Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры при ипотеке: для чего нужна и как ее сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
Какие документы потребуются для оценки?
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Возможные проблемы и нюансы
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.
Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.
Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.
Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!
На что смотрит оценщик
Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Договор по оценке недвижимого имущества
Главным подтверждением факта проведения оценочных процедур является составленный по форме договор. Заключаться он должен строго в письменном виде, стандартной формы на все случаи жизни не предусмотрено.
Договор заключается на:
- несколько объектов;
- один объект;
- постоянное сотрудничество.
В нем должны быть указаны данные о заказчике, исполнителе работ, квалификации оценщика, объекте оценивания. Также в договоре прописываются цели уточнения стоимости, приводится перечень стандартов, которые применялись в ходе оценки.
Другие данные:
- время, для которого рассчитывается стоимость;
- размеры вознаграждения для исполнителя, порядок оплаты его услуг;
- срок действия оценки квартиры.
Если информации по последнему пункту нет, расчеты производятся по умолчанию – до следующей оценки либо на полгода.
Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки
- Заявитель обращается в банк, и после одобрения ипотечного кредита, осуществляет поиск объекта недвижимости – самостоятельно или через посредников.
- Информация о квартире передается на рассмотрение кредитному менеджеру.
- Далее осуществляется оценка при помощи выбранной организации.
- Изучают техническую и правоустанавливающую документацию на квартиру.
- Производят анализ рыночной стоимости аналогичного по параметрам жилья.
- Исследуют техническое состояние объекта недвижимости; осуществляют ее фото и видеосъемку. Информация обо всех работах может фиксироваться в промежуточном протоколе.
- Работают над составлением отчета, с простановкой подписей ответственных за работу лиц, и печати организации.
| Ряд клиентов сталкиваются со следующими проблемами | Наши преимущества |
| — Долгий срок изготовления | + Мы оперативно готовим отчет – 1 рабочий день |
| — Трата времени на поездки в офис | + Получаете оценку не выходя из дома или офиса |
| — Отсутствие необходимых аттестатов | + У нас только сертифицированные оценщики |
| — Завышенная стоимость оценки | + У нас конкурентные цены |
| — Риск отказа банка в приеме документов | + Мы аккредитованы ведущими банками России |
Нормативная регламентация
Рынок не может нормально функционировать без оценочной деятельности. Чтобы не происходили беспорядочные манипуляции в данной сфере, государство регулирует процесс.
Законодатель сформировал правовую базу, в ФЗ №135 утвержден порядок:
- основ по регулированию функций;
- взаимоотношений между участниками;
- работы исполнителей, предлагающих услуги;
- составления заключения по результатам;
- управления;
- по оценке кадастра.
В Приказе Министерства ведомства № 611 подтвержден норматив федерального уровня с уточнением:
- объектов оценки;
- требований к проведению;
- условий по заданиям;
- исследования и анализа;
- процедуры согласований заключений из разных источников.
Процессуальными рамками регулируются взаимоотношения между участниками. Оценка объектов выполняется на правовой основе, эксперты действуют по правилам, установленным в стандартах.
Разработаны разные, действующие нормативы ФСО 1,2,3 — в них определены установки:
- общих понятий и подходов к работе оценщиков;
- виды проводимых процедур;
- порядок по выполнению расчетов;
- уточнен правовой аспект по информационному оформлению итога.
Саморегулируемая организация оценщиков может установить стандарт, разработать схему проведения работ по своим правилам, на основании внутреннего нормативного акта или договора.
Отчет об оценке квартиры для получения ипотеки: что это такое, а также сколько действует документ?
Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.
Выдается она на специальном бланке. Услуга платная (около 600 рублей). Если в БТИ есть информация об оценке недвижимости, то срок выдачи справки – до 10 рабочих дней. Если необходимо посетить квартиру и провести саму процедуру оценки – временной отрезок может быть большим. Все зависит от загруженности специалистов.
- демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
- снос или частичный демонтаж несущих стен;
- монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
- размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
- демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
- демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.
Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик.
Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной.
Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.
- Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
- Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
- Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).
По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.
- Для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом.
- Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.
- Любой правоустанавливающий документ: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
- Кадастровый паспорт из территориального БТИ.
- В случае покупки квартиры в строящемся доме, необходимо предоставить любой договор с застройщиком.
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды.
Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья.
Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?
- Заявитель обращается в банк, и после одобрения ипотечного кредита, осуществляет поиск объекта недвижимости – самостоятельно или через посредников.
- Информация о квартире передается на рассмотрение кредитному менеджеру.
- Далее осуществляется оценка при помощи выбранной организации.
- Изучают техническую и правоустанавливающую документацию на квартиру.
- Производят анализ рыночной стоимости аналогичного по параметрам жилья.
- Исследуют техническое состояние объекта недвижимости; осуществляют ее фото и видеосъемку. Информация обо всех работах может фиксироваться в промежуточном протоколе.
- Работают над составлением отчета, с простановкой подписей ответственных за работу лиц, и печати организации.
Очень важно учитывать временной фактор – сколько времени действует оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке. Согласно законодательным нормам отчет оценщика имеет юридическую силу 6 месяцев с момента его подписания. По истечении указанного срока требуется проводить новую экспертизу.
При оформлении жилищного кредита заемщики сталкиваются с одним обязательным требованием банка. Это оценка жилья при ипотеке.
Сбербанк, как и все остальные кредитные организации, требует от претендента провести подобную процедуру.
Срок действия оценки недвижимости
Множество людей по всей стране задаются вопросом о том, зачем же нужна оценка недвижимости. Также все чаще возникает вопрос о том, каков срок действия оценки недвижимости. Для ответа на них следует зайти «издалека».
Мнение о том, что недвижимость можно лишь купить или продать весьма ошибочно. Ведь имеющиеся у человека недвижимое имущество является «замороженным капиталом», который можно «разморозить» практически в любой момент. Так, недвижимость может послужить основанием для выдачи кредита, в том числе и ипотечного типа, ее можно сдать под залог, внести в уставной капитал, а так же сдать в аренду.
Однако, для осуществления всех вышеперечисленных, а так же многих других мероприятий необходимо знать так называемую сумму имеющегося капитала, то есть величину стоимости имеющегося в собственности объекта недвижимости. Именно для этого и требуется процедура по оценке объектов недвижимости.
Нормативная регламентация
Рынок не может нормально функционировать без оценочной деятельности. Чтобы не происходили беспорядочные манипуляции в данной сфере, государство регулирует процесс.
Законодатель сформировал правовую базу, в ФЗ №135 утвержден порядок:
- основ по регулированию функций;
- взаимоотношений между участниками;
- работы исполнителей, предлагающих услуги;
- составления заключения по результатам;
- управления;
- по оценке кадастра.
В Приказе Министерства ведомства № 611 подтвержден норматив федерального уровня с уточнением:
- объектов оценки;
- требований к проведению;
- условий по заданиям;
- исследования и анализа;
- процедуры согласований заключений из разных источников.
Процессуальными рамками регулируются взаимоотношения между участниками. Оценка объектов выполняется на правовой основе, эксперты действуют по правилам, установленным в стандартах.
Разработаны разные, действующие нормативы ФСО 1,2,3 — в них определены установки:
- общих понятий и подходов к работе оценщиков;
- виды проводимых процедур;
- порядок по выполнению расчетов;
- уточнен правовой аспект по информационному оформлению итога.
Саморегулируемая организация оценщиков может установить стандарт, разработать схему проведения работ по своим правилам, на основании внутреннего нормативного акта или договора.