Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к нежилому зданию СПБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы узаконить пристройку балкона, террасы, хозпостроек и других видов объектов самовольного строительства существует два варианта – обращение в районную Администрацию или решение вопросов легализации самостроя через суд.
Можно ли считать застройщика собственником незаконной пристройки
На основании п. 2 ст. 222 ГК застройщик, осуществивший незаконную реконструкцию, не признается собственником самовольно возведенного строения.
Более того, если он обратится с иском о признании права собственности на такой объект, суд откажет в его удовлетворении, если при отсутствии проектно-разрешительной документации до подачи заявления застройщик не предпринимал попыток его легализации.
Таким образом, приобрести право собственности на самовольную пристройку к дому можно только в том случае, если ее узаконить.
|
Как узаконить пристройку к нежилому зданию
Для того чтобы узаконить пристройку к нежилому зданию, следует определить:
- как и какие законодательные нормы были нарушены в процессе ее возведения;
- возможно ли привести объект в соответствие с этими нормами;
- не угрожает ли постройка жизни и здоровью людей.
Определившись со стратегией и тактикой, начните собирать необходимый пакет документов для получения разрешений и регистрации в ЕГРН.
Узаконить пристройку к нежилому зданию можно двумя способами:
- подать заявление на получение необходимой разрешительной документации в административные органы;
- подать иск в суд, если уполномоченные органы отказали.
Легализация незаконных строительных работ, будь то реконструкция или перепланировка, не самый простой процесс. Жизнь владельца самостроя, если он не обладает соответствующими знаниями и опытом, превращается в гонку с препятствиями по всевозможным инстанциям.
Оформление пристройки к нежилому зданию
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.
Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.
Разрешение на строительство пристройки
При строительстве пристройки к многоквартирному дому необходимо получить разрешение на строительство от компетентных органов. Это важный шаг, который обеспечит законность и легальность проекта.
Для получения разрешения на строительство пристройки вам потребуется предоставить следующие документы:
- Заявление на получение разрешения на строительство.
- Проектная документация, включающая план пристройки, чертежи, технические характеристики и расчеты надежности конструкций.
- Технический паспорт здания многоквартирного дома.
- Договор аренды или свидетельство о собственности на земельный участок, на котором планируется строительство.
- Результаты геодезических и инженерно-геологических изысканий.
- Согласование проекта с соседними собственниками или арендаторами.
После предоставления всех необходимых документов вам будет выдано разрешение на строительство пристройки. Соблюдение всех строительных норм и правил, указанных в разрешении, является обязательным.
Проверка соответствия пристройки законодательству
При строительстве пристройки к многоквартирному дому необходимо учитывать требования законодательства, чтобы избежать проблем с государственными органами и соседями. В данном разделе мы рассмотрим основные требования и нормы, которым должна соответствовать пристройка.
1. Соответствие планировочным правилам и нормативам:
- Планировка пристройки должна соответствовать установленным планировочным правилам и нормативам.
- Необходимо учитывать минимальные требования к жилой площади, высоте потолков и другим параметрам, установленным законодательством.
2. Соответствие требованиям безопасности:
- Строительство пристройки должно быть выполнено с соблюдением норм и правил технической безопасности.
- Необходимо установить противопожарные мероприятия, такие как наличие аварийных выходов, огнетушителей и т.д.
3. Соответствие требованиям энергоэффективности:
- При строительстве пристройки необходимо учитывать требования энергоэффективности, установленные законодательством.
- Необходимо предусмотреть утепление стен, кровли и перекрытий для минимизации потерь тепла.
4. Соблюдение санитарных норм и требований:
- Строительство пристройки должно соответствовать санитарным нормам и требованиям по вентиляции, освещению и другим параметрам.
- Необходимо предусмотреть систему водоотведения и водоснабжения.
Проверка соответствия пристройки законодательству осуществляется органами государственного контроля, такими как Госархитектура и Госпромстройнадзор. В случае выявления нарушений пристройка может быть признана незаконной, что может повлечь за собой штрафы и принудительное снос.
Пристройка к жилому дому
Оформление пристроек к жилому дому имеет свои особенности. В ряде случаев они могут быть узаконены по амнистии в 2023 году, однако, чтобы быть уверенным в законности дополнительной пристройки, рекомендуется выполнить следующие действия:
- Узнать у юриста или специалиста в области строительства, какие документы необходимо предоставить в управление архитектуры и градостроительства для узаконения пристройки.
- Составить план и проект пристройки, включающий необходимые разделы и схемы.
- Обратиться в местную администрацию и предоставить им все необходимые документы для получения разрешения на строительство.
- После получения разрешения на строительство, приступить к проведению работ в соответствии с проектом.
- По завершению строительства пристройки обратиться в управление архитектуры и градостроительства для прохождения приемочного собрания и получения акта ввода в эксплуатацию.
Знание и понимание процесса узаконения пристройки позволит вам правильно приступить к оформлению дополнительного сооружения к нежилому зданию и избежать неприятных ситуаций в будущем.
В каких случаях реконструкция и перепланировка не требует регистрации?
