Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка права аренды земельного участка является процессом передачи арендного права от одного арендатора другому лицу. Этот процесс происходит на основании договора переуступки, который заключается между текущим арендатором и новым арендатором.
Переуступка права аренды земельного участка: полная инструкция
Переуступка права аренды земельного участка – это процесс передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. При этом арендатор становится переуступившим, а новое лицо – переуступателем. Процесс переуступки права аренды земельного участка регулируется законодательством и требует выполнения определенных формальностей.
Чтобы осуществить переуступку права аренды земельного участка, следуйте следующей инструкции:
- Подготовьте необходимые документы. К ним обычно относятся:
- Заявление на переуступку права аренды;
- Копия договора аренды земельного участка;
- Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо документ, подтверждающий право аренды;
- Документы, подтверждающие полномочия переуступающего и переуступателя (например, доверенность);
- Другие необходимые документы в соответствии с законодательством.
Правовой статус арендатора при переуступке права аренды
Аренда земельного участка – это сделка, в которой одна сторона, называемая арендодателем (в данном случае – Росреестр), передает другой стороне, называемой арендатором, право пользования земельным участком на определенный срок и на условиях, указанных в договоре аренды.
Право аренды земельного участка является имущественным правом. Согласно законодательству РФ, это право можно переуступить другому лицу – физическому или юридическому. При этом российская законодательная база детально регулирует порядок переуступки права аренды земельного участка.
Арендатор имеет право переуступить свое право на аренду земельного участка третьему лицу только в случае, если такая возможность предусмотрена договором аренды или при наличии письменного согласия арендодателя. Непредоставление такого согласия юридически ограничивает арендатора в возможности переуступить право аренды.
Как оформить договор: пошаговая инструкция
Основные правила о праве на предоставление земельного участка изложены в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Благодаря закону, первый арендатор может сдать землю в аренду третьему лицу на тех же условиях, на которых он сам ее приобрел. Новый арендатор также должен заплатить установленную плату (статья 65 Земельного кодекса).
Кроме того, лицо, получившее разрешение на временное пользование, может свободно распоряжаться землей в рамках закона (Гражданский кодекс, статья 615(2)).
Передача права временного пользования землей осуществляется посредством договора передачи. Это соглашение, по которому основной арендатор передает право и переуступает его другому лицу. Существуют правила, которые необходимо соблюдать для того, чтобы сделка считалась законной.
- Договор должен быть составлен в письменной форме.
- В тексте упоминаются важные характеристики передаваемого объекта; и
- Договор должен содержать информацию о нынешних и новых арендаторах.
Переуступка аренды — это процесс передачи соответствующих прав от одного гражданина, арендовавшего определенный участок, другому. В этом случае возможность эксплуатации полностью переходит к последнему, вместе со всеми обязательствами, предусмотренными договором аренды. Следовательно, когда сделка завершена, новый арендатор становится ответственным за имущество.
Первоначальный арендатор теряет все земные права и перестает быть частью договора аренды.
Главной особенностью такой сделки является сохранение всех положений договора аренды земли. Другими словами, переуступка осуществляется на тех же условиях, которые были согласованы между землевладельцем и первоначальным арендатором.
В большинстве случаев эта процедура необходима, если здания на арендуемом участке приобретаются третьим лицом. Передача права собственности также возможна в следующих случаях
- У арендатора больше нет необходимости пользоваться землей, но в договоре отсутствует оговорка о преждевременной претензии, которая исключает расторжение договора аренды.
- Арендатор больше не в состоянии платить арендную плату, но договор не предусматривает досрочного рассмотрения претензии.
- Владелец земли, другими словами, собственник, по какой-либо причине хочет передать право аренды имущества другому лицу или организации.
Срок переуступки не может превышать общий срок аренды. Однако для совершения сделки не требуется присутствие землевладельца, если передача прав и обязанностей, связанных с землей, происходит на срок менее пяти лет. В противном случае владелец земли должен быть уведомлен, и процедура может быть проведена только с его согласия.
Следует предусмотреть, если передача прав не предусмотрена. Это возможно в следующих случаях
- Если возможность выделения не была согласована сторонами заранее и, соответственно, не отражена в соглашении; или
- Если третье лицо хочет использовать участок для строительства дома, в старом соглашении он называется сельскохозяйственной землей.
