Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Благодаря так называемой «дачной амнистии» стало возможным регистрировать собственность на землю и недвижимость, расположенные в различных садоводческих товариществах и на участках для ведения личного подсобного хозяйства. И, соответственно, прописываться там. Однако это касается не любых участков, а лишь тех, на которых разрешено возведение жилых домов.
Любой земельный участок относится к определенной категории. В случае с ЛПХ есть один важный нюанс, связанный с географическим местоположением участка. Он может быть приусадебным, расположенным в населенном пункте, или полевым, расположенным за границей населенных пунктов. Разница между ними заключается не только в местоположении и удобстве доступа, но и в видах разрешенного использования.
Можно ли строить дом и прописаться на ЛПХ?
Допускается постройка жилого дома на участке ЛПХ только если он относится к какому-либо населенному пункту. Если личное подсобное хозяйство располагается в поле, собственник не вправе возводить на нем подобные строения.
Законом запрещено начинать строительство без получения разрешения в местной администрации. Однако прежде чем обращаться в муниципалитет потребуется определить место для будущей постройки, соответствующее санитарным нормам.
Если проигнорировать требование законодательства и построить дом без получения разрешения от местных властей, в дальнейшем узаконить его в большинстве случаев можно будет только через суд. Это требует дополнительных затрат и удается не всегда. При выявлении нарушений суд обяжет снести постройку.
Получение прописки в сельском доме имеет ряд особенностей и «подводных каменей». Основная сложность, с которой можно столкнуться – это отказ паспортного стола в регистрации.
Причиной тому может стать неполный перечень предоставленных бумаг или ошибки в заявлении. В этом случае можно в кротчайшие сроки устранить все недочеты и обратиться в миграционную службу снова.
Еще одной причиной отказа может стать факт расположения дома на землях сельскохозяйственного назначения. В этом случае вопрос придется решать в суде.
Существует еще ряд особенностей получения загородной прописки:
- Нельзя зарегистрироваться в недостроенном доме. Если вы затеяли строительство на своем участке, то прописаться в новом доме станет возможным только после введения его в эксплуатацию.
- Нельзя прописаться на земельном участке без дома, даже если земля находится в собственности. Органы не разрешат регистрацию по причине отсутствия жилого помещения и постановки его на кадастровый учет.
Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ
Я купил участок с построенным домом, но кое-что достраивал на нем самостоятельно: теплицы, баню, мастерскую. Чтобы избежать недоразумений с разрешением на строительство, пришлось подробно разбираться с законодательством, заодно узнал можно ли строить дом на землях ЛПХ. Коротко о самом главном.
Земельный участок под ЛПХ может относиться только к двум категориям:
- Земля под приусадебный участок в пределах населенного пункта. На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- Земля полевая для выращивания сельскохозяйственных культур. На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого не капитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Необходимо сначала выписаться с прежнего места жительства и получить так называемый листок убытия, а для мужчин призывного возраста сняться с учета в военкомате (о том, как зарегистрироваться на новом месте, и нужно ли для этого выписываться, можно узнать из нашей статьи). Кроме этого, для предъявления в УФМС потребуется пакет следующих документов:
- письменное заявление о регистрации на бланке миграционной службы (его можно получить непосредственно при обращении либо скачать с официального сайта федералов);
- документы на право владения недвижимостью. Если дом не принадлежит человеку, желающему в нем прописаться, необходимо заручиться письменным согласием владельца или постановлением суда о праве проживания;
- удостоверение личности гражданина, а для несовершеннолетних тинейджеров, не достигших 14-летнего возраста – свидетельство о рождении.
Также необходимо будет предъявить домовую (похозяйственную) книгу, имеющуюся у собственников.
Пригодность для проживания
Можно ли прописаться в ЛПХ и как это сделать? Еще не так давно существовал запрет на прописку людей в домах, находящихся в дачных массивах, однако на сегодняшний день Постановление Конституционного Суда №13-П не исключает подобную возможность для тех, кто хочет зарегистрироваться на собственных садовых участках, даже если они являются сельскохозяйственными.
Для этого нужно иметь на руках специальную документацию для подтверждения пригодности дачного дома или коттеджа для проживания в нем людей, если дом не построен без разрешения.
Это осуществляется следующим образом. Владелец участка подает апелляцию в местный орган ФМС, направляя туда заявление о прописке. Скорее всего, им будет получен отказ по причине того, что дачная постройка пригодна лишь для сезонного проживания, но не для постоянного.
