Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Порядок оформления гаража в собственность
Капитальный гараж — такой же объект недвижимости, как жилой дом. Если он не оформлен, то продать, завещать или подарить его будет невозможно, а стоит он иногда немалых денег. Регистрация права собственности осложняется тем, что у многих владельцев отсутствуют необходимые документы.
В связи с активной городской застройкой участились случаи сноса гаражных комплексов. Поэтому владельцы одного, а то и нескольких боксов, в ГСК всерьез обеспокоены вопросом, как оформить гараж в собственность.
Даже если территория потребуется городу под застройку — законным собственникам в этом случае выплатят компенсацию.
Размер ее обычно покрывает расходы на покупку или строительство другого “автодома” взамен утраченного.
Документы на отдельно стоящие гаражи тоже лучше привести в порядок. Во время кадастровых работ любой объект отмечается на плане, но с юридической точки зрения — это не имущество, стоимости оно не имеет. Кроме того, любые расхождения фактических данных с документами, могут послужить причиной отказа при регистрации права собственности.
Речь, конечно, не идет о временных сооружениях типа “ракушек” и им подобных. Их легко при возникновении “угрозы” перетащить. Недвижимый объект — это капитальное строение, неразрывно связанное с землей. Оформление гаража в собственность, порядок действий — различаются в зависимости от того, где он построен и на какой земле. Рассмотрим три типичные ситуации.
- Сооружение на дачном участке, во дворе частного дома.
- Отдельная постройка на “чужой” (неоформленной) земле.
- Бокс в общем гаражном массиве, кооперативе (ГСК).
Кто может воспользоваться?
Главные требования для оформления:
- Необходимое условие — возведение постройки до 2004 года, то есть до принятия Градостроительного кодекса. На гаражи, которые построили позже этой даты, амнистия не распространяется.
- Гараж должен состоять только из одного этажа, в нем не должно быть жилых комнат. Объект может быть построен как отдельное здание или часть гаражно-строительного кооператива. Важное условие — подтверждение статуса капитального строения (у гаража должны быть стены и фундамент).
- Земля, на которой находится гараж, должна принадлежать государству или муниципалитету.
Важно! При оформлении смотрите на дату возведения, а не покупки. Наследники гаража могли получить его и до, и после 2004 года, но важно, чтобы объект был построен до конца 2004. Поэтому им придется документально подтвердить этот факт.
Какая недвижимость не попадает под амнистию:
- Гаражи, которые возникли после 2004 года.
- Самовольные постройки.
- Ракушки — разборные металлические сооружения.
- Подземные гаражи в офисных комплексах и многоэтажных домах.
- Пристройки к другим объектам: магазину, дому, зданию автосервиса и т.д.
Кто имеет право на «гаражную амнистию»:
- Владельцы объектов, которые были возведены до 2004 года.
- Наследники владельцев гаражей.
- Покупатели, которые приобрели объект у первоначального владельца.
Кредитный потребительский кооператив граждан (КПК)
Кредитный потребительский кооператив, сокращенно КПК — добровольное объединение физических и (или) юридических лиц на основе членства и по территориальному, профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков).
Создание и деятельность КПК регулируются Федеральным законом от 18.07.2009 № 190-ФЗ «О кредитной кооперации».
Кредитный потребительский кооператив – это не банк.
Деятельность кредитного кооператива состоит в организации финансовой взаимопомощи членов кредитного кооператива (пайщиков) посредством:
- объединения паенакоплений (паев) и привлечения денежных средств членов кредитного кооператива (пайщиков) и иных денежных средств.
- размещения вышеуказанных денежных средств путем предоставления займов членам кредитного кооператива (пайщикам) для удовлетворения их финансовых потребностей.
Цель кредитного кооператива — объединение пайщиков, с целью помощи в решении финансовых задач каждого из них.
Кредитный потребительский кооператив объединяет следующие категории граждан:
- граждан, у которых недостаточно финансовых средств, и им необходимо получить возможность брать краткосрочные или долгосрочные займы на выгодных условиях.
- граждан, у которых есть лишние денежные средства, и им важно их сохранить, а главное приумножить.
Именно такие категории лиц и образуют состав пайщиков любого КПК.
Можно ли открыть автосервис в гаражном кооперативе?
Для оказания услуг по ремонту ТС члену гаражного кооператива необходимо:
- Получить согласие общего собрания на использование гаража в качестве автосервиса.
- Получить санитарно-гигиеническое заключение территориальных органов, осуществляющих государственный санитарный надзор.
- Согласовать режим работы автосервиса с местными исполнительными и распорядительными органами.
- Получить сертификат соответствия на оказываемые услуги по техобслуживанию и ремонту транспортных средств в органе по сертификации.
