Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.


Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных

Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.

Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.

Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.

Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

Нeльзя:

  • нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
  • oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
  • pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
  • pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
  • вepxниx coceдeй;
  • yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
  • в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
  • пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
  • пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
  • мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

  • дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
  • ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
  • витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
  • зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
  • пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

  • мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
  • измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
  • пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
  • cтpoить гapдepoбнyю;
  • yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
  • oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Читайте также:  Адвокат по административным делам

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
  • покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  • В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  • Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  • Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

  • Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.

  • Получите разрешение в БТИ.

  • Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

Разрешение на перепланировку

При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
  • Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
  • Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
  • Жилищные инспекции.
  • Управление архитектуры.
  • Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
  • Газовые службы.
  • Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
  • Банк, если жилье взято в ипотеку.

Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.

Разрешение на перепланировку должно включать в себя:

  • Дату вынесения решения по перепланировке.
  • Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
  • Основания принятого решения (мотивировочная часть).
  • Требования по внесению изменений в технические документы.
  • Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.

Основаниями для отказа в перепланировке являются:

  • Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
  • Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
  • Несоответствие перепланировки проекту.
  • Предоставление недостоверных данных.
  • Отсутствие полного пакета документов.
Читайте также:  Как снять авто с учета после продажи в 2023 году

Когда требуется узаконить перепланировку

Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.

Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

  • перенос или разрушение внутренних стен;

  • перенос или создание новых дверных проемов;

  • перестройку одного помещения в несколько квартир;

  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

  • объединение нескольких квартир в одну;

  • устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

  • ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

  • устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Чтобы получить согласие на выполнение работ в нежилом помещении, требуется обратиться в соответствующие органы — Департамент архитектуры, отдел жилищного фонда местной администрации и т. п.

Согласование о перепланировке нежилого помещения во многих «шагах» повторяет проект перепланировки квартиры.

Что необходимо сделать для оформления перепланировок нежилых помещений?

  • создать проект будущей перепланировки нежилого помещения;
  • получить одобрительное разрешение от соответствующих органов;
  • согласовать проведение строительных и ремонтных работ со специальными гос. службами;
  • провести приемку выполненных работ;
  • написать заявление с внесением изменений в техническую документацию.

Важно помнить, что согласование перепланировки в нежилом помещении уже после проведения соответствующих ремонтных работ может быть не одобрено соответствующими органами. Последствия такого действия могут быть плачевными — судебные тяжбы, штрафные санкции, обязательство вернуть нежилое помещение в первоначальный вид.

Какие изменения допустимы без согласования

  • косметический ремонт – переклейка обоев, замена мебели, замена напольных покрытий, светильников, прокладка электросетей без штробления капитальных стен по шву и т.д.;
  • установка новых окон и остекление балконов, утепление окон и балконов без влияния на капитальные элементы здания (подоконные блоки, например);
  • замена сантехнических и электрических приборов (например – плит и унитазов) без их перемещения;
  • установка сплит-систем и кондиционеров, замена старого или базового оборудования в квартире на более совершенное (например, базовые чугунные батареи на современные сертифицированные секционные);
  • установка или удаление встроенных шкафов;
  • перемещение электрических плит в рамках пространства кухни;
  • крепление легких устройств и конструкций вроде спутниковых тарелок или антенн снаружи помещений.

Административный порядок

Чтобы узаконить перепланировку в 2021 году во внесудебном порядке, для начала необходимо уточнить в органе местного самоуправления предусматривает ли их административный регламент оказание услуги по согласованию самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в перечень оснований для отказа в оказании муниципальной услуги, необходимо произвести следующие действия:

  • получить технический паспорт на помещение;
  • подготовить проект перепланировки или техническое заключение и согласовать данную документацию в соответствующих инстанциях;
  • оплатить штраф за самовольную перепланировку;
  • подать требуемый комплект документов с соответствующим заявлением на получение муниципальной услуги согласования перепланировки.

Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Читайте также:  Как сменить управляющую компанию в новостройке?

Что является перепланировкой?

Существует 2 понятия:

  • перепланировка квартиры;
  • переустройство.

Некоторые собственники не видят разницы между этими понятиями. Но она существует. Так, перепланировка – это любые действия, которые совершаются в квартире или ином помещении, последствия которых необходимо вносить в технический паспорт. Переустройство дополнительно оформлять не нужно.

В ст. 26 ЖК РФ сказано, что дополнительно нужно получить разрешение на проведение следующих работ:

  • перенос стен, окон, лестниц, встроенных шкафов и прочее;
  • переделка жилых помещений в бытовые;
  • реорганизация фасада;
  • переделка полов.

Получив разрешение на осуществление перепланировки, их можно смело осуществлять. А незаконной перепланировкой является:

  • внесение изменений в помещение без согласования со службой, в полномочия которой входит заниматься согласованием таких работ;
  • отсутствие документа, который подтверждает, что все проводимые работы согласованы;
  • отсутствие утверждённого проекта перепланировки.

Перепланировка квартиры – что можно а что нельзя?

К перепланировке предъявляются определенные условия.

Категорически запрещается:

  • Увеличивать санузел или кухню за счет комнаты (увеличение больше чем на 1/4 от площади комнаты);
  • Удалять несущие стены;
  • Соединять кухню и комнату аркой, если на кухне присутствует газовая плита (данный запрет не касается электрической плиты);
  • Переносить, уменьшать и удалять общедомовые коммуникации (отопительные радиаторы, водяные трубы, хода вентиляции);
  • Делать «теплые полы» на балконах или лоджиях от центрального отопления;
  • Устанавливать на балконах батареи от центрального отопления;
  • Переносить санузел в те помещения, под которыми у соседей расположены комнаты (это не распространяется на двухуровневые квартиры);
  • Увеличивать размер балкона за счет комнаты (делать арку не запрещается, если ее ширина составляет не более 1 м).

Перепланировка не должна испортить жилищные условия, а именно:

  • Нельзя увеличивать кухню за счет санузла, поскольку в данном случае кухня оказывается в зоне санузла верхних соседей. Исключение составляет одноэтажное здание или последний этаж. Это указано в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8).
  • Разрешается увеличивать кухню за счет коридора. Это возможно в том случае, если квартира нижних соседей имеет идентичную планировку. В результате не нарушаются оба пункта: жилая площадь не используется для увеличения подсобных помещений, и не изменяются в худшую сторону жилищные условия соседей (согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 26.01.2006).
  • На кухне обязательно должен быть естественный свет (окно). Допустимо, если свет будет проникать в помещение из комнаты через стеклянную перегородку.

При перепланировке разрешается:

  • Объединять комнату с кухней, в которой установлена газовая плита, с помощью дверного проема. Разрешается устанавливать арку с раздвижными дверями. Их можно держать как закрытыми, так и открытыми, на усмотрение жильцов. Такой вариант является единственной возможностью сделать кухню-гостиную с газовой печкой.
  • Увеличивать площадь санузла из площади коридора. Однако его полы обязаны быть на не менее чем на 3 см ниже уровня пола соседнего помещения.
  • Переносить водные устройства от стояка, установив трубы. Важно сохранять наклон слива, в противном случае вода будет плохо сливаться или поступать.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *