Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие постройки на загородном участке подлежат регистрации в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Налог на строения на дачном участке действительно взимается. Однако он уплачивается лишь с построек, обладающих признаками недвижимости. В эту категорию включают только капитальные строения и сооружения. Это значит, что платить хозяйственный налог с теплиц в 2023 году не нужно. Именно эту информацию хотели донести до взволнованных дачников представители Минфина. Разъяснения были необходимы, ведь представителей учреждения засыпали вопросами о налоге с дачных сооружений. Нового законопроекта нет.
Регистрировать или нет: советы юриста
Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:
| Сравнение | Особенности регистрации |
| Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее | Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости |
| Налоги | • строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции |
| Оформление кредита | Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения |
| Страховка | Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д. |
| Постоянная регистрация (прописка) | Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса. |
| Подключение коммуникаций | Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов |
| Компенсация | Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если:
• земля не принадлежит гражданину; Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу |
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Сложности при оформлении
Наиболее распространенная трудность, возникающая у заявителей при регистрации строений на садовом или дачном участке, это отсутствие одного или нескольких документов. Порой законность владения приходится подтверждать в судебном порядке.
Препоны могут возникнуть и из-за недостаточной площади участка. Для строительства нового дома площадь земли должна составлять не менее 600 кв.м., иначе дачнику придется отстаивать такое строение в суде. Мелких хозпостроек эти нормы не касаются.
Если постройка выходит за границы участка (фактически или документально), также возникнут сложности. Порой такое случается по ошибке кадастрового инженера, которому было поручено изготовить техплан. И здесь надо быть внимательными.
Если дело все-таки в низкой квалификации специалиста, то план можно переделать, и тогда, при отсутствии иных препятствий, регистрация все же произойдет. Но если налицо окажется нарушение норм строительства, постройку придется снести.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
Что считается объектом недвижимости?
Недвижимое имущество – это капитальные строения, которые невозможно переместить без причинения им существенного ущерба. Иными словами, это постройки, имеющие фундамент и поэтому прочно связанные с землей.
Баня, таким образом, должна быть зарегистрирована, если она построена капитально – на фундаменте. Легкие постройки – беседки, сараи, теплицы и тому подобные – по новому законопроекту ставить на учет в Росреестр не нужно, соответственно и налог за них платить не надо. Такие объекты могут существовать на участке без регистрации только потому, что они построены на земле, принадлежащей собственнику. Если подобные строения уже поставлены на учет, то их можно будет снять с регистрации.
Владелец, кроме того, не обязан спрашивать разрешения у властей, если ему понадобится передвинуть вспомогательное строение, демонтировать его или возвести новое. При этом следует помнить, что по капитальным строениям также существуют льготы: если баня или сарай площадью до 50 м «прочно связаны с землей», по закону полагается отмена налога на один из этих объектов.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Для чего в очередной раз продлили законопроект?
Граждане могут воспользоваться правом оформления правоустанавливающих документов на недвижимость в упрощенном порядке уже более десяти лет (с 2006 года). Закон о дачной амнистии дает возможность гражданам зарегистрировать право собственности на объект без дополнительных разрешений и затрат.
Таким образом, ответ на вопрос об очередном продлении законопроекта простой — предоставить возможность собственникам имущества быстро и без лишней волокиты зарегистрировать жилье. Государство же привлечет дополнительные денежные ресурсы в казну в виде имущественного налога.
Основные причины продления дачной амнистии:
- Предоставить возможность собственникам имущества зарегистрировать объекты по упрощенной схеме;
- Увеличения базы налогоплательщиков;
- Мониторинг стоимости услуг кадастровых инженеров.
Хозпостройки: регистрировать или не регистрировать – вот в чем вопрос
«В связи с продлением «дачной амнистии» до 2022 года, в сети и СМИ появилось много информации о том, что из недвижимости, возведенной на своей земле, собственник должен регистрировать, а что нет. Поскольку данные в каждом СМИ разнятся, мы развеем все сомнения – все постройки капитального характера, вне зависимости от площади, должны быть зарегистрированы. Капитальные постройки — это объекты на фундаменте, имеющие прочную связь с землей, которые невозможно переместить без ущерба и разрушения, — отметил министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев. – По данным ФНС, объекты недвижимого имущества, построенные на земельных участках под личное подсобное, дачное хозяйство, огородничество, садоводство или индивидуальное жилищное строительство, не являющиеся домами, жилыми строениями или гаражами, относятся к хозяйственным строениям или сооружениям и облагаются соответствующим налогом».
Как бы ни назывались в документе данные постройки, если они находятся на земельном участке для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, по существу они являются хозяйственными строениями и сооружениями и облагаются налогом от кадастровой стоимости объекта.
