Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита прав дольщиков при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Что необходимо проверить при приемке квартиры?
К моменту приемки должны быть готовы кадастровый и технический паспорт с экспликацией помещений (они должны совпадать с планом квартиры из приложения к договору долевого участия). Дольщику должны передать паспорта и гарантии на оборудование, например, счетчики. Кстати, стоит сразу записать их показания.
Осмотр можно начать прямо с входной двери. Должен быть и исправно работать замок и ручка, створка должна плотно закрываться, не иметь зазоров и перекосов с дверной коробкой, не должна заедать и иметь уплотнения.
То же самое касается и окон. Все ручки и запирающие механизмы должны быть исправны, не должно быть сколов и трещин. Плотность прилегания створок можно проверить, проложив между ними и рамой лист бумаги – при закрытом окне он не должен свободно выниматься. Или можно провести по периметру окна зажженной зажигалкой – отклонение пламени покажет неплотное прилегание. Также надо проверить крепление подоконников и отливов, которые могут греметь при ветре. Места прилегания рамы к оконному проему должны быть герметично закрыты монтажной пеной.
С помощью спичек или зажигалки можно проверить и вентиляцию – пламя должно отклоняться, если открыть одно из окон. Можно также приложить к вентиляционной решетке лист бумаги – он должен «прилипнуть».
Электрическую систему без специального оборудования полноценно не проверить, но с помощью тестера, зарядки для телефона и лампочки можно убедиться, что работают все розетки и выводы под потолочные светильники.
Другие инженерные системы проверить сложнее. Например, летом не получится узнать, как работают радиаторы отопления. Но на них должны быть регуляторы, краны, не должно быть никаких подтеков. Так же и с водоснабжением – надо проверить наличие отсекающих кранов, фильтров, работу смесителей и отсутствие на них внешних повреждений, наличие полотенцесушителя или точек его подключения, работу слива унитаза. Подтеков быть не должно. Если квартира продавалась без отделки и сантехники, то необходимо проверить, есть ли все точки ее подключения, на выводах канализации должны быть заглушки.
Ламинат или другое напольное покрытие не должны иметь повреждений, скрипеть, под ними не должно быть пустот. Если квартира без отделки, то нужно внимательно осмотреть стяжку пола, в которой также не должно быть трещин.
Также стоит убедиться в ровности стен, потолков и полов. Для этого пригодится уровень и отвес. На них не должно быть трещин и следов влаги. Неровности на стенах без отделки не должны превышать 5 мм, а от вертикали они могут отклоняться не более чем на 15 мм. Максимально допустимые отклонения от горизонтали для полов и потолка – 20 мм. Для дверных проемов допустимо отклонение от вертикали до 10 мм.
Если квартира передается с отделкой, то надо проверить работу и качество установки межкомнатных дверей, видимых повреждений потолков, обоев и т. д., работу всех выключателей, светильников и другого оборудования.
Все выявленные недочеты необходимо записывать в акт осмотра.
По словам Анны Горбенко, в числе мелких недочетов чаще всего встречаются трещины в стяжке пола – устранение занимает время, отнимает средства и связано с грязными работами. Также не редкость протечки сантехнического и отопительного оборудования, нарушения при укладке керамической плитки.
«Рекомендую дольщикам в первую очередь обратить внимание на недостатки, которые могут быть вызваны эксплуатацией квартиры: треснувшая дверь, порванные обои, поцарапанный ламинат. Их крайне важно отразить в акте осмотра, чтобы потребовать устранения за счет застройщика. Многие об этом забывают, а мелочей может набраться столько, что по совокупности они перекроют затраты на ликвидацию какой-то существенной недоделки. Не обратили внимания на сломанную ручку на окне, а ведь эта поломка могла произойти потому, что неисправен весь механизм запирания, и створку надо менять целиком. И если в акте об этом не упомянуть, то может начаться спор, кто ее сломал – строители или уже сам дольщик», – поясняет г-жа Горбенко.
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Насколько поднимутся цены новостроек?
На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.
С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.
Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.
Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
- Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
- Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
- Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Гарантии, дающиеся законом
В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:
- Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
- Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
- Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Опасности участия в долевом строительстве жилья
До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.
Подводные камни в 2023 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:
- Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
- Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
- Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;
Порядок отмены или расторжения ДДУ
Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.
Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:
- По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
- Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
- Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.
Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.
Как защищены права участника долевого строительства?
Закон в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017 года.
Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.
Строительство многоквартирного дома
Существует несколько видов долевого участия в строительстве любого жилого дома:
- 100% предоплата. Стоимость жилья фиксированная и не может изменяться с учетом инфляции. За дольщиком по договору закрепляется на определенном этаже конкретная квартира с площадью, указанной в экспликации.
- Поэтапная оплата. В договор включено описание определенной квартиры с указанием площади, график оплаты, первый взнос, также учитывается инфляция или процент за рассрочку платежей. Отражены и взыскания в случае невыплаты дольщиком всей итоговой стоимости. Обычно дольщик передает застройщику как бы в залог оплаченные квадратные метры. По этому договору дольщик при желании получает имущественный вычет.
Преимущества и недостатки долевого строительства
Что такое долевое строительство со своими плюсами и минусами?
Долевое строительство продолжает оставаться для большинства жителей России единственным способом обрести собственное жилье, даже несмотря на армию обманутых дольщиков.
К преимуществам еще можно отнести:
- Невысокую цену жилья, особенно если покупать квартиру в «котловане». После сдачи дома стоимость квадратных метров сразу вырастет в несколько раз.
- Платежи в рассрочку по четкому графику в определенный день. Не надо переживать о том, что откажут в ипотеке в банке, и о том, что нужно собирать средства на первоначальный взнос. До окончания строительства дольщик вносит суммы равными платежами.