Однако, после подачи такой апелляции заявитель обладает вполне весомым поводом для подачи иска для признания решения ФМС незаконным, после чего дачный дом будет признан пригодным для проживания в нем.
Для этого следует доказать некоторые важные обстоятельства. Заявитель должен владеть и обозначенным участком, и строением на нем, при этом дом для него должен являться единственным местом для проживания. Это означает, что если человек зарегистрирован в другом месте, оттуда придется выписаться.
Важно! Здание должно иметь категорию жилого, то есть являться «индивидуальным жилым домом» в соответствии с нормами, включенными в законодательство РФ в 2013 году.
Данное требование является наиболее важным, но при этом также зависит от некоторых обстоятельств, подтвержденных документами.
В первую очередь, должна быть проведена экспертиза строительства для подтверждения возможности проживания в помещении на постоянной основе, а для этого необходимо наличие надежного фундамента, крепких стен с теплоизоляцией, системы коммуникаций и защиты от воды.
Далее, участок должен использоваться только в садоводческих целях, а постройка – располагаться в пределах населенного пункта с подобающей инфраструктурой и почтовым адресом.
Если описанные выше обстоятельства будут подкреплены соответствующими доказательствами, и суд решит удовлетворить иск гражданина, он сможет без всяких проблем прописаться в своем дачном доме.
Все, что было сказано выше, касается именно ЛПХ и прописки в нем, а такие участки имеют некоторые отличия от ИЖС.
Плюсы и минусы регистрации, возможные сложности
Прописка в ЛПХ обладает некоторыми плюсами и минусами, о которых следует знать.
Плюсы:
- простая организация – не нужна юридическая регистрация;
- налоговая также не требует обязательной регистрации;
- такая земля попадает под различные льготы;
- владелец сам решает, нужно ли ему пополнять деньгами Пенсионный Фонд или нет.
Минусы:
- размер земли не должен превышать полгектара;
- участок лишен льготных займов, субсидий и т.д.;
- здесь запрещены некоторые типы сертифицированной деятельности.
Итак, зарегистрироваться на территории личного подсобного хозяйства можно, если постройка соответствует существующим нормам жилой площади. Иногда такая прописка может быть реальной только по решению суда. Если иных вариантов не существует, такой способ имеет место быть.
Какие налоги придется платить
Выручка от продажи продукции, произведенной в ЛПХ, не облагается налогами. НДС также платить не придется, поскольку этот налог распространяется только на ИП и организации. Единственная регулярная плата — земельный налог, примерно 0,3% от кадастровой стоимости участка.
По действующему законодательству, не облагаются налогом доходы от продажи продуктов животного и растительного происхождения, однако для освобождения от уплаты налогов необходимо соблюдать два условия:
- Площадь земельного участка не должна быть больше установленной законом № 112-ФЗ. Допустимый размер участка ‑ 0,5 га, если по решению местной администрации не выделен надел большего размера.
- Личное подсобное хозяйство ведется без привлечения наемных рабочих.
Чтобы освободиться от налогов, необходимо получить документ подтверждающий, что урожай, мясо и другая продукция произведены на участке разрешенной законом площади. Справку должна выдать местная администрация или правление дачного (садоводческого) товарищества.
Однако, есть нюансы, на которые стоит обратить внимание:
- Если вы решите производить на своем участке биогумус, биогрунт и т.п. и продавать его оптом или в розницу, вас могут обязать уплатить налоги. Удобрения не считаются продуктом животноводства, их производство рассматривается как результат предпринимательской деятельности, и, следовательно, подлежит налогообложению. Также законодатель не относит дерн и почвенные смеси к продуктам растениеводства.
- Для получения освобождения от налогов нужна справка только из администрации населенного пункта или правления некоммерческого объединения (садоводческого, дачного). Документ, выданный другой организацией, недействителен.
- От налога освобождаются только доходы от продажи продукции, произведенной в ЛПХ. Если вам удастся получить государственную субсидию — налоги придется платить. Не облагаются суммы, полученные из бюджета на возмещение процентов по целевому кредиту, остальные средства по субсидиям подлежат налогообложению.
Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ
Я купил участок с построенным домом, но кое-что достраивал на нем самостоятельно: теплицы, баню, мастерскую. Чтобы избежать недоразумений с разрешением на строительство, пришлось подробно разбираться с законодательством, заодно узнал можно ли строить дом на землях ЛПХ. Коротко о самом главном.
Земельный участок под ЛПХ может относиться только к двум категориям:
- Земля под приусадебный участок в пределах населенного пункта. На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- Земля полевая для выращивания сельскохозяйственных культур. На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого не капитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Земля сельхозназначения
Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.
Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:
- фермерская деятельность;
- дачное хозяйство;
- садоводство;
- животноводство;
- огородничество и т.д.
В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:
- угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
- участки личных подсобных хозяйств.
Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Как получить разрешение?
Как известно, чтобы построить дом на участке, предназначенном для ИЖС необходимо в орган местной власти предоставить техническую документацию будущей постройки и документ, подтверждающий право собственности.
Большинство участков сельхозназначения в пределах СНТ и дачных владений не находятся в частной собственности, а имеют статус временного владения. В таких случаях вместо документа, подтверждающего право собственности можно предоставить устав кооператива либо СНТ.
В каждом отдельном случае местный орган власти (администрация района) выносит решение о выдаче разрешения на строительство на землях сельхозназначения в зависимости от иных актов местного значения. Так что перед приобретением такого участка необходимо навести справки в соответствующем органе о возможности возведения постройки.
Личное подсобное хозяйство – это устаревшее понятие, под которым подразумевалась земля в поселке. Ее можно было приобрести, после чего возвести на территории коттедж или дом. Сейчас такие земли можно приобрести только у владельцев. Располагаются места в полях или на территориях поселений. Многие отказываются от идеи покупки-продажи такой земли, так как процесс оформления ЛСХ будет трудным и сложным.
Земля может использоваться для выращивания агрокультур и других сельскохозяйственных продуктов. Построить дом на территории можно при двух условиях: земля находится рядом с жилыми домами, соседи согласны на строительство нового дома. После решений приходят различные органы, которые должны проверить местность и проект на требования безопасности.
Участок, купленный как ЛПХ, не может использоваться в качестве места расположения для дома, если земля находится за пределами поселений. Если человек владеет ИЖС или ЛПХ, то он может принимать решения самостоятельно. Исключением является СНТ, когда житель полностью зависит от решения общего собрания, условий товарищества (причина – участок является частью местного садоводства) и так далее.
Земли ЛПХ могут использоваться в качестве места постоянного проживания, но администрация всегда может запретить строительство жилого помещения. Опираясь на законодательство Российской Федерации, земля ЛХП должна использоваться для обработки и выращивания сельскохозяйственных культур, постройка домов находится на втором плане.
Если согласования не произошло, либо даже после запрета на строительство дом появился, собственнику земли грозит штраф либо лишение собственности. Меры наказания зависят от ситуации.
Какое строительство разрешено на участках ЛПХ
Местный градостроительный регламент, а также правила застройки, пользования землей определяют постройки, вернее их типы, которые возможно возводить на территориях ЛПХ. Обычно это:
• жилые дома;
• хозпомещения:
• строения некапитального типа.
Не стоит самостоятельно возводить постройки, потому что они могут оказаться незаконными. Чтобы этого избежать, обязательно нужно заказать ГПЗУ – градостроительный план надела. Для этого необходимо обратиться в отдел архитектуры, где зарегистрирован участок. Этот документ – основа для составления схемы, в которой будут указаны все планируемые строения (кроме тех, где не предусмотрен фундамент).
Если планируется возвести что-то типа гаража, бани, сарая, дополнительное разрешение не требуется, но в схеме постройки указать нужно непременно. В процессе застройки важно соблюдать все нормы СНиПа, правила пожарной безопасности и др. законы.
Случаи, когда разрешение на строительство может не потребоваться
В законодательстве прописан ряд случаев, когда строить допускается без получения разрешения на это. Они указаны в пункте 17 той же 51-й статьи Градостроительного кодекса РФ.
- Стройка гаража на территории официально принадлежащей лицу. При этом участок будет использоваться для личных целей – проживание, садоводство и так далее.
- Некапитальные сооружения, такие как навесы, киоски, легкие хозблоки без фундамента (чертежи и проект хозблока предложены в статье).
- Строения вспомогательного назначения.
- Капитальный ремонт основного сооружения при условии соблюдения норм безопасности.
- Бурение скважин – тут требуется разрешение другого плана.
- Иных случаев, когда Градостроительный кодекс не требует получения разрешения.
Так как жилой дом является регистрируемым недвижимым имуществом, с которым можно совершать сделки, и к которому требуется проводить коммуникации, для его строительства на участке ЛПХ всегда требуется разрешение.
