Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой срок исковой давности по недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Повременные платежи – это денежные обязательства, разбитые договором на части, иначе говоря, периодические выплаты. Например, арендная плата, проценты за пользование заемными средствами и т.д. Обычно общая сумма платежа зависит от времени пользования услугами.
Неочевидные недействительные сделки
Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:
Ничтожные:
- Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
- Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.
Оспоримая:
- Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
- Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.
Исчисление сроков для отдельных категорий лиц
У компаний начало исковой давности обусловлено, кроме прочего, наличием органов, действующих от их имени (п. 3 Постановления № 43). Пленум ВС РФ отметил, что изменение состава органов компании (например, смена директора) не влияет на определение начала течения срока исковой давности.
Когда иск к должникам фирмы предъявляет ликвидационная комиссия, исковая давность исчисляется с момента, когда о нарушенном праве стало известно обладателю этого права – организации, а не ликвидационной комиссии или ликвидатору (ст. 61–63 ГК РФ).
Если в суд обращается уполномоченное лицо (например, прокурор) в защиту иных субъектов, то срок давности следует исчислять с того момента, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком, узнало (должно было узнать) лицо, в интересах которого подано такое заявление (п. 5 Постановления № 43).
При перемене лиц в обязательстве начало течения и порядок исчисления срока давности не меняются (ст. 201 ГК РФ, п. 6 Постановления № 43). Срок отсчитывается со дня, когда первоначальный обладатель права узнал (должен был узнать) о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (ст. 201 ГК РФ).
Если первоначальный ответчик заявил о пропуске срока, повторное заявление от его правопреемника не требуется, т.к. для него обязательны все действия, совершенные в процессе до его вступления в дело (ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), ч. 3 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), п. 13 Постановления № 43).
Образец ходатайства о восстановлении срока исковой давности
Рекомендуем воспользоваться образцом ходатайства о восстановлении срока исковой давности, подготовленным специалистами нашего сайта.
В Благовещенский городской суд
675000, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 137
Истец: Иванов Андрей Степанович
675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 281, кв. 1
Ответчик: Карасева Анна Николаевна
675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, 135, кв. 12
Дело № 2-1456/2022
Ходатайство о восстановлении срока исковой давности
В производстве Благовещенского городского суда находится дело № 2-1456/2022 по иску Иванова А.С. к Карасевой А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры от 12.04.2020 года № 456 недействительным в связи с его оспоримостью (совершен под влиянием введения в заблуждение).
Истец заявляет ходатайство о восстановлении срока исковой давности, который был пропущен по причине длительной болезни истца (онкологическое заболевание).
В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.
В рассматриваемой ситуации истец должен был обратиться в суд с иском не позднее 12.04.2022 года, а фактически иск был подан 31.05.2022 года. Срок исковой давности был пропущен по причине прохождения лечения в онкологическом диспансере. В период с 11.01.2022 года по 10.05.2022 года Иванов А.С. находился на стационаре для выполнения операции по удалению злокачественной опухоли и прохождения курсов химиотерапии.
На основании изложенного полагаю, что срок исковой давности может быть восстановлен по уважительной причине.
Руководствуясь статьей 205 ГК РФ,
Прошу:
Признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности.
Приложение: Выписка из медицинской документации.
Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи
Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.
К заявлению необходимо приложить:
- копию оспариваемого ДКП;
- расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
- документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
- почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
- документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: порядок и правила восстановления
Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.
Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения.
По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить.
Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).
В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:
- 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
- 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: дарение
Оспоримыми сделками называются операции с недвижимость, легитимность и действительность которых признается решением суда.
Подробно о сроках исковой давности по сделкам с недвижимостью: можно ли продлить или восстановить сроки давности?
Нередко при оформлении документов для купли-продажи допускаются ошибки. Некоторые легко поправимы, для устранения других же может потребоваться и судебное разбирательство.
С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.
Споры, возникающие после заключения договора купли-продажи – довольно частое явление. Причем, инициатором может быть, как одна из сторон сделки, так и третье лицо, чьи права нарушены.
Чаще всего суды рассматривают конфликты, связанные с неисполнением одним из субъектов своих обязательств по договору. Также встречаются случаи, когда одним из участников сделки является лицо, не способное осознавать свои действия в силу возраста или состояния здоровья, не признанное недееспособным.
После того, как в силу вступили изменения, допускающие регистрацию права собственности Росреестром без нотариального согласия второго супруга на сделку, увеличилось число споров, связанных с продажей совместно имущества без уведомления об этом жены или мужа.
На самом деле, признать сделку недействительной, можно в случаях, когда договор изначально заключался с нарушением норм действующего законодательства или суд признал ее таковой.
Срок оспаривания договора купли-продажи напрямую зависит от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной.
Верховный суд о сроке давности по сделке купли-продажи
Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102). Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон.
Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец. Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя. Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка.
Значимым условием является и стоимость недвижимости. Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.
В.: Существует ли срок, в течение которого я имею право требовать заключения основного договора?
А.К.: Вы имеете право требовать по суду заключения основного договора в течение 6 месяцев с момента изъявления желания на заключение основного договора в пределах срока действия предварительного. Срок действия предварительного – 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т.д. Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора. С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор. Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого).
При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
Сложные ситуации и судебная практика
Часто спорные ситуации, перешедшие в судебную стадию рассмотрения, вызывают вопросы у истцов и ответчиков, особенно когда суд отказывает в рассмотрении требования.
При подаче иска следует учитывать:
- Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
- Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
- Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
- Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.
Соблюдение всех этих правил позволит добиться положительного решения и не понести убытков, связанных с выполнением предварительного соглашения.
Сроки давности оспаривания договора купли продажи квартиры
Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
- Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
- Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
- Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.
Куда обращаться Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением.