Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи земельного участка без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник земельного участка имеет право распоряжаться им как ему угодно: в том числе продавать физическим или юридическим лицам. Но из этого правила есть исключения: на участок не должно быть наложено обременений или арестов. Также он обязательно должен пройти государственный кадастровый учет.
Порядок оформления договора купли-продажи
Чтобы передать право собственности на участок, нужно заключить договор купли-продажи. Документ должен быть составлен в письменной форме, а подписать его должны и продавец, и покупатель. В противном случае договор признают недействительным.
Для успешного проведения сделки понадобится всего три экземпляра договора: по одному экземпляру остается у продавца и покупателя, а еще один направляется в Росреестр.
В большинстве случаев нотариально заверять договор не обязательно. Однако, если в сделке участвуют несовершеннолетние или частично дееспособные лица, а также если продается долевая собственность, то участие нотариуса становится обязательным.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Договор купли-продажи земельного участка
г. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Налогообложение при продаже дома с земельным участком
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действующей с 2010 года) предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Еще раз обратите, что «в целом не превышающих». Позиция налоговых органов однозначна: 1000000 руб. это максимальный вычет от суммы всех продаж за налоговый период, вне зависимости от того 1 объект и 10 объектов вы продали. В вышеописанном случае налогооблагаемой базой будет 3600+600-1000=3200 тыс.
Налог с продажи земельного участка
Одно из них – это передача земли и недвижимости от близкого родственника по договору дарения. Получается, что человек вроде бы и получает прибыль в виде имущества, но налогом она не облагается. Также подоходный взнос в этом случае не будет платиться, если в собственности земля находится более трёх лет. Такие правила прописаны в Налоговом кодексе Российской Федерации.
То есть достаточно владеть земельным участком более 36 месяцев, чтобы быть полностью освобождённым от подоходного налога при его продаже. Эту схему используют многие граждане. Вполне очевидный вариант, ведь участки нынче дорогие.
А взимаемые проценты могут серьёзно ударить по карману.
Сегодня нас с вами будет интересовать налог с продажи земельного участка. Для многих эта тема становится действительно важной. Ведь всегда при получении того или иного дохода граждане должны производить определённые выплаты (проценты) в казну государства.
За редким лишь исключением. Если этого не сделать, то можно нарваться на множество проблем. Сделки с недвижимостью – это процесс, который, в принципе, взносами облагается. Например, купля-продажа земельного участка.
Налоги в этом случае могут уплачиваться или нет. Так какие случаи возможны?
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Какие документы проверять перед покупкой участка садоводческого некоммерческого товарищества
Подобная сделка требует ответственного подхода и серьёзных финансовых вливаний. Предположим, вы уже нашли идеально подходящий вашим требованиям участок. На следующем этапе требуется запросить у продавца документы при покупке земли в СНТ, самый важный из которых – свидетельство о праве собственности. Если на участке возведены постройки – на них тоже должны быть документы, без которых не получится переоформить право собственности в Росреестре на имя нового владельца.
Требуется внимательно просмотреть все указанные в свидетельстве данные:
- Дата его оформления;
- Какая категория присвоена земельному участку;
- На каком основании текущий владелец получил на него право собственности (приватизировал, на основании договора купли-продажи или он просто им пользуется);
- Площадь территории, адрес расположения, присвоенный кадастровый номер;
- Единоличное владение у продавца или он собственник лишь части продаваемой территории. Есть ли какие-либо ограничения.
План участка и кадастровый паспорт – это обязательные документы, которые должны находиться у продавца. Все данные, указанные в разных свидетельствах, должны совпадать.
Существенные условия договора
Одними из важнейших условий договора, при отсутствии которых он не может быть заключен, являются следующие сведения:
- кадастровый номер, с указанием даты регистрации участка в кадастре недвижимости
- точный адрес месторасположения участка земли с описанием его границ;
- площадь участка;
- целевое назначение земель;
- вид разрешенного использования;
- стоимость. Цена может быть указана за единицу земли, например, метр квадратный, сотку и т.д. или за целый участок;
Договор должен включать в себя следующие разделы:
- преамбула;
- предмет договора;
- стоимость;
- порядок оплаты;
- права и обязанности сторон;
- сведения об ограничениях и обременениях недвижимости;
- порядок передачи объекта;
- реквизиты и подписи сторон. Данные должны быть указаны полностью, без сокращений. Для частного лица необходимо указать ФИО, адрес по месту регистрации, паспортные данные, для юридического лица — полные реквизиты.
Все пункты договора должны максимально полно описывать условия сделки.
Статья 37 земельного кодекса РФ не допускает в договоре купли-продажи следующие условия:
- право обратного выкупа участка продавцом по собственному усмотрению
- наложение ограничений на последующие сделки с данной недвижимостью;
- частичная ответственность продавца при заявлении на участок прав третьих лиц.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Как заполнять договор купли-продажи земельного участка
Следует позаботиться о правильности заполнения договора, чтобы в будущем не столкнуться с неприятностями после его заключения:
- устный договор не является официальным заключением сделки. Здесь необходимо составлять исключительно письменный документ;
- обращаться за помощью к нотариусу можно по обоюдному решению, но это не является обязательной процедурой;
- заполнять бланк можно не только от руки, но и на компьютере;
- здесь запрещаются исправления и помарки. Применение корректора также не допускается;
- чтобы зарегистрировать договор в Росреестре, нужно предоставить его в трех экземплярах;
- заполняя документ вручную, используйте чернила темных тонов. Текст должен хорошо читаться. Для этого можно применять печатные буквы.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.