Разрешение на строительство на землях ЛПХ бани не нужно, так как это сооружение относится к категории вспомогательных (о проектировании и строительстве частной бани читайте в статье). Хотя стоит сказать, что многое зависит от конкретного проекта. Если к бане будет подведен газ, вода, электричество, она имеет большие габариты (два этажа) и капитальный фундамент, то такое сооружение уже будет считаться основным, и для строительства понадобится разрешающая документация.
Меняем городскую прописку на домик в деревне
В прошлом году более 300 горожан упаковали чемоданы, загрузили в машину мебель, собрали детей и переехали со всем своим скарбом на новое место жительства ради новой работы и жилья. Такую возможность уже несколько лет предлагает безработным служба занятости, оказывая всяческую поддержку в переселении, в том числе материальную. Переселяют–то преимущественно в деревни! Поэтому, как правило, колесят из района в район сельские жители: где–то зарплату предлагают выше или жилищные условия лучше. Впрочем, за последний год даже из Минска в провинцию переселились 7 семей безработных, в 2011–м таких было шесть. Правда, минчане решаются на такой шаг далеко не ради свободных вакансий, уж тем более — зарплаты. Для многих главный мотив — жилье. С изменением условий льготного кредитования и сокращением очереди на жилье у многих шансов построиться в столице почти не осталось. К тому же если раньше из деревни бежали в город за лучшей жизнью, то теперь понятие, где лучше, у каждого свое…
Судники в Воложинском районе — самая дальняя точка. Налибокская пуща, вокруг озера. Для рыболовов и охотников — мечта. И всего–то 60 км от Минска. Но автобусами добираться — целый день. Рядом Ивенец, Раков. А в деревню общественный транспорт ходит раз в день.
Поэтому именно на машину Юрий Караулов потратил все сбережения. Без нее в деревне как без рук. В двухэтажном домике Юра живет с женой Аней и дочкой Ксюшей. Работает в совхозе механизатором. Зимой развозит на тракторе корма коровам, летом — пахота от рассвета до заката. Аня — заведующая столовой. Зарплата на двоих в среднем 3 миллиона рублей. Оба — коренные горожане. Ему — 29, ей — 27 лет. Родные, знакомые — все в Минске.
— Из–за работы переехали? — спрашиваю по дороге в деревню Юру.
— Из–за жизни сельской, — поправляет он меня. — Здесь намного лучше. В городе каждое утро вы встаете и слышите шум машин, автобусов, заводов, а я слышу птиц… Да и сельское хозяйство — моя сфера. Я окончил училище сельхозпроизводства. Но, отработав год в деревне по распределению, ушел в армию, а потом возвращаться даже мысли не было. Устроился водителем, потом менеджером, даже курсы администратора гостиничного и ресторанного бизнеса окончил, правда, работы, не имея стажа и не владея английским, не нашел. Потом возникла вакансия с жильем в Судниках — и переехал, здесь иностранный не нужен. С Аней тогда год как познакомились. Спросил: «В колхоз со мной поедешь?» Она согласилась.
На работе ее, старшего кассира гипермаркета, руководство месяц не отпускало. Председатель колхоза звонил — торопил: в деревне уже пахота, по 90 — 100 работников в день кормить надо! В итоге Аня даже не стала оформлять бумаги на финансовую поддержку, все бросила и переехала.
Обычно молодежь стремится в город, потому что в деревне, считается, жить несладко, работать тяжело. Вставать рано, ложиться поздно, дом топить, дрова на зиму заготавливать, снег во дворе чистить, канализацию раз в месяц откачивать. На дорогах грязь, летом работа без выходных плюс свой участок, который нужно обрабатывать…
— Нелегко, но мы не жалеем, — говорит Аня. — У нас есть все. Интернет, спутниковое телевидение, туалет и ванна — в доме, горячая вода. Это как городская квартира на свежем воздухе. И нет соседей, которые могут засверлить, застучать, залить. И участок большой. Летом хотим разбить сад, саженцы купить. Пару грядок для себя. Поросенка заведем, может, двух, чтобы им скучно не было.
— Что–то рано вас к земле потянуло? — удивляюсь энтузиазму молодых горожан не меньше местных жителей, которые тоже поначалу думали, что ребята скоро сбегут и все повторяли: «Подумайте–подумайте».
— У меня всегда был маникюр, нарощенные ногти, — смеется Аня. — Пару раз сломала, теперь о красе ногтей забыла. Да и негде тут коррекцию делать. Если только свой бизнес открывать. Может, со временем что–то свое и придумаем… По мне, так жилье компенсирует все «минусы». Построить самим — не в наших силах. Деревни у нас нет. Да, в городе мы бы зарабатывали в два раза больше и могли бы снимать квартиру… Но жить в чужом доме и не иметь возможности обустроить его по–своему нет большого желания. А этому дому полтора года — до нас никто здесь не жил, во–вторых, есть перспектива со временем — через лет 5 работы в колхозе — его выкупить.