В свою очередь, ГК обязаны:
- Обеспечить возможность доступа ТС на территорию гаражного кооператива в течение режима работы автомастерской.
- Обеспечить возможность подключения автосервиса к системам энерго-и водоснабжения, а также водоотведения.
Правила покупки гаража в гаражном кооперативе можно разбить на следующие пункты:
Отдельным пунктом можно внести оценочную стоимость объекта, что позже не подлежит изменению. Вносится аванс, после чего гараж снимается с торга.
Есть ряд случаев, в которых оформление ПДКП бессмысленно, к примеру:
В подобных случаях можно сразу составлять основной договор, из которого следует, что стороны завершили сделку по продаже имущества согласно нормам гражданского законодательства.
Если стоимость приобретаемого бокса относительно низкая, договор параллельно принимает силу акта передачи-приема недвижимого имущества, о чем в акте упоминается в отдельном пункте.
Образец акта передачи-приема недвижимого имущества можно скачать ЗДЕСЬ.
В купчей также указываются все сопутствующие сделке основные положения, после чего покупатель и продавец ставят подписи.
Если гаражный бокс находится в совместном владении без выделенных долей, то договор необходимо удостоверить у учредителя (председателя правления).
После подписания купчей покупатель отдает деньги за имущество, после чего стороны отправляются в кадастровую (регистрационную) палату.
Важный момент! Во время передачи финансовых средства важно заручиться присутствием третьих лиц, что в случае возникновения споров смогут подтвердить факт передачи денег. Продавец обязан выдать расписку о том, что получил требуемую сумму за бокс.
К расписке прилагаются следующие заявления от обеих сторон сделки:
В расписке указывается список поданной документации, после чего она оформляется на имя покупающей стороны. На основании данной расписки позже покупатель сможет получить удостоверенный договор и ряд других документов. После завершения регистрации гаражный бокс в ГСК поступает в фактическое владение покупателя.
Если Продавец и покупатель живут в населенном пункте, где отделений МФЦ нет, необходимую документацию можно отправить заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о получении. В такой ситуации вместо паспортов вкладываются их ксерокопии, заверенные у нотариуса.
Как оформить покупку гаража у частного лица, в кооперативе (ГСК), и если в долевой собственности, какие нужны документы и сколько это стоит
Практичным выходом для собственников автотранспорта является покупка гаража в ГСК. Владелец железного коня не всегда захочет обременять себя постройкой этого необходимого в наше время сооружения. А такого рода приобретение быстро разрешает проблему.
Однако существует определённый порядок действий в оформлении купли-продажи гаража. Он сопровождается соблюдением необходимых правовых норм. А также требует осведомлённости и ответственности.
Для транспорта нужно постоянное закрытое место стоянки. Оно сохраняет автотехнику от неблагоприятного воздействия климатических условий и служит для удобства в проведении ремонтных работ. К тому же участились случаи хищения, а надёжная крепость в виде гаражной постройки лучше всего защитит машину от злоумышленников.
Понятие ГСК и его преимущества перед другими видами юридических лиц
Начать стоит с того, как расшифровывается ГСК и в чем его преимущества перед другими формами объединений. Аббревиатура означает «гаражно-строительный кооператив». Создается он путем объединения финансовых и имущественных взносов – паев.
Цели подобной организации заключаются в том, чтобы:
- строить гаражи;
- поставлять в них коммунальные ресурсы;
- охранять строения;
- контролировать текущее состояние сооружений и так далее.
Следовательно, объединение предназначено не только для создания, но и для обслуживания боксов.
Ответ на вопрос, что такое гаражно-строительный кооператив, будет неполным без упоминания о наличии у организации:
- устава;
- органов управления;
- территории;
- печати;
- собственной бухгалтерии и других атрибутов юридического лица.
Чаще всего земля выделяется объединению в бессрочное пользование или аренду. Впоследствии участники могут ее приватизировать выделением долей в натуре и передачей в частную собственность.
Итак, ГСК – это юридическое лицо, созданное путем объединения имущества и материальных вложений членов в строительство и текущее обслуживание автомобильных боксов.
Создание гаражного кооператива
Бывают ситуации, когда строения уже готовы, а кооператив еще не образован. В таком случае у группы людей, желающих коллективно обслуживать построенные помещения для автомобилей, возникает вопрос, как создать гаражный кооператив из существующих гаражей.
ГСК, как любое юридическое лицо, подлежит государственной регистрации. Однако прежде чем приступать к его постановке на учет, инициаторы создания объединения должны уяснить:
- для чего это делается;
- где объединение может располагаться;
- как будет управляться.
Еще до начала процедуры регистрации единомышленникам следует быть готовыми потратить на это много времени и усилий, ведь за короткий срок ее не пройти.
