Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсации при сносе частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую помещение, которое готовы предоставить взамен отчуждаемого, не устраивает владельца недвижимости. Существует ли законная возможность отказаться от него, и получат ли жильцы денежную компенсацию на приобретение той квартиры или дома, которые отвечают их требованиям?
Варианты оформления компенсации за снос дома при строительстве трассы
Существует 3 варианта возмещения ущерба собственникам домов с участком, которым не посчастливилось отказаться от своего жилья по требованию муниципальных или федеральных властей:
| № п/п. | Вариант возмещения ущерба | Описание |
| 1 | Денежная компенсация (рыночная стоимость жилья + возмещение расходов на переезд) | Перед тем, как соглашение об отказе от прав собственности будет подписано, владелец жилья получает на свой банковский счет сумму, в которую был оценен его дом с участком. В такой ситуации высока вероятность того, что компенсации не хватит на покупку другого дома, даже меньшей площади, если прежний дом окажется ветхим или маленьким по квадратуре. |
| 2 | Новый дом (или квартира) аналогичной рыночной стоимости | В таком случае собственнику, вероятно, долго придется ждать переезда в новый дом. Иногда процесс поиска равноценного жилого помещения (той же площади, такой же удаленности от центра, вблизи той же инфраструктуры) может продлиться годы. |
| 3 | Новое жилье меньшей стоимости + доплата в сумме разницы между рыночной стоимостью изъятого и нового жилья | Собственник имеет право выбрать взамен изъятого дома помещение меньшей стоимости и при этом претендовать на доплату. Это может быть дом меньшей квадратуры, расположенный в районе с худшей инфраструктурой, вдали от центра города/поселения.
Данный вариант обычно является оптимальным по нескольким причинам: ● если работать напрямую с подрядчиком, практически исключены мошеннические действия, ● новое жилье найти проще, поскольку не требуется поиск равноценного изъятому дому помещения, ● доплату можно использовать для ремонта, покупки техники и мебели. |
Распространенные ошибки по теме “Какая компенсация за снос дома в 2020 году”
Ошибка: Гражданин столкнулся с необходимостью отказа от прав собственности на жилой дом с земельным участком по причине того, что муниципальными властями было вынесено решение о строительстве трассы через данную местность. Собственник коттеджа полагает, что обязан принять любую компенсацию – в виде компенсационной выплаты или нового равноценного дома.
На самом деле, речь идет об ущемлении интересов гражданина, который вынужден в принудительном порядке покинуть свой дом в угоду интересам муниципалитета. А потому собственник дома вправе самостоятельно выбирать вид компенсации – в денежном выражении или в форме нового жилого помещения аналогичной стоимости.
Ошибка: Застройщик нашел наиболее подходящий участок под строительство нового торгового центра. Однако, на данном участке располагается жилой дом, находящийся в собственности физического лица. Гражданину была предложена компенсация стоимости коттеджа, и он полагал, что обязан согласиться.
На самом деле, собственники домов обязаны согласиться на продажу дома по причине необходимости его сноса, только если соблюдаются одновременно 2 условия: дом требуется снести по решению муниципальных или государственных властей, и снос производится по причине ветхости жилья или планируемого строительства объектов федерального значения (трасс, газопроводов, электрических систем и т.д.). В остальных случаях человеку не обязательно идти на поводу у застройщиков, которым приглянулся их участок.
Определение размера компенсации за дом
Каков порядок помещения несовершеннолетних в специальные учебно-воспитательные учреждения закрытого типа?
Споры, возникающие в связи с произведенной оценкой рыночной стоимости отчуждаемого жилого помещения, а также в связи с установленным размером выкупной цены либо компенсации, решаются в судебном порядке. Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения плюс все убытки, причиненные собственнику таким переселением, возмещение которых предусмотрено федеральным законодательством при изъятии жилых помещений. Какие это могут быть убытки?
Такие дома сносят, а жильцов расселяют в другие квартиры или предлагают им денежную компенсацию. Нередко при этом права граждан нарушаются: например, им выплачивают компенсации, значительно меньше положенных по закону.
Важно заметить: предоставление собственнику другого благоустроенного жилого помещения взамен сносимого допускается по соглашению двух сторон.
Причины отказа в выплате компенсации
В соответствии с подпунктом 1 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 2014 г.) строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, не требовало получения разрешения на строительство.
Кто-то считает это решение необоснованным, а иные лица выражают претензии по поводу предложенной денежной компенсации, которая им кажется недостаточной.
Вопрос предоставления денежной компенсации или выкупной цены рассматривается на окружной жилищной комиссии при префекте.
Аварийное жилье — то, состояние которого угрожает безопасности жильцов: например, дома с креном и те, что могут обрушиться. Подробнее об основаниях признания жилья аварийным я расскажу ниже.
С вынесенным решением трудно не согласиться. Правительство Москвы в лице Департамента исполнило требования ст. 32 ЖК РФ в части процедуры изъятия жилой площади, обеспечения выселяемых граждан другой жилой площадью. Обе стороны дела пришли к согласию о способе компенсации жилья. Здесь у читателей может возникнуть вопрос, почему власти города и Префектура ЗАО так лояльны к гр.
В региональные программы попали не все аварийные дома, а только те, которые получили этот статус до 2017 года.
Чтобы рассчитать компенсацию при сносе частного дома, нужно сложить несколько параметров:
- Рыночную стоимость жилища и земельного участка.
- Расходы, связанные с переменой места жительства.
Правда, нередко жильцам приходится отстаивать законные права самостоятельно. Даже в тех случаях, когда имеет место любой из перечисленных выше факторов, не всегда можно рассчитывать на автоматическое признание жилого объекта аварийным. В некоторых ситуациях, муниципальные органы власти не проявляют особого желания действовать.
Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика.
В этой связи интересны два решения Верховного суда, которые касаются прав переселенцев и обязанностей местных чиновников.
Что лучше: выкуп дома или компенсация за снос в виде предоставления нового жилья
Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды. Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика. Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.
Если же землей и постройкой заинтересовалось государство, то после получения и регистрации всей документации, разрешающей законное изъятие и снос дома, он так или иначе будет изъят. Останется только урегулировать вопрос о выкупной цене или компенсации, по соглашению сторон или путем обращения в суд.
- Предоставление равноценного жилья в большинстве случаев является наиболее выгодным вариантом в силу нескольких факторов:
- квартиры и дома стабильно дорожают, и суммы компенсации с каждым месяцем будет хватать все на меньшее число жилых метров;
- участились случаи махинаций при купле-продаже жилья;
- неизвестно, сколько времени займет поиск жилого помещения, а аренда временного жилья стоит дорого и истощает ресурсы.
- Компенсация выплачивается на основании оценочного заключения специальной комиссии, и порой средств не хватает на равноценное жилье, поскольку произведенные в доме улучшения (ремонт) во внимание не берутся.
Выкупная цена складывается из следующих показателей:
- рыночной стоимости сооружения,
- убытков владельца, понесенных из-за сноса жилья и переезда (затраты на сборы, переезд, аренду временного жилья, покупку нового дома или квартиры).
Как оформить причитающуюся компенсацию
Когда вы узнали о том, что ваш дом подлежит сносу, необходимо принять следующие меры:
- Приватизировать квартиру, если она до сих пор не была приватизирована. Закон позволяет так поступать даже при планирующемся сносе здания.
- Если речь идет о частном доме, нужно поспешить оформить в собственность земельный участок, так как законодательство лучше защищает именно собственников, а не нанимателей, и первым полагается большая компенсация, в отличие от вторых.
- Нанять нескольких независимых оценщиков и получить заключения о стоимости сносимого жилья. Так можно будет обосновать в суде запрашиваемый вами размер компенсационной выплаты.
- Не подписывать согласие на отказ от права собственности на жилье, пока компенсация не будет выплачена.
- Подписать соглашение о сумме компенсации, которая вас устроит, или которая вам полагается после вступления в силу решения суда.
Повышающие критерии оценки дома
Существуют факторы, которые повышают стоимость дома. Кроме местоположения таким параметром является подключение к инженерным коммуникациям. Наличие в доме благоустройства, по словам специалистов, увеличивает его стоимость в среднем на 10%. Так, отличие в цене между двумя домами, находящимися примерно в одинаковом состоянии и расположенными на одной и той же улице, вся разница между которыми заключается в том, что в одном выполнено благоустройство, в другом нет, составила 12,8%.
Один из этих домов, расположенный на правобережье, на ул. Ключевской, был построен в 1936 году, в 2003 году реконструирован и на сегодняшний день не требует ремонта. Этот объект, имеющий все инженерные коммуникации, был оценен специалистами в 37,6 тыс. рублей за 1 кв. м.
Другой дом, стоящий на той же улице Ключевской, неблагоустроен, построен в 1936 году, требует небольшого косметического ремонта, имеет печное отопление и удобства во дворе, получил оценку 32,8 тыс. рублей за 1 кв. м.
На оценку объекта далеко не в последнюю очередь влияет ситуация, сложившаяся на рынке жилья. Чем сильнее растут цены на аналогичную недвижимость, тем больше шансов у собственников получить повышенную компенсацию за изымаемый объект, и наоборот. «Многие помнят скандальный случай со сносом дома на улице Белинского, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Первоначально в 2008 году участок с домом был оценен властями в 9,8 миллиона рублей. Собственники с этой оценкой не согласились и добивались пересмотра решения в суде. С началом кризиса недвижимость потеряла в цене, и по новой оценке, проведенной уже в 2009 году, дом был оценен уже в 6 миллионов рублей. Именно в таком размере — 6,7 миллиона рублей — выкупная стоимость были оставлена по решению суда».
Советы по защите прав собственников недвижимости
Для успешного процесса получения компенсации важно знать и соблюдать свои права. Вот несколько советов для собственников недвижимости:
- Внимательно изучите документацию, предоставленную государственными органами, и убедитесь, что они соблюдают все процедурные нормы и сроки.
- Своевременно подайте заявление на получение компенсации, чтобы избежать просрочки и возможных проблем с выплатой.
- При возникновении споров обратитесь к профессионалам, таким как юристы или адвокаты, для получения квалифицированной помощи.
- Следите за новостями в области законодательства о сносе недвижимости и компенсациях, чтобы быть в курсе изменений и своих прав.
Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?
В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.
Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.
В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.
Долевая собственность при сносе
Квартира предоставляется:
- типовых потребительских качеств;
- в пределах населенного пункта;
- по общей площади — не меньше сносимой, но не менее 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).
При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом (квартирой) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка (за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).
Этот момент важен. Например, если в доме собственника проживает и зарегистрирована экс-супруг (а), но доли в праве собственности не имеет, а собственник выберет компенсацию деньгами, экс-супруге при сносе вообще ничего не полагается, в том числе и 15 квадратных метров. Даже если у бывшего родственника есть несовершеннолетние дети и они прописаны в объекте сноса.
Если собственник объекта выбирает в качестве компенсации дом или квартиру, члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в сносимом жилом доме (квартире), и иные граждане, имеющие право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, приобретают право владения и пользования передаваемым собственнику жилым домом (квартирой) на тех же условиях, на которых они занимали прежний жилой дом (квартиру).
В судебной практике встречаются разделы земельного участка с отступлением от размера долей каждого собственника. Для соблюдения баланса интересов суд обычно назначает одной из сторон выплату компенсации (п. 4 ст. 252 ГК). Кроме того, для определения наиболее приемлемого варианта суд может назначить землеустроительную экспертизу.
Надо учитывать, что закон запрещает бесконечно дробить земельные участки, площадь которых меньше предельных минимальных размеров (обзор судебной практики ВС № 4 от 2016 года). Минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли. Образование участка площадью 22 кв. м в долевую собственность недопустимо.
Экспертиза проводится на этапе обследования недвижимости межведомственной комиссией. Устанавливается его текущие состояние, повреждения. Все недостатки фиксируются в акте, на основании которого оформляется заключение. Также в нем отражается рыночная стоимость дома и участка.
Один экземпляр заключения выдается собственнику, еще один направляется в администрацию. Решением муниципалитета дом получает статус аварийного и включается в программу расселения, или собственнику выплачивается выкупная цена.
Если главой администрации принято решении о сносе вашего дома, он составляет заявку, где указывает причину этого действия и передает ее в управление архитектуры. Если причина сноса – это возведение нового строительства, то к заявлению необходимо приложить проект будущей постройки и протокол с заседания комиссии, принявшей решение.
После того, как управление архитектуры даст ответ согласно заявке администрации, уведомляются жильцы домов, которые подлежат сносу. На первом этапе могут снести даже больше домов, чем площадь необходимая для государства.
Люди, чьи дома подлежат сносу, оповещаются три раза. Последнее сообщение об этих действиях приходит не позднее, чем за 1 год до даты начала разрушительных работ. В этом же письме государством указываются сроки переселения жильцов, и их приглашают в уполномоченный отдел для составления соглашения.
Очень часто многие жильцы не довольны такими нововведениями и хотят, во что бы то ни стало остаться проживать в своем доме. В таком случае можно написать заявление в суд. Весь этот процесс должен быть проведен до даты расселения жильцов.
Если же граждане перед началом работ не представляют никакой выписки из суда и самостоятельно не выезжают из квартиры им может грозить административное наказание за срыв сроков. Стоит отметить, что штраф может набежать немаленький.
Администрация вправе взыскать с вас средства за ежедневный простой техники и рабочей силы.
Действия администрации регулируют:
В том случае, если владелец временно не проживает в доме, он, как и все жильцы оповещается о сносе. И когда эти люди вернуться в свой населенный пункт, увидят снесенную площадь, они вправе получить соразмерную площадь отнятой у них.
Не менее важно и то, что у жителей частных домов есть огороды, где они выращивают хозяйство для своей семьи. А поэтому планировать сносы домов можно только осенью, когда весь урожай будет собран.
Законом выделены положения, когда государство имеет право основательно сносить ваш дом или целую цепочку строений:
- жилище находится в аварийном состоянии;
- территория, на которой расположен ваш дом, понадобилась государству для своих нужд (монтаж дороги, стройка нового здания).
Но стоит знать, что такая процедура быстро не выполняется, а поэтому не стоит спешить и собирать свои вещи для переезда. Только для одного утверждения требуется несколько месяцев и еще государство предоставит вам время на переезд.
Обычно эта процедура затягивается на несколько лет. Однако если дом признан аварийным, то жильцы расселяются моментально.
В таких крупных городах, как Москва, снос происходит для того, чтобы «очистить» столь престижный населенный пункт от коммуналок и общежитий.
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.
Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.
Варианты оформления компенсации за снос дома при строительстве трассы
Существует 3 варианта возмещения ущерба собственникам домов с участком, которым не посчастливилось отказаться от своего жилья по требованию муниципальных или федеральных властей:
| № п/п. | Вариант возмещения ущерба | Описание |
| 1 | Денежная компенсация (рыночная стоимость жилья + возмещение расходов на переезд) | Перед тем, как соглашение об отказе от прав собственности будет подписано, владелец жилья получает на свой банковский счет сумму, в которую был оценен его дом с участком. В такой ситуации высока вероятность того, что компенсации не хватит на покупку другого дома, даже меньшей площади, если прежний дом окажется ветхим или маленьким по квадратуре. |
| 2 | Новый дом (или квартира) аналогичной рыночной стоимости | В таком случае собственнику, вероятно, долго придется ждать переезда в новый дом. Иногда процесс поиска равноценного жилого помещения (той же площади, такой же удаленности от центра, вблизи той же инфраструктуры) может продлиться годы. |
| 3 | Новое жилье меньшей стоимости + доплата в сумме разницы между рыночной стоимостью изъятого и нового жилья | Собственник имеет право выбрать взамен изъятого дома помещение меньшей стоимости и при этом претендовать на доплату. Это может быть дом меньшей квадратуры, расположенный в районе с худшей инфраструктурой, вдали от центра города/поселения.
Данный вариант обычно является оптимальным по нескольким причинам: ● если работать напрямую с подрядчиком, практически исключены мошеннические действия, ● новое жилье найти проще, поскольку не требуется поиск равноценного изъятому дому помещения, ● доплату можно использовать для ремонта, покупки техники и мебели. |
По каким причинам может быть отказано в выплате компенсации при сносе дома
Рассмотрим несколько конкретных спорных ситуаций, при которых жителям сносимых домов не будет полагаться компенсация или новое жилье:
| № п/п. | Ситуация со сносом дома | Компенсация, новое жилье |
| 1 | Снос дома требуется для строительства объекта муниципального (федерального) значения, при этом здание является ветхим, аварийным, непригодным для проживания. | В компенсации будет отказано.
Новое жилье будет предоставлено жителям дома, зарегистрированным в нем по месту постоянного проживания. Жилье предоставляется из расчета 18 кв.м. на человека. |
| 2 | Принято решение о сносе дома, в котором проживают лица без регистрации по месту жительства. | Денежная компенсация предоставляется.
Новое жилье не оформляется. |
| 3 | Дом был снесен, его жители получили денежную компенсацию. | Новое жилое помещение не предоставляется, т.к. выплачена компенсация. |
Нужно ли согласие соседей
По действующему законодательству согласие соседей на снос частного загородного дома не требуется. Но есть несколько исключений из правил:
- если у дома два хозяина и каждому из них выделена доля, то понадобится согласие второго собственника;
- если дом был приобретен или построен в браке и не поделен супругами. Согласие супруга на снос понадобится даже в том случае, если тот не числится одним из собственников;
- если капитальный загородный дом принадлежит недееспособному человеку или несовершеннолетнему. Необходимо получить разрешение органа опеки, так как при сносе прекращается право собственности.
Что лучше: выкуп дома или компенсация за снос в виде предоставления нового жилья
Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды. Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика. Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.
Если же землей и постройкой заинтересовалось государство, то после получения и регистрации всей документации, разрешающей законное изъятие и снос дома, он так или иначе будет изъят. Останется только урегулировать вопрос о выкупной цене или компенсации, по соглашению сторон или путем обращения в суд.
- Предоставление равноценного жилья в большинстве случаев является наиболее выгодным вариантом в силу нескольких факторов:
- квартиры и дома стабильно дорожают, и суммы компенсации с каждым месяцем будет хватать все на меньшее число жилых метров;
- участились случаи махинаций при купле-продаже жилья;
- неизвестно, сколько времени займет поиск жилого помещения, а аренда временного жилья стоит дорого и истощает ресурсы.
- Компенсация выплачивается на основании оценочного заключения специальной комиссии, и порой средств не хватает на равноценное жилье, поскольку произведенные в доме улучшения (ремонт) во внимание не берутся.
Выкупная цена складывается из следующих показателей:
- рыночной стоимости сооружения,
- убытков владельца, понесенных из-за сноса жилья и переезда (затраты на сборы, переезд, аренду временного жилья, покупку нового дома или квартиры).