Процедура выделения регулируется статьей 615 ЗК РФ и статьей 22 ЗК РФ, которые определяют варианты передачи права аренды земли.
Важно понимать, что, оплачивая договор переуступки, вы приобретаете возможность сдавать недвижимость в аренду на условиях, уже согласованных с предыдущим арендатором. Это означает, что цена уплачивается за право пользования помещениями или за переуступку прав аренды торгового центра. По сути, при наличии договора субаренды важно заранее проверить договор аренды на предмет наличия в нем положений, касающихся субаренды.
Если арендодатель не возражает против нового арендатора и это подтверждается договором, следующим шагом будет тщательное изучение всех положений договора аренды, так как в нем могут быть различные ограничения. Запрещены ограничения на реставрацию, реконструкцию и ремонт. и т.д.
Условия договора аренды могут быть изменены, но владелец имеет право отказаться вносить какие-либо изменения в договор, если имеет место субаренда. В большинстве случаев субаренда возможна только с согласия владельца недвижимости, поэтому перед подписанием договора вам следует встретиться и все обсудить с ним. Стоит также отметить, что договоры аренды не могут быть подписаны на срок, превышающий срок аренды.
Примерный план действий при переуступке
Для успешной переуступки права аренды земельного участка рекомендуется следовать данным действиям:
- Этап первоначального заключения договора аренды земли: уточняем все условия договора, основной предмет аренды (землю или имущество), размер арендной платы. Важно не забывать о законодательных нормах и требованиях, которые регламентируют данный процесс.
- Подготовка к переуступке: ознакомляемся со всеми условиями и обязательствами, которые были закреплены в первичном договоре. Так же, необходимо уведомить арендодателя о своей намеренной передаче права аренды земельного участка.
- Регистрационные действия: получаем разрешение на переуступку у муниципалитета. Затем, совершаем запись о переуступке в кадастровый номер.
- Оформление документов: составляем письменное заявление на передачу права аренды, подписываем акт передачи, заполняем все необходимые документы. При этом, стоит уделить особое внимание точности и правильности оформления документов, чтобы избежать последующей ответственности.
- Платежи: производим все арендные платежи, которые были установлены по предыдущему договору. Также, в соответствии с законодательством, могут потребоваться дополнительные платежи.
- Консультации: при возникновении каких-либо вопросов или недопониманий следует обращаться за консультацией к юристам или специалистам в данной области.
- Действие по новому договору аренды: после оформления всех необходимых документов и регистрационных действий начинаем пользоваться земельным участком на основании нового договора аренды, рассчитывая все арендные платежи и осуществляя все обязательства, прописанные в договоре.
Подробнее о порядке переуступки права аренды земельного участка и образцах документов можно узнать в соответствии с законодательным регулированием и конкретной ситуацией.
Оформление переуступки права аренды земельного участка является предметом правового регулирования. Передаче имущественных прав по аренде земли подлежит заключение договора между арендодателем и арендатором на основании письменного документа, который удостоверяется подписями лиц, имеющих право осуществления действий от имени соответствующих сторон.
На первоначальном этапе арендатору необходимо предоставить документ, подтверждающий его право на земельный участок. Таким документом является акт о земле, который выдается кадастровой палатой муниципалитета. Для заключения договора аренда, арендатор обязан уплачивать арендную плату в соответствии с законодательными и регистрационными актами.
Переуступка права аренды земельного участка и налоги
При оформлении переуступки права аренды земельного участка необходимо учитывать налоговые платежи в соответствии с законодательством.
По основному договору арендатор обязан выплачивать государственную пошлину за регистрацию, кадастровый учет и получение разрешения на использование земельного участка. На момент передачи права аренды, переуступки, арендатор также должен будет выплачивать налоги на землю за период, в котором он использует арендуемый земельный участок.
В соответствии с законодательными требованиями, арендатор несет ответственность за налоговые платежи по аренде земли за все время действия договора аренды, даже если он получил право на использование этого имущества на основании переуступки.
При оформлении переуступки права аренды земельного участка необходимо получить письменное согласие арендодателя на передачу права аренды, подписанное обеими сторонами и заверенное нотариусом. Также необходимо составить акт приема-передачи имущества и зарегистрировать его в органах кадастрового учета. Для получения консультаций по данному вопросу могут быть предоставлены образцы документов.