Законодательные основы
Основные положения, касающиеся использования придомового участка владельцами квартир, находятся в Жилищном кодексе N 188-ФЗ от 29.12.2004 (далее – ЖК) и законе N 189-ФЗ от 29.12.2004, вводящем его в действие.
Там сказано, что земля закрепляется за собственниками квартир, и устанавливаются переходные правила, раскрывающие порядок оформления земли в собственность.
Закон N 189-ФЗ раскрывает особенности приватизации придомовой территории в многоквартирном доме применительно к трем возможным случаям:
- участок оформлен до введения ЖК;
- дом построен до введения ЖК, но участок не оформлен;
- дом построен после начала действия ЖК.
Нас интересует второй случай, когда придется реализовывать всю процедуру кадастрового учета и регистрации прав на участок.
Как узаконить сарай во дворе многоквартирного дома?
Согласно Постановлению Правительства №491 от 13 августа 2006 г., к придомовой территории отнесены любые расположенные на ней объекты, созданные в целях обслуживания, эксплуатации или благоустройства дома. К числу таких объектов может быть отнесен и сарай, которым пользуются все или некоторые жильцы дома.
Чтобы права на такую постройку были официально подтверждены, его нужно учесть при формировании участка наряду с другими объектами благоустройства – детскими площадками, сушилками для белья и т.п.
Оформить сарай, находящийся во дворе дома, в частную собственность кого-либо из жильцов практически невозможно.
Для этого ГК РФ N 51-ФЗ от 30.11.1994 дает лишь одну возможность – признание права на самовольную постройку.
Но самовольная постройка по ч.3 ст. 222 ГК может быть закреплена только за собственником земли, на которой она находится.
Поэтому на земле, принадлежащей всем собственникам квартир в доме, не может стоять здание, находящееся в частной собственности.
Нужно ли разрешение для размещения на своем участке хоз постройки?
Для начала строительства нужны следующие документы:
1. Необходимо заявление, в котором нужно изложить просьбу о строительстве здания на земельном участке;
2. Обязательна копия такого документа, как свидетельство о регистрации Вашего права собственности на землю;
3. Нужна копия кадастрового плана Вашего участка;
4. При соответствующей ситуации – копия договора о совершении купли-продажи участка;
5. Обязательна копия личного паспорта;
6. Обязательно ходатайство, полученное в местной администрации;
7. Полученная в местной администрации справка о том, что на земельный участок не накладывалось арестов и запретов;
8. Ситуационный план должен быть заверен администрацией и приложен к пакету документов;
9. Подтверждённые согласования со службами (электросеть, газовая, «Ростелеком»);
10. Проект отстраиваемого помещения, включая схемы планировочной организации земельного участка.Пакет документов нужно отдавать в районный отдел архитектуры. Для того, чтобы подготовить разрешение на строительство, требуется 1 месяц. Разрешение подготавливается и выдаётся заявителю в 3 экземплярах. Срок действия разрешения – 10 лет. Местное управление архитектуры утверждает проект и возвращает его вместе с разрешением землевладельцу.Для пункта 10 существуют определённые рекомендации. Для такой формы существует лицензия, подтверждающая права на составление проектов для зданий и сооружений. Заказывать план можно у фирмы, обладающей необходимой лицензией. Документ с отпечатанным подробным чертежом заверяется на каждом листе синей печатью. Копия лицензии с разрешением на проектирование прикладывается к чертежу. Составление чертежа может провести сам землевладелец – аккуратно, от руки или в специальной программе. Разрешение нужно не всем видам построек. Если ранее на земельном участке не было никаких построек – согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство не нужно. Не требуют разрешения при строительстве нежилых зданий, служащие дополнительным помещением. Если речь идёт о реконструкции помещений, то предъявляет другие требования к такой работе. Обязательно разрешение для капитальной реконструкции, то есть – «под снос».
Позиция, близкая к официальной
Гаражи, бани, сараи, курятники, прочие хозблоки подлежат постановке на кадастровый учет.
Не подлежат – летние веранды, летние кухни, гаражи – ракушки без фундамента, туалеты, сараи – без фундамента, сборочно-разборочные ангары, теплицы, навесы, палатки, каркасные бассейны – которые совсем не прочные или которые можно с помощью крана перенести с одного места на другое.
Размер помещения значения для постановки на кадастр значения не имеет. Площадь помещения имеет значения для уплаты налогов. Площадь более или менее 50 кв м. имеет значение для определения налоговой базы в соответствии со ст. 406 Налогового кодекса РФ.
Если однозначно хоз постройку на участке отнести к объектам капитального строительства нельзя, или есть сомнения в позиции Минимущества и ФНС – у собственников сооружений имеется возможность пригласить кадастрового инженера, чтобы он составил акт обследования и отнёс сооружение к капитальным или некапитальным сооружением.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.