Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в нежилом помещении многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, вопросы, связанные с реконструкцией несуществующих помещений, возникают в контексте различных типов недвижимости. Разница между жилыми и служебными зданиями может быть важным фактором, определяющим необходимость согласования или узаконивания реабилитации.
Различия между жилыми и служебными помещениями
В жилых зданиях реконструкция может проводиться без согласования с Росреестром и узаконивания, если изменения не затрагивают несущие стены и не приводят к изменению функционального назначения помещения. Однако если перепланировка затрагивает несущие конструкции или изменяет назначение коммерческого помещения, необходимо получить разрешение Росреестра и исследование.
В случае с офисными зданиями восстановление всегда требует согласований и исследований Росреестра. Это связано с тем, что такие помещения зачастую имеют специфическое назначение и требуют соответствующих условий для безопасной эксплуатации.
Чтобы избежать отказа в согласовании перепланировки нежилых помещений, следует заранее ознакомиться с требованиями Росреестра и провести исследование здания на предмет соответствия всех изменений нормативным требованиям.
В 2020 году были внесены изменения в процедуру согласования реконструкции нежилых помещений. Теперь необходимо изготовить технический паспорт на объект недвижимости и предоставить его в Россреестр для согласования перепланировки.
Таким образом, разница между жилыми и офисными зданиями заключается в требованиях к реконструкции. В случае с жилыми зданиями несущие конструкции и функциональное назначение объекта не затрагиваются, и перепланировка помещений может быть выполнена без согласования и узаконивания. В случае служебных зданий всегда требуются корректировки и исследования.
Проводятся специализированные профессиональные реабилитационные обследования
Если нежилое помещение было переоборудовано, то для узаконивания этих изменений необходимо провести специальное экспертное обследование объекта. Данное исследование позволяет определить соответствие перепланировки требованиям технических регламентов, установленных в Росреестре.
В отличие от жилых зданий, согласование перепланировки коммерческих объектов требуется всегда. Если перепланировка проводится в жилом здании, то она может быть узаконена без исследования, если она проводится до 2020 года и разница между фактическими и зарегистрированными аспектами не превышает 20%. Если в узаконивании перепланировки отказано, это можно согласовать с Росреестром с помощью исследования.
Обследование переоборудования помещений проводится с целью определения соответствия техническим регламентам и изменениям, а также обеспечения безопасности здания. Специализированные эксперты обследуют объект, анализируют выполненные работы и выявляют возможные нарушения. По результатам обследования составляется отчет и подается в Росреестр для определения возможности узаконивания перепланировки.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения.
Переустройство или перепланировка нежилого помещения может понадобиться для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях.
Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. Подробный перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство в Москве не требуется, есть в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12.
С точки зрения сложности проведения перепланировки и (или) переустройства, есть некоторые различия, в зависимости от того, где находится нежилое помещение:
- в нежилом здании,
- в многоквартирном доме,
- на объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия)
В любом случае в первую очередь, надо обследовать здание, помещение с выпуском технического заключения на возможность переустройства или о допустимости и безопасности на уже произведенное переустройство. Такое заключение оформляется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск (в Москве – одной из организаций, отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов).
Далее следует этап разработки проекта перепланировки и (или) переустройства будущего помещения. Его должна делать проектная организация, имеющая допуск, позволяющий разрабатывать подобные документы. При разработке проекта учитываются все требования закона и местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор, Госжилинспекция и пр.
Проще всего процесс перепланировки происходит в случае нежилого помещения в нежилом здании, тогда, при условии, что это не было реконструкцией, перепланировку по факту выполнения согласовывают непосредственно в БТИ, посте предоставления проекта и технического заключения.
В случае нежилого помещения в многоквартирном жилом доме до начала работ надо получить согласование переустройства и (или) перепланировки в Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекции).
Сложность получения такого согласования зависит от многих факторов, например, для этого потребуется получение экспертного заключения и акта о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от организации, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Если помещение встроено в жилой дом и планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку.
Если помещение находится в объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия), проект подлежит согласованию Москомнаследием.
Только после получения распоряжения Мосжилинспекции с решением о согласовании перепланировки и (или) переустройства можно приступать к ремонту.
После окончания ремонта следует проверка объекта приемочной комиссией Мосжилинспекции и оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме.