При рассмотрении документов на переуступку права аренды земельного участка, органы муниципалитета могут установить размер платы за оформление документов и налоговые платежи в соответствии с заключением комиссии.
Подробнее о порядке оформления переуступки права аренды земельного участка и налоговых платежах можно узнать у специалистов в случае необходимости.
Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны
Аренда земельного участка для дома
Земельный участок, как и прочие объекты недвижимого имущества, может быть сдан в последующую аренду другому физическому или юридическому лицу.
Однако, прежде чем принимать решение о «покупке» или «продаже» земельного участка по переуступке права аренды, рекомендую разобраться в сути процесса и понять — насколько выгодной окажется подобная сделка.
Арендные правоотношения имеют ряд нюансов, о которых я и рассказываю ниже.
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю
Дополнительное соглашение представляет собой специальный документ, который составляется для передачи прав и обязанностей, предусмотренных основным арендным договором, от одной стороны к другой. Форма дополнительного соглашения может варьироваться в зависимости от конкретных условий и требований сторон. В нем указываются детали переуступки и конкретные условия передачи прав и обязанностей.
- Дополнительное соглашение должно содержать полное наименование сторон, занимающихся передачей прав и обязанностей.
- Также в документе необходимо указать основной арендный договор, по которому происходит передача прав и обязанностей.
- Форма дополнительного соглашения должна содержать подробности о переуступке прав и обязанностей. Она включает в себя описание передаваемых прав и обязанностей и указание стороны, которая будет их принимать.
Значительная разница между основным договором и дополнительным соглашением заключается в том, что основной договор регулирует важнейшие аспекты аренды земельного участка, а дополнительное соглашение вносит изменения и уточнения в этот договор, устанавливая условия переуступки прав и обязанностей.
| № п/п | Описание |
|---|---|
| 1 | Полное наименование сторон |
| 2 | Основной арендный договор, по которому происходит передача прав и обязанностей |
| 3 | Описание передаваемых прав и обязанностей и указание стороны, которая будет их принимать |
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Причины отказа в переуступке
В отдельных случаях уступка права по договору аренды запрещена. Отказ возможен последующим причинам:
| Договор не предусматривает возможность цессии | либо арендодатель сразу прописал в договоре запрет на перемену арендатора |
| Земельный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности | а арендатор предполагает построить индивидуальный дом. Потребуется изменить категорию земли, а вслед за этим передавать право аренды |
| При размещении на участке самовольных построек | на строительство которых не выдавалось разрешение |
| В случае нахождения земельного надела в аресте | или при наличии других ограничений на его использование (является предметом судебного процесса и т.д.) |
| Долг арендатора также является причиной отказа переуступки | другие нарушения |
Последствия неправильной переуступки права аренды участков
Переуступка права аренды участка — это процесс передачи прав на землю одного участка от одного арендатора к другому. Однако неправильная или незаконная переуступка может иметь серьезные последствия для всех заинтересованных сторон.
Во-первых, неправильная переуступка может привести к появлению средств у государственных органов и нарушению законодательства. Это нарушение может повлечь за собой санкции и другие правовые последствия для арендаторов и новых арендаторов.
Во-вторых, неправильные переуступки могут привести к конфликтам между сторонами. Например, если новый арендатор не выполняет свои обязательства или не удовлетворяет требования, изложенные в первоначальном договоре аренды, то первоначальный арендатор или владелец участка может потерять доход и иметь проблемы с использованием участка.
В-третьих, имущество может быть утрачено из-за ненадлежащей переуступки. Если новый арендатор не является надежным партнером, он может не выполнить свои обязательства по уплате арендной платы или обеспечению сохранности участка. В результате первый арендатор может остаться без дохода от аренды и понести убытки.
Чтобы избежать негативных последствий неправильного распределения права аренды участка, необходимо тщательно изучить законодательство и соблюдать все требования, предусмотренные договором аренды. Кроме того, при выделении права аренды следует получить профессиональную консультацию и поддержку юриста или эксперта по недвижимости.
Как оформить договор: пошаговая инструкция
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ).
Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:
- договор составляется письменно;
- в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
- договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.
Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ.
Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.
Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.
В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.
Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.
Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.
Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.
Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.
Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.