Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и квартира: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Апартаменты — что за недвижимость
Возводить многоэтажные дома с помещениями, имеющими статус апартаментов, застройщики стали не так давно. Особенно их много в столице: по данным Комплекса градостроительной политики Москвы, треть строящихся новостроек относится как раз к данному виду недвижимости.
В первую очередь апартаменты — это нежилое помещение, что значит возможность его использования для ведения коммерческой деятельности юридическими лицами и ИП. При этом на законодательном уровне также нет ограничений на проживание здесь. Получается, что это универсальные объекты. В этом есть и плюсы, и минусы.
Внешне апартаменты представляют собой обычное жилье с комнатами, кухней, санузлом. Как и любое жилое помещение, они подключены к коммунальным услугам. Здания имеют лифты, лестницы, подъезды. Все как в жилом доме, но статус — нежилой.
Недвижимость используются для:
-
проживания;
-
создания гостиниц, мини-отелей, для сдачи в аренду посуточно;
-
обустройства офиса, небольшого производства;
-
открытия выставочного зала;
-
создания торговой площади и т. д.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Сравниваем плюсы и минусы квартир и апартаментов
| Ситуация | Апартаменты | Квартиры |
| Налоговый вычет | нет | да |
| Коммунальные платежи | повышенные | стандартные |
| Взносы на капитальный ремонт | нет | да |
| Налог на имущество в Краснодаре | от 1% | от 0,05% |
| Инфраструктура дома | по желанию застройщика | детские и спортивные площадки, озеленение, минимальное количество парковочных мест — по закону |
| Регистрация (прописка) | временная, если дом гостиничного типа | постоянная |
| Закон о тишине для соседей и коммерческих помещений | нет | да |
| Материнский капитал | нет | да |
| Ипотека с господдержкой | нет | да |
| Военная ипотека | нет | да |
| Субсидии многодетным | нет | да |
Смотрите на апартаменты, как на инвестиционный инструмент. Иначе это очень рискованное вложение, грозящее большими проблемами.
Покупайте их, когда уже есть квартира для проживания. Вы сможете сдавать апартаменты и получать с этого доход. Ситуация в доме изменилась, там стало шумно из-за бизнеса? Тоже измените назначение апартаментов. Например, начните сдавать их малому бизнесу.
В эту стратегию отлично вписывается отсутствие требований к инфраструктуре. Вы сможете купить недвижимость для сдачи в престижном районе, где просто нельзя строить жилой дом. И получите очередь из арендаторов.
Помните – каждая ситуация уникальна. Поэтому лучше проконсультироваться с риэлтором, чтобы получить точное представление о недвижимости в вашем регионе и сделать правильный выбор.
Использование недвижимости
Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.
Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.
Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.
Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.
Вопросы налогообложения и вычетов
В плане налогообложения владельцы квартир в более удачном положении, чем собственники апартаментов. Сейчас налог на жилую недвижимость составляет 0,1−0,3% от стоимости жилья.
Кроме того, покупая квартиру, вы можете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей на одного владельца, а молодая семья может получить до 520 тысяч рублей вычета. Также по квартире в ипотеке государство возвращает порядка 13% от уплаченных процентов, только не более 390 тысяч рублей на каждого из супругов.
Условия по апартаментам менее выгодные, потому что по нежилой недвижимости установлен повышенный налог — нужно выплачивать ежегодно по 2% от кадастровой стоимости. Это при условии, что апартаменты значатся как часть торгово-офисного либо многофункционального центра. Если же апартаменты по документам числятся как «прочие объекты недвижимости», то налоговая нагрузка будет меньше — налог будет 0,5%. В целом же для апартаментов налоговых вычетов нет.
Рекомендации для покупателей апартаментов
Как известно, скупой платит дважды. Покупателем апартаментов не должно руководить одно лишь желание сэкономить. Нужно тщательно убедиться в надежности застройщика.
Чтобы не впасть в заблуждение относительно финансовой выгоды, рекомендуется сделать следующее:
- оценить среднюю стоимость сходных по характеристикам квартир;
- вычислить, сколько будет сэкономлено денег на этой разнице при покупке апартаментов;
- уточнить (при общении с собственником или информированными лицами) среднюю стоимость коммунальных платежей в месяц;
- разделить сэкономленную сумму на стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за месяц.
Какие виды апартаментов: не все делается ради денег
Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.
Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.
Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.
Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.
Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.
У квартир по сравнению с апартаментами есть определённые минусы. Это:
- Цена выше на 10-50% в среднем. Такое положение дел держится уже довольно давно, примерно с того периода, как на рынке появились первые апартаменты.
- Выбор мест расположения в большом городе ограничен. Мегаполисы застроены всюду, найти свободное пространство для нового здания — откровенно проблематично. Поэтому если вы хотите купить квартиру по относительно доступной цене, вам придётся довольствоваться, скорее всего, спальными районами или окраиной. Для Москвы это особенно справедливо. Разумеется, в центре тоже есть варианты, но они стоят целое состояние.
- Нельзя открыть фирму и заниматься предпринимательством, совмещать проживание и бизнес. Хотя строгого контроля за этим нет.
- Периодически бывает сложнее продать. Поскольку в апартаментах нельзя прописать кого-либо на постоянной основе, это также означает, что при покупке и продаже не будет проверок, связанных с защитой прав несовершеннолетних или же с материнским капиталом. Из-за всего этого квартиры в настоящем продаются сложнее, дольше.
- Необходимость учитывать права владельцев других квартир. Это иногда ограничивает. В жилом доме нельзя делать ремонт, когда захочется, шуметь в вечернее время. В отдельных случаях всё это может доставить неудобство.
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке?
Существенные отличия апартаментов от квартиры при покупке приведем в таблице:
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Назначение | Жилое | Нежилое |
| Использование средств материнского капитала при покупке | Можно использовать в полном объеме | Нет |
| Ипотека с государственной поддержкой семей | Семьи с двумя и более детьми имеют возможность получить ипотечный заем по программе «Семейная ипотека» с льготными ставками. | Нет |
| Имущественный вычет | Предоставляется налоговым органом | Нет |
| Возможность оформить постоянную прописку | Да | Только временная сроком не более 5 лет с возможностью продления |
| Налог на имущество | Ставка налога 0,1 процент | Гостиничного типа апартаменты облагаются по ставке 0,5 %, остальные виды коммерческих помещений – 2 % |