— Магазины, кино, театры? — удивляются моим вопросам ребята. — Ничто ведь не мешает сесть в машину и поехать в город развеяться, купить все, что необходимо. Общение? Так тут его даже больше, чем в Минске. Здесь все — на виду, каждому есть до тебя дело. Нужна помощь — попроси, никто не откажет. В городе разве такое возможно? Даже атмосфера Нового года другая. Дома украшают, все — в огнях, в клубе — гулянья. Воздух другой! А главное — дочка перестала болеть. В Минске — неделю в саду, две дома. А тут с улицы не вытянуть.
В молодости, может, проще решиться на такой эксперимент и полностью поменять жизнь. Но какой стимул срываться всей семьей с насиженного места тем, у кого есть и квартира, и работа?
— А какая разница, где телевизор после работы смотреть? И потом, может, из нас фермеры хорошие получатся? — смеются супруги Юрий и Наталья Куликовские, которые полгода назад переехали в деревню Войково Узденского района с 4 маленькими детьми, оставив в трехкомнатной минской квартире 18–летнюю дочь–студентку. Финансовую поддержку от службы занятости всю потратили на дом, который снаружи выглядел сказочно, а внутри после того как здесь пожили шабашники — плачевно. Две недели отскребали, чистили, клеили, красили и даже газ в дом провели. Теперь, говорят, живут с городским комфортом.
О том, чтобы переехать в сельскую местность, задумались еще пару лет назад. Юрий был завскладом готовой продукции на «Коммунарке», зарплата на тот момент — около 6 млн. рублей. Но часто болели дети, половина средств уходила на лекарства. Сейчас устроился в совхозе заведующим мастерскими, получает в два раза меньше, зато, говорит, дети здоровы, а всех денег не заработаешь. Жена Наталья с ним полностью согласна:
— Все–таки свежий воздух имеет огромное значение. У меня голова перестала болеть. Если в городе в замкнутом помещении дети вечно галдят, то здесь они все находят себе занятие. Кто на санках, кто в песочнице, кто в сугробе — день проходит незаметно…
Но еще больше супруги довольны местным садиком и школой, искренне полагая, что здесь их дети получат даже лучшее образование, чем в городе. У сына во 2–м классе всего 8 учеников. А значит, домашнее задание проверят у всех. Что–то непонятно — учительница успеет объяснить каждому. И нет тут этого бессмысленного соревнования: кто кого круче. И учителя еще остались старой закалки — такие, как нас учили, говорит Наталья:
— В детский сад в городе дети вообще ходили со слезами. А здесь бегом бегут. В группе 13 детей и все разного возраста. Им интересно. Дефектолог с ними занимается. А в Минске сколько проблем найти сад с логопедической группой?
Конечно, если заниматься тайским боксом или музыкой — все это есть только в Узде. Прививки, анализы, узкие специалисты — тоже в городе. До Узды 15 км, но автобус ходит только рано утром и поздно вечером. Поэтому, когда машина ломается, дискомфорт сельской жизни ощущается острее. Но супруги настроены серьезно: «Переезжать обратно не хотим!» С весны собираются завести свое хозяйство: без него сложно прокормить такую большую семью.
— Хочу жене на 8 Марта корову подарить, — с улыбкой смотрит за реакцией супруги Юрий.
— Надеюсь, это шутка, — не готова к таким большим подаркам Наталья.
Планов у семьи — много. Хотелось бы и баню построить, и второй этаж в доме доделать. В городе один день похож на другой и никаких желаний. А тут проблема: как на эти желания время и средства найти. Плюс бытовые неувязки. До сих пор ведь не могут прописаться в деревне, за пособием и всякими справками приходится в Минск ездить.
* * *
Кто–то скажет: переезд из города в деревню — это не перелет на Луну в одноразовой ракете. Пробуют люди себя в деревенской жизни. Кому–то нравится такая жизнь. Другим нет. Могут вернуться в привычный город. А мечта о домике в деревне останется более смелым, амбициозным и энергичным.
Справка «СБ»
В 2013 году госпрограммой содействия занятости предусматривается переселить 252 семьи безработных (преимущественно в сельскую местность). На эти цели планируется выделить финансирование в объеме более 3,2 млрд. рублей.