В ходе приемки завершенной перепланировки комиссией проверяется:
- Визуальное соответствие проведенных мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки.
- Наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, соблюдения всех строительных норм и правил.
- Наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме
Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.
Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.
Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:
- Подтверждения права владения.
- Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
- Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
- Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
- Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
- Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
- Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
- Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.
Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!
Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на переустройство – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.
А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении».
Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку любой сложности в Москве!
С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.
| Вид услуги | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании | от 60 000 руб. | 1,5 месяца |
| Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме | от 90 000 руб. | 2 месяца |
Как законодательно регулируется процесс перепланировки?
Законодательные акты, касающиеся узаконивания перепланировки нежилого помещения для многоквартирных домов или отдельно стоящих нежилых зданий, различаются.
Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме законодательно регламентируется для объектов расположенных в МКД. Это означает, что переустройство и перепланировку объектов, не используемых для жилья, нужно согласовывать и узаконивать по правилам для жилых многоквартирных домов.
Перепланировка или переустройство помещений, расположенных в нежилых зданиях законодательно отличается в зависимости от характера вносимых изменений. Если планируется или уже выполнено изменение внешнего облика объекта недвижимости, для территории Москвы с 2022 года действует отдельное Постановление Правительства Москвы, предписывающее порядок получения разрешения на работы от Москомархитектуры. В случае, если изменения затронули только внутреннюю конфигурацию объекта недвижимости, узаконивание проводится рабочей группой в лице проектировщика, собственника, строительной организации и кадастрового инженера, без отдельного согласования с надзорным ведомством, но с оформлением необходимых проектных и кадастровых документов.
МЖИ может рассмотреть проект и иные документы на перепланировку как в жилых, так и в нежилых помещениях многоквартирного дома. Для того, чтоб вы удачно имели возможность получить разрешение мосжилинспекции, вам необходимо подать следующие документы:
- Согласие собственников в письменной форме;
- Техническое заключение, которое будет подтверждать безопасность работ для несущих конструкций дома;
- Протокол собрания абсолютно всех собственников дома;
- Заявление о согласовании;
- Документы, которые будут подтверждать право на квартиру или помещение;
- Копию технического плана объекта из БТИ.
Если для вас требуются гарантии при получении разрешения на перепланировку то вам стоит обратиться в нашу компанию. Наши услуги:
- Мы несомненно поможем определить, какие работы будут разрешены при перепланировке конкретно в вашем случае;
- Изготовим проекты и соберём всю необходимую документацию;
- Несомненно поможем окончить все обязательные согласования, и добиться разрешения на перепланировку;
- С нами вы пройдете учёт и сможете оформить выписку ЕГРН.
Мы беремся даже за самые сложные ситуации. Ежели вы хотите узнать подробнее о наших услугах, то вам стоит обратиться для предварительной консультации.
|
№ п/п |
Услуга, документ |
Стоимость |
|
1 |
Проектирование перепланировки |
от ХХХХХ руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ) |
|
2 |
Сопровождение согласования перепланировки |
от ХХХХХ руб. |
|
3 |
Изготовление технического плана |
от ХХХХХ руб. |
|
4 |
Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ |
от ХХХХХ руб. |
|
5 |
Оформление технического заключения |
от ХХХХХ руб. |
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Перепланировка в нежилом доме
Переустройство жилых помещений регламентируется 25-й ст. Жилищного кодекса, а порядок выполнения – главой 4. Что касается нежилых объектов, то некоторые регионы разработали личные нормативные акты, контролирующие проведение перепланировки. Например, для Москвы это Правительственное постановление №508 от 25.10.11 года. Оно включает пошаговый алгоритм переустройства, описание процедуры согласования. Информацию о порядке эксплуатации жилищного фонда содержит Постановление Госстроя от 27.09.2003.
По мере развития бизнеса, появления новых видов деятельности меняется и здание, в котором работают сотрудники. Оптимизация пространства обеспечивает более комфортные условия труда, повышает качество обслуживания, прибыль, лояльность потребителей. Внесенные изменения отражаются в проектной документации. Это может быть:
-
расширение полезной площади, улучшение условий труда за счет переноса инженерных коммуникаций;
-
демонтаж старого, покупка нового оборудования;
-
улучшение благоустройства.