Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.
Что такое аренда земли с правом выкупа у администрации?
Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.
Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.
Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.
Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.
Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.
Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция
Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:
- Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
- Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
- Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
- Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
- Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
- Оформление акта приема-передачи.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Получение выписки из ЕГРН.
Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.
В настоящее время процесс выкупа земельного надела рассматривается как популярная процедура. Много граждан стремятся проживать на частной территории. К положительным сторонам данного процесса относится то, что у человека появляется возможность использовать земельный участок на протяжении определенного срока, при этом не совершая значительных денежных затрат единовременно. Это говорит о том, что у него появляется возможность накопить нужную сумму. Можно выразить другими словами – гражданин пользуется участок на протяжении определенного срока, а когда у него появляется нужная сумма – выкупает надел.
ВАЖНО !!! Арендуя земельный участок у администрации, потребуется вносить арендную плату. К числу преимуществ рассматриваемого способа приобретения правомочий на землю относится то, что имеются гарантии относительно совершения сделки. В частности, в договоре заранее прописывается момент, когда земельный надел будет выкуплен у муниципалитета. Это говорит о том, что администрация в дальнейшем не может отказаться от совершения указанной сделки.
Кроме того, нужно понимать, что процесс выкупа участка после того, как он находился в аренде, становится значительно проще. В противном случае потребуется собрать много дополнительных бумаг и сформировать дополнительные соглашения. Вне зависимости от того, под ИЖС предназначена земля или для других целей, применяются в данном направлении положения земельного законодательства.
В данном акте отражаются особенности, присущие этому процессу. Стоит учесть, в регионах процедура может иметь определенные особенности, так как издаются отдельные правовые акты. Говоря о том, как можно получить землю на правах аренды, стоит отметить, что сделать это сможет каждое лицо.
Финансовые расходы при оформлении договора
Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.
Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2000 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.
Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.
ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.
Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.
В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.
По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.
Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.
При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.
Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Объект должен пройти кадастровый учет.
- Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:
- сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
- отведенные для ИЖС;
- предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.
- Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.
Кто может выкупить землю из аренды в собственность?
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.
Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.
Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет. Но в случае, если владелец — государство, все усложняется. Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.
Существующие ограничения для аренды земельного участка
Для аренды физическим и юридическим лицам недоступны земельные участки, изъятые или ограниченные в обороте. К таким землям, например, относятся:
- Земли особо охраняемых природных территорий, например заповедники, национальные парки. На них запрещена любая деятельность, которая не связана с сохранением и изучением природных объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земельные участки, на территории которых находятся водные объекты федеральной или муниципальной собственности.
- Земли, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности.
- Земли, загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами. Такие земли переводятся в земли запаса. Выращивание сельскохозяйственной продукции на них запрещено.
- Земли, отнесенные к первому и второму поясу зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
- Иные земли.
Договор с государством или муниципалитетом значительно выгоднее соглашения об аренде с частным лицом. Его условия довольно простые и прозрачные. Но в некоторых случаях возможны трудности с получением желаемого участка. Отказ возможен в таких ситуациях:
- Необходимо дополнительно уточнять границы земли.
- Отсутствуют данные о возможности подключения участка к инженерных сетях.
- Отсутствуют сведения о разрешенных способах применения земли.
- Отмеченные в заявлении цели аренды не совпадают с возможным использованием участка в соответствии с законодательством.
- На выбранном наделе есть здания, находящиеся в собственности иных лиц.
- Земля была изъята из оборота.
- Участок относится к территории охраняемого объекта.
- На земле по решению структур власти запланировано строительство.
- Наделяется землей общего пользования.
Что делать, когда коммерческое здание в собственности, а земля в аренде
Логичный ответ – выкупать землю. Но существует список земель, которые нельзя выкупить у государства ни при каких обстоятельствах. В него входят природоохранные земли, земли, принадлежащие Минобороны, изъятые из оборота и городские зоны поселения. Выкупить их нельзя, но можно арендовать. Существуют также ограничения на земли у водоемов и исторических достопримечательностей.
Но, если земля соответствует всем законным для выкупа параметрам, то можно приступать к процессуальным действиям и обращаться в госорганы с заявлением о выкупе с приложенными к нему документами. Потом остается ждать ответа от госорганов, а им зачастую свойственно его затягивать, потому что как ни крути, но государству не выгодно, продавать кому-то свою землю.
Если идти по простому пути и не пытаться снизить стоимость выкупаемой из госаренды земли, то в таком случае решения можно ждать месяц. Когда возникают вопросы по границам или связанные с видом разрешенного строительства, то процесс затягивается до шести месяцев. При наличии самовольных построек на земле, решение может и вовсе затянуться до года, ведь эти строения надо будет зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.
Варианты аренды земли
Существует несколько вариантов получения права на заключение договора аренды:
- Торги. Важным условием проведения торгов является наличие претендентов на надел в количестве не менее двух. Право заключения договора аренды получит победитель торгов, который предложит большую арендную плату. Информацию о проводимом аукционе местной властью можно узнать в территориальных СМИ (районная газета) либо на сайте администрации минимум за 30 дней до дня проведения. Участники должны подать заявления с документами не позднее, чем за 5 дней до заявленного срока проведения аукциона.
- Без торгов. Такой вариант получения участка возможен, когда торги фактически не состоялись, т.е. с заявлением об участии обратился лишь один гражданин. Без торгов предусмотрен порядок предоставления земли льготным категориям (преподаватели школ и дошкольных учреждений, сотрудники мед. учреждений, лица, ведущие сельское хозяйство) на бесплатной основе. Эти категории могут также арендовать наделы, которые некогда предназначались для сельхоз. целей, целей муниципалитета. В таком случае максимальная сумма аренды ограничена величиной земельного налога на соответствующий надел.
Причины отказа по выкупу
Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.
Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.
Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.
Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Право на такое действие
Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.
Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:
- Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
- Тип допустимого использования участка;
- Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.
- В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.
- О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:
Кто может выкупить землю из аренды в собственность?
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.
Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.