Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Надо ли делать межевание если участок стоит на кадастровом учете». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровый номер — это одна из основных характеристик объекта недвижимости, по которой можно узнать о нем все сведения, в том числе ФИО правообладателя. Идентификатор присваивают учетной единице в момент регистрации в Росреестре. Информация, которая закреплена за кадастровым номером, должна быть актуальной и соответствовать фактическим данным.
Меняется ли кадастровый номер при смене собственника
Если права собственности на недвижимость или земельный участок были переданы другому владельцу, этот факт необходимо зафиксировать в ЕГРН. При этом корректировке подлежат только сведения в базе Росреестра, сам же кадастровый номер остается неизменным.
Индивидуальный регистрационный номер возможно изменить в таких случаях:
- Изменение размера объекта недвижимости;
- Смена адреса;
- Фактическое уничтожение имущества.
Если есть кадастровый паспорт, нужно ли межевание?
С 2018 года межевание является обязательной процедурой. Наличие кадастрового паспорта не освобождает собственника от определения границ участка. Кадастровый паспорт утратил свою юридическую силу. Его заменила выписка из ЕГРН. Справка подтверждает наличие госрегистрации и полномочия правообладателя. Чтобы ее получить, нужно провести межевание.
Проводить межевание необходимо, если вы:
- Хотите оформить право собственности на объект;
- Планируете продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство участок;
- Нуждаетесь в выделение доли из общей долевой собственности;
- Хотите получить разрешение на строительство;
- Планируете объединение нескольких частей надела или разделение единой территории на отдельные участки;
- Решаете пограничные споры в суде.
Можно ли получить кадастровый паспорт без межевания
До 2018 года межевание и кадастр могли проводиться отдельно друг от друга. В 2022 году процедура определения границ участка является обязательной. Соответственно, чтобы оформить право собственности на землю и поставить ее на кадастровый учет необходимо провести межевание. Исключениями являются наделы, подпадающие под действие закона о дачной амнистии. В этом случае собственник могут не межевать землю и зарегистрировать имущество по упрощенной схеме.
Получается, если вы хотите исключить вероятность возникновения пограничных споров, оформить право собственности на землю и ОКС, полноценно распоряжаться имуществом, без межевания не обойтись.
Получить выписку из ЕГРН возможно, если участок уже стоит на кадастровом учете. Для внесения изменений в базу Единого реестра понадобится межевой план.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Нужно ли делать межевание, если есть кадастровый паспорт
В течение всего времени до 2018 года разделение земельных территорий на доли и их межевание было не обязательным, производилось только в рекомендательном порядке. Собственников никто не обязывал производить кадастровые работы на своем участке, однако они имели право сделать это по личному желанию. Не секрет, что работы по межеванию требуют немалых затрат, и как следствие, большая часть владельцев земель решили не производить межевание. Однако в настоящее время определять точные границы земельной территории является обязательным условием. И в связи с этим, земли, прошедшие регистрацию в предыдущие годы, находятся сейчас на кадастровом учете, а также имеют присвоенные им кадастровые реквизиты. А их собственники имеют все обязательную документацию, подтверждающую их право на владение землей. И с одной стороны кажется, что, учитывая все эти детали, процесс межевания становится не обязательным. Однако не все так просто. Перед тем, как разобраться в том, нужно ли производить межевание земель, уже учтенных кадастром, стоит изучить мнение Закона на этот счет.
Существует два основных закона, затрагивающих проблемы процедуры межевания:
Федеральный закон 93 «О дачной амнистии». Это как раз тот законодательный документ, благодаря которому владельцы смогли зарегистрировать свои земли по упрощенной системе, не предполагающей установления границ. Как итог применения этого закона, возникли случаи, когда при наличии кадастровых реквизитов земля не подвергалась процедуре межевания.
Федеральный закон 122 «О регистрации прав на недвижимость» говорит о невозможности проведения сделок с земельными территориями, у которых нет четко определенных законом границ. В статьях 19 и 20 закона 122 подчеркивается, что межевание территорий является строго необходимым. Но также в этом законодательном документе упоминаются и исключения, которые предполагают необязательное установление границ для некоторых видов земель.
С этим тоже возникает путаница. Если верить закону 122, то исключениями, для которых не нужно производить межевание, являются:
- Участки, с ранее произведенной процедурой регистрации. Если собственник имеет все правоустанавливающие бумаги на землю.
- Земли сельхозназначения, садовые и огородные земли.
- Участки, предназначенные под индивидуальную жилую застройку.
- Территории, оформленные в долевую собственность, но требуется, чтобы регистрировалась только одна доля.
- Земля, предоставленная ранее в бессрочное пользование государством, если ее требуется ее заново переоформить.
Межевание при наличии кадастрового паспорта
Следует разглядеть ещё один вариант ситуации, который тоже случается часто, чаще всего данная ситуация встречается в садовых дачных товариществах, например, вы являетесь владельцем участка, который ранее был зарегистрирован. На этот участок имеется правоустанавливающие документы, а также кадастровый паспорт. Участок установлен на кадастре, есть номер в кадастре и определённая стоимость. Все параметры земли есть на публичной карте, но границы участка не определены.