Некоторые работы по перепланировке помещений не требуют разрешения и могут быть выполнены без регистрации и сбора документов. Поэтому узаконить перепланировку в нежилом здании не всегда необходимо. Среди таких случаев можно упомянуть:
- Перепланировка квартир без демонтажа несущих стен, балок.
- Установка окон, дверей, стенных перегородок, переустановка инженерного оборудования.
- Декоративные работы, утепление стен.
- В частных домах возможно возведение временных сооружений, например, бассейнов, колодцев, беседок, туалетов, теплиц.
- В постройках хозяйственного назначения возможна замена материала стен, если количество этажей остается неизменным.
Как узаконить реконструкцию?
Каждый владелец бизнеса должен знать, как узаконить реконструкцию нежилого помещения, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей как при продаже недвижимости, так в процессе ведения деятельности. Для этих целей сначала обращаются в БТИ. Это повлечет за собой выезд технического инженера на объект. Специалист сравнит предыдущий проект и внесет записи в новую проектную документацию. Потребуется предоставить план на раннюю планировку и техпаспорт на недвижимое имущество. После проведения всех мероприятий выдается новый техпаспорт, план и заверенный документ, подтверждающий безопасность проведенных изменений. Полученные бумаги и новый проект нужно передать в службу регистрации по месту расположения и зарегистрировать строительные изменения в этой инстанции.
Штраф за незаконные пристройки в 2020 году
Если Вы возвели пристройку самовольно без согласования с администрацией и без оповещения Росреестра об изменениях параметров дома, то данный факт будет считаться нарушением. Подобное несоблюдение градостроительного и административного законодательства влечёт за собой определенные последствия. Граждане, осуществившие незаконную пристройку к частному дому, несут административную ответственность. Владельцы недвижимости за так называемое самовольное строительство или реконструкцию, несут ответственность согласно ст.9.5 КоАП РФ, а также п.2.ст.222 ГК РФ, где установлено, что нарушение должно быть устранено путем сноса самовольной пристройки или возвращения объекта недвижимости к первоначальному состоянию. Виновные лица будут обязаны произвести эти работы за свой счёт. Также в соответствии с Кодексом об административных правонарушений п.1. ст.9.5 КоАП РФ реконструкция жилого дома без получения разрешения органов власти влечет наложение штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей.
Собственник реконструировал свой фотосалон, расположенный на первом этаже МКД. Он возвел пристрой, увеличив тем самым площадь нежилого помещения с 71 до 92 кв. м.
В БТИ собственник получил технический паспорт с отметкой о том, что сведения о его реконструированном фотосалоне внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС) с площадью 92,5 кв. м. Также ему выдали кадастровый паспорт объекта.
Мужчина посчитал, что должным образом узаконил самовольный пристрой, однако вскоре получил уведомление из Росреестра. В нем сообщалось, что по данным Государственного кадастра недвижимости (ГКН) площадь фотосалона составляет 92 кв. м, а по данным Единого государственного реестра прав — 71 кв.м.
Собственник попытался узаконить самовольный пристрой в обычном порядке и подал заявление о регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 92 кв. м. Ему отказали из-за отсутствия разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Тогда мужчина решил узаконить самовольный пристрой через суд. Перед этим он получил заключение кадастрового инженера о том, что «сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Рассмотрение дела в апелляционном суде
Апелляционный суд отказал администрации г. Бирска в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
| Доводы администрации | Позиция суда |
| Собственниками земельного участка, где возведен пристрой, являются собственники помещений в МКД и администрация г. Бирска. Свое согласие на реконструкцию фотосалона они не давали. | Земельный участок под спорным МКД поставлен на учет после введения в действие ЗК РФ, поэтому со дня государственной регистрации он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Администрацией не представлены доказательства того, что спорное строение находится не в пределах земельного участка, относящегося к МКД. Вопрос о согласии собственников МКД на возведение пристроя судом первой инстанции не выяснялся. Однако апелляционному суду они представили заявление, в котором не возражают против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии. Это подтверждает решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. В нем 100% собственников выражают согласие с реконструкцией фотосалона. |
| Земельный участок для пристроя не отводился, разрешение на реконструкцию не выдавалось. Земельный участок под пристроем используется истцом без правоустанавливающих документов. |
Отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения не является препятствием для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде. |
| Истец не исполняет требования администрации г. Бирска о демонтаже самовольного пристроя, предъявляемые по результатам проверок соблюдения истцом требований земельного законодательства. | В соответствии с ответом Администрации МР Бирский район сектором муниципального контроля таких проверок не проводилось. |
Пакет документов для реконструкции
Получить официальное разрешение на реконструкцию в Санкт-Петербурге собственник объекта может самостоятельно, обратившись в местную администрацию. Для этого необходимо предварительно подготовить схему реконструкции и техническую документацию, но для того, чтобы процедура подготовки документов не затянулась, лучше воспользоваться помощью специализированной компании, где опытные эксперты проведут консультацию, выполнят кадастровые работы и помогут оперативно подготовить полный комплект документации.
