются черты советской эпохи. Это, в частности, тесный лифт, невысокий потолок, нефункциональная планировка, недействующие балконы и так далее.
Сдаем очень светлое, просторное и функциональное помещение свободного назначения, с собственным балконом, выходящим на Красную Пресню. Отличное местоположении в 1 минуте от метро улица 1905 года. Подойдет для салона красоты, любых кабинетов услуг, шоу румов, торговых площадок, офиса и иных видов бизнеса. В помещении находятся 5 отдельных кабинетов и просторный ресепшн все оборудовано кондиционерами.
Площади класса «стандарт». Они находятся в постройках советского времени. В них сделан хороший ремонт. Высота потолков в этих помещениях – не больше 3.5 м. Однако даже при наличии признаков современности в них просматриваются черты советской эпохи. Это, в частности, тесный лифт, невысокий потолок, нефункциональная планировка, недействующие балконы и так далее.
Рост коммерческого рынка в России настолько очевиден, что можно с уверенностью сказать, что коммерческая недвижимость, и, в частности, помещения свободного назначения любого уровня в ближайшие несколько лет будут хорошо востребованы.
В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.
Как изменить целевое назначение нежилого помещения
Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.
А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.
В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.
Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.
В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.
Особенности смены вида функционального назначения помещений
Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.
Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.
Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.
Проблемы и сложности при смене назначения помещений
В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:
- при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
- при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
- для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
- при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.
В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.
Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве
По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.
Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.
Согласно п.п.15 п.1 ст.7 Федерального Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под назначением здания понимается «нежилое здание», «жилой дом» или «многоквартирный дом». И назначение может быть изменено только в порядке, определенном федеральным законом. Смена же наименования (торгово-гостиничный комплекс, административное здание) в сведениях кадастрового учета возможна по желанию правообладателя на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Для этого собственник объекта недвижимости должен обратиться к кадастровому инженеру о подготовке технического плана, а затем в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения кадастрового учета, приложив технический план с новым наименованием. После внесения сведений о смене наименовании в государственном кадастре недвижимости собственнику необходимо обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением о внесении изменений в сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче нового свидетельства. Такие действия носят платный характер. Какой-либо ответственности за использование здания не в соответствии с его наименованием действующее законодательство не предусматривает. Собственник сам вправе определять какое наименование объекта ему указывать, изменять ли его, или вообще не использовать какое-либо наименование.
Алгоритм действий для перепрофилирования
Для успешного перепрофилирования помещения рекомендуется следовать следующему алгоритму действий:
- Изучение законодательства и требований в сфере перепрофилирования помещений.
- Определение видов свободного использования помещений, разрешенных для данного типа нежилой недвижимости на территории Москвы.
- Анализ возможностей перепрофилирования и выявление ограничений, связанных с конструкцией здания и инженерных коммуникаций.
- Получение необходимых разрешений и согласований с соответствующими органами и учреждениями.
- Разработка проекта перепланировки с учетом требований и ограничений.
- Проведение строительно-монтажных работ согласно разработанному проекту.
- Получение новых паспортов на здания и сооружения с измененным назначением.
Планирование перепрофилирования помещения
Перепрофилирование помещения – процесс изменения функционального назначения нежилого помещения. Для смены профиля необходимо выполнить ряд действий, чтобы получить разрешение на изменение.»
В Москве существует классификация нежилого помещения, которая определяет возможные виды использования свободных помещений. Для изменения целевого назначения и получения разрешения на перепрофилирование помещения следует ознакомиться с нормативными актами, законами и правилами города и узнать, что можно и что нельзя сделать с вашим помещением.
В первую очередь необходимо проверить паспортное назначение участка или территории, на которой находится помещение. Если назначение участка согласуется с новым назначением помещения, то процесс перепрофилирования будет более простым. Если же это не так, то могут возникнуть определенные сложности.
База для принятия решения о перепрофилировании помещения может служить изменение функциональной нагрузки на здание или объем желающих арендовать данное помещение. Кроме того, на сайте Москвы предложено объявление о возможности изменения назначения офисного помещения, что может быть интересно для предпринимателей, у которых появился потребность в многофункциональных помещениях.
Перепрофилирование помещения не возможно без изменения нормативной базы и земельного закона города. Зачем это нужно? Потому что без изменения нормативной базы и земельного закона города процесс перепрофилирования может затянуться на неопределенный срок или привести к отказу.
Офисные помещения — один из видов нежилой недвижимости. Чтобы получить разрешение на изменение целевого назначения и перейти на функциональное назначение, отличное от офисных, необходимо знать, в каком порядке это происходит и какие документы нужно предоставить.
В случае отказа от перепрофилирования помещения раздел «Недвижимость» сможет помочь вам с получением другого целевого назначения. Кроме того, на сайте города Москвы есть информация о возможных видов использо
Как изменить адрес объекта недвижимости в 2020 году
- если изменен адрес объекта недвижимости – решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о присвоении адреса объекту недвижимости или изменении такого адреса;
- если изменено назначение здания, помещения – решение органа местного самоуправления об изменении назначения здания или помещения.
- если изменен вид разрешенного использования земельного участка – документ, подтверждающий установленное разрешенное использование земельного участка;
- если изменена категория земель, к которой отнесен земельный участок, – документ, подтверждающий принадлежность земельного участка к определенной категории земель;
Как определить назначение
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Изменение назначения здания
Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:
- Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения функционального назначения помещения;
- Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
- Поэтажный план здания;
- Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
- Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения.
Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода.