Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:
● предмет данного соглашения — что конкретно продается. Укажите индивидуализирующие признаки продаваемого объекта: его адрес, площадь, кадастровый номер, а также обязательно размер продаваемой доли в собственности;
● стоимость данного договора — та же сумма, которая ранее была указана в письмах другим собственникам;
● порядок расчетов сторон — наличный или безналичный, сроки передачи средств и другие правила, связанные с финансовым аспектом отношений;
● перечень других лиц, которые вправе проживать в квартире после заключения договора. Этот перечень является существенным условием данного договора, без него он не считается заключенным;
● иные условия, имеющие значение для сторон.
Продавец и покупатель составляют документ самостоятельно или прибегают к профессиональной помощи:
● нанятого юриста;
● нотариуса, который сам составит текст, полностью соответствующий желаниям и намерениям обратившихся граждан и требованиям закона и позаботится, чтобы в нем присутствовали и были правильно сформулированы вся важная информация и все значимые для договаривающихся условия.
Образец договора купли-продажи 1/2 доли в квартире
При продаже 1/2 доли в квартире или другом жилом помещении нужно учитывать следующее:
- Требуется уведомить второго собственника, чтобы он имел возможность воспользоваться ПП приобретения доли (исключением является тот случай, когда долю приобретает сам сособственник).
- Уведомление о продаже доли должно содержать в себе: кадастровый номер квартиры, размер продаваемой доли в ней, адрес квартиры, цену, по которой продавец намеревается продать долю, Ф. И. О. продавца (п. 4.2 ст. 42 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2018 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации).
- В ответ на извещение о продаже доли необходимо получить отказ сособственника или дождаться истечения 30-дневного срока с момента его надлежащего уведомления.
- Продажа доли в жилом помещении требует нотариального удостоверения договора (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации).
- Переход права собственности на долю в жилом помещении, в том числе в квартире, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Пакет документов на продажу доли в квартире
Для регистрации перехода права собственности на долю в жилом помещении в Росреестр представляется комплект документов в соответствии со ст. 18 закона о госрегистрации:
- заявление о госрегистрации прав (заполняется непосредственно в МФЦ или Росреестре);
- документы, удостоверяющие личность продавца, покупателя либо их представителей (доверенность, удостоверяющая полномочия представителя, должна быть заверена нотариально);
- договор купли-продажи доли в квартире, удостоверенный нотариусом;
- акт приема-передачи;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на реализуемую долю (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, если имеется);
- технический план на квартиру, составленный кадастровым инженером, если квартира ранее не была поставлена на кадастровый учет;
- квитанция об уплате госпошлины (представлять необязательно, т. к. данные о произведенных платежах регистратор получает из информационной системы в силу п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации);
- доказательства уведомления других собственников квартиры о продаже доли (отказы сособственников прикладываются, если с момента их извещения прошло менее 30 дней).
Дополнительно прикладываются:
- согласия супругов покупателя и продавца на покупку/продажу доли в квартире, заверенные у нотариуса (при наличии супругов);
- разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников не достиг 18 лет, является ограниченно дееспособным или недееспособным;
- согласие залогодателя, если доля находится в залоге (например, при покупке доли были использованы кредитные средства).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Право преимущественной покупки
Статья 250 ГК РФ устанавливает приоритетное право на выкуп доли совладельцами квартиры. Преимущественное право покупки доли в общей квартире означает необходимость предложить другим дольщикам приобрести часть недвижимости.
При согласии кого-либо из собственников на покупку заключается сделка. Если несколько лиц изъявляют желание выкупить имущество, продавец самостоятельно решает, кому передать свою часть. Закон разрешает разделить долю пропорционально между всеми участниками.
Особенности процедуры извещения о продаже состоят в следующем:
- Уведомление о намерении распорядиться долей направляется каждому совладельцу квартиры.
- Извещение дольщиков обязательно в любой ситуации (даже если покупателем является один из собственников).
- Преимущественное право выкупа действует в срок, установленный законом и указанный в уведомлении.
При отказе заинтересованных лиц от покупки жилплощадь выставляется для свободной продажи. От соблюдения порядка извещения зависит законность сделки купли-продажи.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Образец договора купли-продажи доли в квартире
При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:
- Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
- Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
- Цена доли и порядок её выплаты.
- Ссылка на документ – основание возникновения права собственности на имущество.
- Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
- Условия расчета между участниками сделки.
- Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
- Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
- Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
- Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
- Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
- Правомочия и обязанности сторон.
- Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.
Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.
Порядок продажи квартиры с двумя собственниками
Для того чтобы провести сделку с недвижимостью, которая находится в общей собственности, необходимо придерживаться следующего порядка действий:
1. Уведомить второго владельца о том, что вы имеете намерение продать квартиру, и узнать его мнение по этому поводу.Если он согласен с вашим решением, оформляется нотариальное подтверждение этого факта. Также возможно участие второго владельца со стороны продавца недвижимости: если он будет фигурировать в договоре купли-продажи и поставит под ним свою подпись, отдельно оформлять согласие не требуется. Если совладелец несовершеннолетний или недееспособный, потребуется получить специальное разрешение (см. выше).
2. Составить договор купли-продажиуказать в нем все условия сделки, убедиться, что перед вами честный покупатель, а не мошенник, после чего подписать документ. После получения денег за квартиру нужно передать новому владельцу ключи от жилья. Затем нужно пройти процедуру государственной регистрации прав собственности на недвижимость, чтобы покупатель стал полноправным собственником. Чтобы все прошло гладко, не забывайте о юридическом сопровождении сделки с недвижимостью .
Однако очень часто второй владелец отказывается от продажи квартиры, что серьёзно усложняет проведение сделки. Далее мы расскажем, как нужно действовать в таких ситуациях.
Специфика оформления договора купли-продажи 1/2 доли квартиры
Особенностью при составлении такого договора необходимо учитывать тот факт, что сособственники продаваемого имущества имеют преимущественное право покупки ½ доли квартиры. Поэтому, прежде чем заключать и регистрировать сделку, рекомендуется провести некоторую процедуру. Остальным собственникам квартиры необходимо предложить купить свою долю, оформить предложение следует письменно с указанием всех существенных условий договора, условий продажи доли квартиры, ее стоимости. В случае согласия последних, с сособственником заключается типовой договор купли-продажи ½ квартиры. В случае отказа, который также желательно чтобы был оформлен в письменной форме, владелец половины квартиры может выставлять ее на продажу другим лицам. Еще одной особенностью является то, что существенные условия, описанные в предложениях сособственникам и другим лицам должны быть одинаковыми.
Обращаем внимание, что обязательно необходимо проверить правильность документов, на основании которых у всех владельцев квартиры есть право собственности, где прослеживается выделение долей и их размер.
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Договор купли-продажи доли в квартире. Образец и бланк
Договор купли-продажи доли в квартире – документ перехода права собственности на имущество покупателю.
В юриспруденции оформление права собственности на долю в квартире является понятием виртуальным, так как размер этой доли не может быть выделен в точных цифрах или квадратных метрах.
Именно поэтому такие сделки представляются как одно из самых сложных юридических отношений правоустанавливающего характера.
Возникновение общего долевого права на объекты жилого фонда может возникать в различных ситуациях.
Основанием для получения в собственность части квартиры может наступить при наследовании имущества, покупки квартиры лицами, состоящими в браке, при приватизации жилья.
При этом каждый из всех участников любой доли собственности имеет полное право распоряжаться своей частью по своему усмотрению.
Как и большинство гражданско-правовых отношений, заключение такой сделки подразумевает собой заключение реального договора купли-продажи доли в квартире в письменной форме, нотариально заверенного и прошедшего последующую процедуру государственной регистрации.
В данной статье ниже предлагаем скачать бланк такого договора. Также в качестве примера мы заполнили представленный бланк, заполненный образец договора купли-продажи доли в недвижимости можно в конце статьи.
Все бланки и образцы представлены для скачивания бесплатно в формате word.
Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире в формате Word
Механизм купли-продажи доли напоминает стандартное отчуждение права собственности на квартиру, однако требует проведения дополнительных процедур и набора документов.
Скачать бланк и образец заполнения договора при купле-продаже квартиры можно по ссылке, квартиры под материнский капитал – по этой ссылке, нежилого здания – скачать, дома с земельным участком – скачать, земли без строений – скачать.
Чтобы исключить возможность признания совершенной сделки недействительной и избежать финансовых потерь, более предпочтительно воспользоваться услугами опытного риэлтора, участие которого позволит избежать возникновения возможных неприятных последствий, либо выполнить всю процедуру самостоятельно, строго следуя законодательным требованиям.
Главным отличием продажи доли квартиры от обычной сделки купли-продажи квартиры является преимущественное право приобретения предлагаемой доли жилья для совладельцев этого недвижимого объекта. Только после получения их отказа на приобретение выделяемой доли, можно предлагать часть собственности другим покупателям.
Уведомление о предполагаемой продаже своей доли в целом объекте недвижимой собственности следует отправить почтой с вручением уведомления, где указана дата получения письма.
Для ответа на предложение использовать свое преимущественное право на покупку совладельцам квартиры законом отведено 30 дней.
Если они не изъявили желания воспользоваться своим правом, оформляется нотариально заверенный отказ соседей от преимущественной покупки предлагаемой доли квартиры или дома.
Процедура проведения многосторонних сделок схожа на двухсторонние соглашения, однако подключение каждого нового участника усложняет процесс. Консультация юриста поможет преодолеть существующие препятствия и извлечь выгоду в финансовом плане.
Например, продажа квартиры долями одному покупателю может снизить стоимость целого объекта, в то время как один многосторонний договор купли-продажи, содержащий информацию о доле владения каждого сособственника, демонстрирует прозрачность сделки, не требуя от покупателя дальнейших визитов в Росреестр с целью объединения частей в единое целое документально.
При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета. В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли. Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.
К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ — 600 тыс. руб. = — 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.
Порядок продажи доли постороннему лицу
Если никто из собственников долей не изъявит желания приобрести отчуждаемую долю, то продавец вправе заключить сделку с любым другим лицом. В таком случае, договор купли-продажи доли квартиры не может быть исполнен ранее, чем по истечении одного календарного месяца с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Исключением из данного правила является наличие у продавца документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от приоритетного права покупки доли. Продажа лицу, не являющемуся дольщиком, производится на тех же условиях, которые были предложены дольщикам, то есть по той же цене и на прочих равных условиях.
Нотариус обязан разъяснить субъекту, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки, правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.
Обращение и оплата услуг нотариуса
Нотариус не просто ставит удостоверительную надпись на договоре. Он выполняет работу, за которую предусмотрено взимание нотариального тарифа. Его размер составляет 0,5% от суммы сделки, однако не может быть менее 300 руб. или более 20 000 руб. (п. 1 пп. 5 ).
Процесс состоит в следующем:
- Производится идентификация личностей обратившихся. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на доли в квартире, дееспособность сторон.
- Разъяснение положений договора. Нотариус приглашает всех участников и зачитывает документ вслух, попутно разъясняя все пункты.
- Подписание договора. Закон не обязывает составлять документ, подлежащий нотариальному удостоверению, в конторе, однако подписание готового соглашения возможно только при нотариусе.
Если к нотариусу обращается несколько собственников, они уплачивают нотариальный тариф в размере, пропорциональном их доле в общей собственности.