В него входят:
✔ техническое задание;
✔ техдокументация на объект недвижимости в его текущем состоянии;
✔ план реконструкции;
✔ СПОЗУ;
✔ ГПЗУ;
✔ выписка из ЕГРН на ЗУ и здание;
✔ договор с подрядчиком на проведение реконструкционных работ.
Как узаконить реконструкцию дома без разрешения
Как показывает практика в Санкт-Петербурге, часто владельцы недвижимости проводят реконструкцию, а потом начинают заниматься её документальным оформлением. Для легализации уже проведённых изменений специалисты предлагают следующий алгоритм действий:
-
Прежде чем обратиться в администрацию за узакониванием изменений, необходимо в кадастровой организации заказать техплан для реконструкции объекта.
-
Подача заявления (срок рассмотрения документации – 30 дней).
-
При получении отказа, следующей инстанцией считается районный суд, но до подачи заявления специалисты советуют собрать следующий пакет документов:
Для того чтобы пристройку узаконить, необходимо собрать соответствующую документацию. Какие документы вам потребуются, зависит от конкретных условий и требований закона. В общем случае, для узаконивания пристройки следует подготовить:
- заявление на согласование пристройки;
- технический паспорт на нежилое помещение (если пристройка к нежилому зданию);
- план пристройки и схема размещения;
- акт осмотра и технического состояния пристройки;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и исходное здание;
- документация, подтверждающая соответствие пристройки требованиям строительных норм и правил.
Необходимые документы
При оформлении пристройки частному дому необходимо предоставить следующие документы:
- Технический паспорт здания с отметками о уже проведенных пристройках и их легализации.
- Планы и проекты планируемой пристройки, разработанные профессиональными архитекторами и инженерами.
- Разрешение на строительство, полученное до начала работ.
- Исполнительная документация: акт приемки-передачи объекта, акт по окончании строительства и др.
В случае самовольной пристройки к многоквартирному дому необходимо предоставить дополнительные документы:
- Технический паспорт квартиры с отметками о проведенных работах.
- Акт приемки-сдачи самовольной пристройки, подписанный соседями и управляющей организацией.
- Фотографии сделанные до реконструкции здания и после.
Судебная практика по легализации пристроев
В случае самовольной постройки или пристройки к нежилому зданию или участку, оформление необходимых документов и получение разрешения на легализацию может стать сложной задачей. В этом случае помимо рекомендаций и советов центров узаконивания помещений, стоит обратиться к юристам, специализирующимся на данной теме.
Судебная практика в области легализации самовольных пристроек и построек стала активно развиваться в последние годы. Законодательная база и регламенты по оформлению таких построек постоянно изменяются, поэтому важно быть в курсе действующих причин и правил легализации. Чтобы получить юридическую помощь и понять, какие действия в вашем случае нужно предпринять, обратитесь к специалистам по этой теме.
Процедура легализации самовольной пристройки или постройки в нежилом здании или на участке требует соблюдения определенных требований и оформления соответствующих документов. Оформление самовольной постройки или пристройки возможно в случаях, когда пристройка была возведена не самовольно, а по плану или проекту, но по каким-то причинам не была согласована и узаконена.
Если вы планируете оформление самовольной пристройки или постройки к нежилому зданию, рекомендуется обратиться за консультацией к юристам или центрам узаконивания помещений. Они смогут направить вас, какую документацию необходимо собрать и какие действия предпринять для легализации вашей строительной конструкции.
Оформление самовольной пристройки или постройки может занять некоторое время и потребовать большого количества документов. Если вы решили отказаться от легализации, оставьте комментарий в специальной записи или обратитесь к юристам, чтобы получить соответствующую консультацию о возможности отказа.
Ниже приведены советы и рекомендации в процессе легализации самовольной пристройки или постройки к нежилому зданию или участку:
- Определите, когда была возведена самовольная пристройка или постройка;
- Соберите все необходимые документы, включая проектную и исполнительную документацию;
- Оформите договор с юристами или центрами узаконивания помещений для получения профессиональной помощи;
- Согласовывайте и планируйте все действия по оформлению пристройки или постройки с компетентными органами;
- Соблюдайте все требования, указанные в законодательстве, при оформлении самовольной пристройки или постройки;
- При необходимости обращайтесь в суд, если есть отказ в узаконении пристройки или постройки.
Расходы при оформлении
Стоимость легализации зависит от местоположения участка. Если принято решение запросить подписку или консультацию адвоката, необходимо оплатить юридические услуги. Стоимость юридических услуг зависит от предоставляемого абонемента (консультация, сбор документов, судебное разбирательство).
В дополнение к судебным издержкам необходимо оплатить следующее
- Государственные обязательства — 500, 000 рандов
- судебная экспертиза — от 20 000 рандов, до
- сбор, регистрация всех имеющихся данных о предмете — примерно от R 10000,.
- услуга по регистрации земли — от 20 000 р,.
- адвокаты, аккредитованные в нотариальных конторах — примерно от 1 000 руб.
- регистрация и учет пристроек и основных жилых помещений — 20, 000 руб.
Цены могут отличаться в зависимости от региона, в котором находится земля.