Данная формулировка — это доказательство того, что межевания данного участка не было. Но, с 2018 г. с таковой землёй оформить сделку нет возможности, и даже если имеется кадастровый паспорт, то ситуация не будет исключением.
Без проведения межевания у вас есть возможность воспользоваться землёй, будете её владельцем, но при всем этом распоряжаться этой собственностью вы не сможете. Конечно, размежевать участок можно и в дальнейшем, но лучше всего провести эту процедуру как можно раньше. Если вы не понимаете, как поступить правильно, то стоит направить внимание на закон и сделать межевание, так вы избежите большинства ошибок.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Понятие и задачи межевания участка
Под межеванием земельного участка подразумевается обозначение границ. Результатом межевания должен быть официальный документ, оформленный инженером, где указаны точные размеры надела. Это делается для того, чтобы защитить свои владения от посягательств или восстановить границы, если они были нарушены соседями.
Кроме того, сделать межевание границ земельного участка нужно хотя бы для получения межевой карты, где указаны площадь, схема территории и координаты конечных точек.
Процедура способствует достижению таких целей как:
- Выделение и обозначение границ земельного участка.
- Формирование сведений в базе кадастрового учета.
- Проведение сделок по земельному участку (купля-продажа, акт дарения, приватизация и т. д.).
Пошаговая инструкция по межеванию участка
Чтобы сделать межевание участка, необходимо следовать алгоритму.
- Подготовка всех документов на ЗУ.
Сюда относятся:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок. Кроме того, это могут быть постановление администрации о предоставлении земельного участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения.
- Паспорт правообладателя земельного участка (и его копия).
- Доверенность на представителя (если от имени собственника будет действовать представитель).
- Заключение официального договора с землеустроительной организацией (межевой).
Поиск межевой организации — дело несложное. Можно воспользоваться поисковиками в интернете или искать рекламные объявления в кадастровой палате.
Важно заранее договорить об оплате услуг межевой организации, до заключения договора. Вы имеете право внести 100% предоплату или только аванс.
Где сделать межевание участка, как выбирать исполнителя и на какую стоимость рассчитывать, остановимся чуть позже.
- Непосредственно процедура межевания.
Услуги межевания выполняет привлеченная специализированная организация. Комплекс работ состоит из:
- Сбора и изучения предоставленных собственником документов на ЗУ, с учетом данных по геодезии и адресов соседних (смежных с вашим) наделов;
- Подготовки проекта межевания (технического проекта); важно, чтобы он соответствовал заданию на межевание;
- Официального уведомления соседей по участку (это те лица, чьи права могут быть затронуты при межевании);
- Выезда специалистов на место и установления границ участка. Границы устанавливаются со слов собственника и по согласованию с соседями (с составлением акта согласования границ);
- Геодезической съемки с выявлением координат межевых знаков;
- Точного установления площади ЗУ;
- Подготовки плана надела и всех его границ;
- Формирования межевого дела.
- Получение межевого дела на руки.
Когда все работы по межеванию участка будут проведены, собственник получает на руки два экземпляра межевого дела. Один необходимо подать в кадастровую палату для присвоения ЗУ кадастрового номера. Второй — остается у владельца.
- Подача документов в орган кадастрового учета — территориальное отделение Росреестра для получения кадастрового паспорта.
После того как собственник подаст один из экземпляров межевого дела в орган кадастрового учета, ему будет выдан паспорт на ЗУ, означающий, что участок находится на кадастровом учете.
Кадастровый паспорт делают в течение 1-2 месяцев.
- Подача документов на государственную регистрацию права собственности. Уплата госпошлины.
Орган регистрации земельного участка — управление Росреестра. Оно должно располагаться в том же регионе, где находится ЗУ.
Есть несколько способов доставить документы: обратиться в многофункциональный центр, сдать лично, отправить почтой России или в электронном виде.
Владельцу нужно будет оплатить госпошлину в размере 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Плата взимается за государственную регистрацию права собственности физлица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
- Получения документов после процедуры государственной регистрации.
Стандартом установлен срок регистрации прав собственности в 10 рабочих дней. Началом отсчета считается первый день подачи заявления и всех нужных документов.
Уведомление собственников соседней земли
До того как начать межевание, требуется известить всех соседей, имеющих пограничные с вашим участки, о времени проведения работ. Дело в том, что понадобится их присутствие – после установления границ потребуется их подтверждение, что они согласны с тем, как те были проведены. Следует проинформировать их, что они должны явиться с паспортом для подтверждения своей личности.
Если участок располагается на территории садового либо дачного товарищества, нужно будет получить согласие у председателя правления товарищества.
Следует прописать в договоре, на какую из сторон возлагаются обязанности по информированию соседей о мероприятии. Иногда их может взять на себя заказчик, но, как правило, этим занимается исполнитель. Возможно извещение как по телефону, так и в письменной форме.
Но не всегда соседи соглашаются с тем, как проведены границы. В знак своего несогласия они могут отказаться подписывать акт межевания. Если это произошло, необходимо будет заняться поисками компромисса. Обычно есть возможность пойти на частичные уступки, чтобы не доводить ситуацию до конфликта.
