Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если 2 собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одно интересное изменение — письмо Федеральной налоговой службы России, предлагающей региональным властям скорректировать сроки владения имуществом, по истечении которых собственник освобождается от уплаты 2-НДФЛ при его продаже, отмечает Никитина.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Согласие от органов опеки
Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:
- мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
- выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.
В каких формах собственности может находиться объект недвижимости?
Покупателю при приобретении недвижимости у двух собственниках точно знать, в какой форме общей собственности находится квартира. Поскольку и при долевой, и при совместной собственности есть свои особенности.
Гражданское законодательство предусматривает собственность совместную и долевую. При таком виде, как долевая собственность, каждому из собственников принадлежит своя часть жилого помещения. И он свободно ей распоряжается, даже продать свою долю без согласия другого собственника.
А вот при совместной собственности все гораздо сложнее, поскольку все собственники имеют на квартиру равные права в рамках владения, пользования и распоряжения. И продажа квартиры возможна только по согласованию всех собственников.
Зачастую совместную собственность переводят в долевую через нотариуса, для более простого распоряжения недвижимостью.
Для возникновения общей собственности обоих видов существует всего четыре основания: когда существует соглашение нескольких граждан на приобретение квартиры, когда недвижимость приобретается состоящими в браке лицами, при наследовании по завещанию или по закону, в случае приватизации на нескольких собственников.
Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы
Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли. Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.
В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет. Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.
Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.
✅ Что нужно знать при продаже коммунальной квартиры
Сегодня коммунальные квартиры все еще продолжают существовать в некоторых небольших городах РФ. «Коммуналки» представляют собой большие жилые помещения с 6 или даже 9 комнатами, в которых проживают сразу несколько семей.
Может ли владелец коммунальной комнаты продать ее Покупателю? Теоретически да, однако, собственнику понадобится однозначно установить, как именно он владеет своим имуществом. Если речь идет про владение невыделенной доли, то долю сначала понадобится предложить остальным содольщикам (т.е. учесть право преимущественной покупки). Если же речь идет про владение выделенной в натуре доли (с отдельным входом, автономными системами коммуникаций и пр.), то учитывать право преимущественной покупки не нужно. Комнату сразу же можно продать постороннему Покупателю.
Для владельцев комнат в коммунальной квартире выгоднее договориться и продать свое имущество вместе. Если разрозненные комнаты и квадратные метры будут объединены и отчуждены в пользу 1 человека, то от сделки удастся выручить больше средств. Целый объект недвижимости окажется на 1/3 дороже, чем отдельные комнаты.
Необходимые документы
Если 2 собственника в квартире, как продать недвижимость? После подписания договора в Росреестр подается полный комплект документов. Обратиться можно в одно из его отделений или через многофункциональную службу. Но в последнем случае срок регистрации составит 7-9 дней вместо 5, так как требуется время на пересылку документации.
Подается следующий комплект:
- заявление установленного образца;
- паспорта всех участников сделки;
- если одним из собственников является несовершеннолетний, предоставляется свидетельство о рождении или паспорт в зависимости от возраста.
- технический план;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при наличии;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, акт о приватизации, свидетельство о наследовании;
- нотариальное согласие от супругов обоих продавцов, если имущество приобретал
- ось в браке;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей (обычно расходы оплачивает покупатель);
- договор купли-продажи в 4 экземплярах.
Сотрудник примет документы и выдаст расписку в получении, а также назначит дату. При повторном визите предоставляется выписка из ЕГРН, в которой указываются данные нового владельца.
Как купить квартиру в долевую собственность
Для того чтобы супруги смогли купить квартиру в долевую собственность, необходимо выполнить следующие действия:
- найти подходящую квартиру, удостовериться, что все документы по ней в порядке;
- оформить брачный контракт, прописать в нем, что недвижимость будет приобретена в долевую собственность;
- заключить договор купли-продажи в строгом соответствии с брачным контрактом либо оформить договор на приобретение помещения в совместную собственность;
- внести оплату за недвижимость;
- зарегистрировать свои права на нее;
- если жилье оформлено в совместную собственность — подписать у нотариуса соглашение о выделении долей.
Договор составляют в свободной форме. Можно найти образец в интернете. В документе обязательно нужно указать:
- дату и время составления;
- данные сторон;
- сведения о квартире — площадь, адрес;
- стоимость;
- срок проведения сделки;
- права и обязанности сторон;
- порядок разрешения споров.
Цена дома и земельного участка в Турции
Земельные участки с разрешением на строительство часто покупают для дальнейших инвестиций. Покупатели возводят там виллы или отели для ведения туристического бизнеса.
Стоимость участка в Алании колеблется от 20 000 до 32 000 рублей и зависит от наличия подведенных коммуникаций, разрешения на строительство жилой и коммерческой недвижимости и расстояния до моря.
Многие специалисты сейчас рекомендуют обращать внимание именно на покупку земельных участков, так как жилищный фонд в Турции раскупается и дорожает очень быстро. Но здесь надо иметь в виду, что строительство дома в чужой стране связано со многими рисками, в том числе и финансовыми.
Приобретение дома в Турции также считается неплохим вложением денег, сегодня предложений на рынке достаточно много. Вилла в Анталии 300 квадратных метров обойдется вам в 38 105 000 рублей, а в Мерсине за дом такого же размера вы заплатите уже 20 685 000 рублей.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Основные различия между долевой и совместной собственностью указаны в таблице:
| Различия | Совместная собственность | Долевая собственность |
|---|---|---|
| Порядок владения имуществом | Супруги сообща распоряжаются недвижимостью. При этому у каждого собственника есть ряд прав и обязанностей в отношении всей квартиры. | Квартира находится в долевой собственности супругов. Каждый владеет определенной частью жилья и может распоряжаться долей по личному усмотрению, при условии, что своими действиями он не нарушит интересов второго владельца. Количество долей и собственников жилья должно совпадать. |
| Особенности продажи жилья | Чтобы продать квартиру нужно либо заручиться согласием остальных собственников, либо выделить через суд долю и выставить ее на продажу. | Доля выделена автоматически, поэтому ее можно сразу же продавать. Не забудьте, что остальные владельцы квартиры обладают правом преимущественного выкупа и должны быть надлежащем образом осведомлены о продаже доли. |
| Налогообложение | Все собственники в равной степени обязаны исполнять налоговые обязательства. То есть налог на недвижимость, делится на всех в равных частях. | Каждый владелец платит налог пропорционально размеру доли. |
| Налоговый вычет | Налоговым вычетом может воспользоваться любой из совладельцев. Собственники должны по договоренности распределить доли вычета и указать о своем решении в письменном заявлении, подаваемом в ИФНС. | Вычет автоматически соответствует размерам долей. |
По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.
Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.
Для продавцов предусмотрены следующие льготы:
- полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
- уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).
Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).
Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:
- продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
- право на вычет ранее не использовалось;
- сделки совершены в течение одного календарного года.
Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.