Зато совместное решение проблем выгодно с любой точки зрения: строения быстрее и дешевле возводить, удобнее подводить коммунальные сети, легче заключать договора с подрядчиками на ремонт строений.
Если заинтересованные лица не представляют, с чего начинать и как организовать гаражный кооператив, поэтапная инструкция будет выглядеть следующим образом:
- Собрание группы инициаторов. Чаще всего таких людей объединяет общее место проживания или работы.
- Разработка устава ГСК.
- Подготовка документов: протокола собрания участников, копий паспортов пайщиков и так далее.
- Постановка на учет в налоговом органе.
- Открытие счета в банке.
- Оформление земельного участка, на котором будет располагаться кооператив.
- Строительство боксов для автомобилей.
- Государственная регистрация ГСК.
Исключение и выход из кооператива
Исключение из членов объединения осуществляется в принудительном порядке, против воли человека. Если участник сам хочет перестать быть пайщиком, процедура называется “выход”.
Рассмотрим порядок исключения участника:
- Возникновение оснований: невыполнение обязанностей членов кооператива, прописанных в уставе, и прочее.
- Уведомление в письменном виде человека об общем собрании участников, на котором будет рассматриваться вопрос его исключения.
- Проведение общего собрания с вынесением соответствующего решения.
- Извещение лица об исключении.
- Выплата бывшему члену ГСК его паевого взноса.
Последовательность действий при добровольном выходе:
- Пайщик пишет заявление о выходе из гаражного кооператива на имя председателя объединения.
- На собрании участников принимается соответствующее решение. Если устав позволяет, председатель может сделать это единолично.
- Вносятся изменения в уставные документы организации, которые затем подлежат государственной регистрации.
- Бывшему участнику выплачивается его паевой взнос.
Человеку нельзя отказать в выходе из кооператива – это его законное право. Если выход гражданина не оформляется документально или ему не выплачивают паевой взнос, такие действия можно оспорить в судебном порядке.
Предназначение организации
При открытии такого учреждения обязательно выполняется государственная регистрация в ФНС, поэтому формируется юридическое лицо. Гаражно-строительный кооператив обычно открывается несколькими гражданами, живущими рядом друг с другом. Они привлекают других участников для возведения гаражей. К особенностям такой организации относится:
- основной целью выступает возведение гаражей, которые далее предоставляются разным участникам для пользования;
- имеется возможность у каждого участника выкупить гараж, если будет полностью выплачен паевой взнос;
- создатели такой организации требуют от новых участников вступительные и регулярные взносы;
- все гаражи, входящие в кооператив, принадлежат с самого начала владельцам организации, поэтому они заботятся об охране, уборке и ремонте конструкций;
- как только гараж выкупается, сам новый собственник вынужден заботиться о защите и очищении территории.
Процесс открытия гаражного кооператива считается достаточно простым, но при этом нередко возникают сложности с получением земли, на которой планируется строительство. Процедура делится на несколько последовательных этапов, каждый из которых имеет свои нюансы.
Земельный участок под ГСК
Территория, на которой планируется разместить боксы для автомобилей, является целостным комплексом. Это значит, что независимо от характеристик участка он целиком принадлежит кооперативу и не может быть разделен на отдельные фрагменты.
Неделимость земли в ГСК приводит к тому, что ее положение регулируется нормами об общей долевой собственности ().
Для получения территории под ГСК нужно пройти несколько этапов:
- Найти подходящий надел для строительства кооператива. Он должен соответствовать определенным требованиям: удаленность от жилых зон, возможность осуществлять строительные работы и так далее.
- Написать заявление в муниципалитет для определения целевого назначения земли. Если оно допускает строительство гаражей, нужно ходатайствовать о возведении строений.
- После получения разрешения подать заявку на участие в тендере на приобретение или аренду территории.
- Оформить право собственности и зарегистрировать сделку или заключить договор аренды.
С деталями процедуры приобретения участка ознакомиться в статье «Как купить землю под гараж».
Как осуществляется управление ГСК
Основную роль в ежедневном управлении организацией выполняет ее правление. В связи с этим следует сказать несколько слов о работе правления в кооперативном гараже. В его состав входит председатель и ревизионная комиссия.
Безусловно, главную роль в управлении объединением играет общее собрание пайщиков, которое принимает решения по ключевым вопросам большинством голосов. Однако собирать всех участников по любому поводу очень неудобно. Да и далеко не всегда это представляется возможным. Для решения текущих проблем и существует правление.
Председатель выполняет ряд ответственных заданий:
- Организовывает и проводит общие собрания пайщиков.
- Заключает договора с поставщиками услуг и подрядчиками.
- Распоряжается денежным фондом.
- Представляет интересы организации перед государственными органами.
Ревизионная комиссия контролирует работу председателя, бухгалтерии и других должностных лиц организации, особенно в отношении финансовых вопросов.
Законодательство предусматривает возможность создания и функционирования иных органов. Так, в Москве действует «Дирекция гаражного строительства». Это государственное унитарное предприятие, в сферу деятельности которого входит продажа частным лицам имущества, находящегося в хозяйственном ведении городской власти. Оно отвечает за реализацию муниципальной программы «Народный гараж», в рамках которой осуществляется строительство боксов, их юридическое оформление и продажа.
С 1 января 2023 года вступают в силу изменения в закон об электроэнергетике, внесенные Федеральным законом от 11.06.2022 № 174-ФЗ.
Уточняется понятие «оперативно-диспетчерское управление в электроэнергетике», а также появляются понятия «цифровая информационная модель электроэнергетической системы» и «перспективная расчетная модель электроэнергетической системы»; расширяются функции системного оператора.
При этом Правительство РФ Постановлением от 09.12.2022 № 2274 установило особенности оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, технологического присоединения к электрическим сетям и регулирования отношений в сфере электроэнергетики на розничных рынках в пределах технологически изолированных территориальных электроэнергетических систем. Эти особенности будут применяться до конца 2023 года.
В теплоснабжении начнут действоватьобновленные правила заполнения акта о расследовании причин аварийной ситуации при теплоснабжении и правила заполнения сводного ежемесячного отчета об аварийных ситуациях при теплоснабжении. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 20.09.2022 № 319.
В отношении водоснабжения и водоотведения обновились правила ведения раздельного учета затрат по видам деятельности организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (Приказ Минстроя России от 29.07.2022 № 623/пр), а также установлены особенности использования средств, начисленных в 2023 году в виде платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере водоотведения (Постановление Правительства РФ от 03.10.2022 № 1746).
Как приватизировать гараж, расположенный на собственном земельном участке?
Для того чтобы зарегистрировать права на гараж, построенный на собственном участке, его владельцу понадобится минимум документов, т. к. нет, например, необходимости оформлять технический план и кадастровый паспорт строения — а это значительно сокращает срок приватизации. Главное условие регистрации в этом случае — наличие надлежаще оформленных документов на участок, на котором гараж построен.
Для оформления гаража придется обратиться в Росреестр и заполнить специальную декларацию, в которой отражаются основные характеристики объекта (площадь, адрес и т. д.). Декларация заполняется по утвержденной форме в 2 экземплярах. Все сведения в декларации хозяин гаража указывает самостоятельно.
Право на землю под гараж
Некоторые из пенсионеров имеют инвалидность (или получают пенсию по инвалидности), и на них распространяется еще одна льгота касательно гаражей. Закон «О социальной защите инвалидов в РФ» говорит, что инвалиды вправе получить место для строительства гаража или стоянки для автомобиля вблизи места жительства вне очереди. Правда, на практике получить хоть что-то от муниципальных властей оказывается сложно.
Так, это право означает лишь, что инвалид может получить земельный участок под гараж или стоянку без проведения торгов. При этом выделение земли должно соответствовать всем градостроительным нормам.
Кроме того, земля вблизи многоквартирных домов обычно принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Соответственно, чтобы получить место для строительства гаража, нужно будет заручиться поддержкой общего собрания жильцов дома. И, как показывает практика, жильцы обычно не готовы голосовать за что-то, что улучшит жизнь инвалидам.
Но даже после выделения земли закон предполагает, что строить сам гараж инвалид будет за свой счет – никаких государственных субсидий на эти цели не выделяется.
Как будет работать гаражная амнистия
В конце прошлого года в Госдуму внесли законопроект о так называемой гаражной амнистии. Правительство решило разрешить легализовать построенные без оформления гаражи в упрощенном порядке по аналогии с дачной амнистией.
По гаражной амнистии владельцы получат две основных льготы, связанных с гаражами:
- возможность оформить земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на котором находится гараж. Право на землю будет подтверждаться косвенными документами – например, решением о распределении гаражей, чеков об оплате кооперативу за эксплуатацию гаража, полученные ранее документы технической инвентаризации и другие документы. Оформить можно будет только участки под гаражами, построенными до 2014 года;
- упрощенный порядок регистрации гаража как объекта недвижимости. Все гаражи автоматически поставят на кадастровый учет и зарегистрируют право собственности на них. Все это будут делать в МФЦ, причем владельцу гаража даже не придется платить госпошлину.
Одной из причин запуска гаражной амнистии называли тот факт, что у пенсионеров попросту не будет достаточно денег, чтобы поставить свой гараж на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Но отдельных льгот в рамках программы для пенсионеров пока не предусмотрено.