Если же вы уверены, что спорная земля точно принадлежит вам, имеете все подтверждающие документы и не намерены уступать просто так ни пяди, но сосед всё упрямится, следует обращаться в суд с этим вопросом. Судебный процесс может оказаться довольно долгим, в его ходе придётся поднять все документы, чтобы доказать, что земля принадлежит именно вам. Потому стоит всё же заранее хорошенько подумать о том, стоит ли оно того.
Впрочем, обращение потребуется, лишь если возникнут какие-либо проблемы, помимо отказа соседа от подписания акта межевания. Например, если он мешает вам использовать собственную землю. Сам по себе его отказ от подписания причиной отказа в постановке участка на учет, скорее всего, не станет: необходимо будет оформить отказ письменно, чтобы он вошёл в межевое дело. Затем уже сам недовольный сосед при желании сможет подать иск в суд.
Теперь подробнее о сроках каждого этапа:
- 1 этап. Обращаясь в кадастровую компанию, уточните, сколько времени понадобится кадастровому инженеру для выполнения работ по межеванию. Некоторые организации готовы выполнить за неделю, а некоторые за месяц. Только после того, как вы убедитесь, что сроки работ вас устраивают, заключайте договор.
- 2 этап. Стандартный срок работ по геодезическим измерениям на участке – 3- 5 дней, хотя по факту на работы по измерениям уходит всего пару часов. Здесь учитываются такие преграды, как погодные условия (снегопад, дождь), удаленность земельного участка от кадастровой компании, ваша возможность присутствовать при измерениях и т.д. Поэтому сроки озвучиваются с запасом.
- 3 этап. Подготовка межевого плана – 5- 10 дней. Опять же, сам процесс оформления межевого дела не такой уж и затяжной и отнимает не более рабочего дня. Но подготовка межевого плана зависит от наличия всех необходимых данных. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные сведения. Также надо учитывать текущую загруженность кадастрового инженера. Следует помнить о том, что при межевании надо оповещать соседей и если вам их найти проблематично, то срок увеличивается и порой превышает 2-3 месяца.
- 4 этап. Регистрация в Росреестре занимает 7-10 дней. Но бывают случаи приостановки – это когда регистраторы находят причины, препятствующие регистрации и отправляют на переделку. О таких случаях мы писали в статье: «Приостановка регистрации права собственности на недвижимое имущество». Здесь сроки могут затянуться на несколько месяцев, а в сложных случаях даже до года.
Очень важно выбрать кадастровую компанию, оказывающую качественные услуги и применяющую современное геодезическое оборудование. Из-за неверных измерений появляются кадастровые ошибки, которые впоследствии собственнику придется исправлять за свой счет. Для выбора кадастровой фирмы предлагаем воспользоваться каталогом организаций-исполнителей кадастровых и геодезических работ на нашем сайте.
Для того чтобы понять, какая компания вам подойдет больше из тех, что предлагают свои услуги в определенном регионе и выяснить какова стоимость услуг — предлагаем обратиться за помощью к бесплатному онлайн расчету кадастровых работ.
Сроки для подготовки проекта межевания территории
В отличие от составления межевого плана, подготовка проекта межевания территории требует значительных временных затрат. Если межевой план готовится для одной единицы – земельного участка, то проект межевания охватывает целый квартал с несколькими участками, линейными объектами и т.д. При подготовке проекта требуется не только время на выполнение геодезических измерений, но и обращение в органы местной администрации, подготовка дополнительного пакета документов.
Как правило, срок подготовки проекта межевания занимает от 3х до 6 месяцев. Более подробно о подготовке проектов планировки и межевания территории читайте в статьях: «Для чего нужен проект межевания территории» и «Проект планировки и проект межевания территории в чем отличие».
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Межевание земельного участка проводит кадастровый инженер, деятельность которого регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» N 221-ФЗ, принятым 24 июня 2017 года. Кадастровый инженер обязан иметь действующий квалификационный аттестат, являться членом саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров и иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности.
Выбрать кадастрового инженера поможет электронный сервис официального сайта Росреестра. В разделе Главная → Деятельность → Обеспечение кадастровой деятельности → Реестр кадастровых инженеров. Указав в реестре фамилию кадастрового инженера, можно проверить является ли его квалификационный аттестат действительным, членом какой СРО он является, а также результаты профессиональной деятельности, в том числе количество отрицательных решений (отказов), принятых органом регистрации прав при проверке подготовленных им документов (показатель лучше любых отзывов в интернете).
Лайфхак: прежде чем подписывать договор на оказание услуг, почитайте отзывы об инженере или организации, которой доверяете работу. Если в интернете отзывов нет и вы обратились не по рекомендации, то я бы сделал выбор в пользу кадастрового инженера с положительными отзывами (например, на картах Google) с рейтингом не ниже 4.5 из 5-ти. В договоре оказания услуг должны быть перечислены права и обязанностями обеих сторон, а также порядок его расторжения.
Нужно ли делать межевание, если участок стоит на кадастровом учете?
Если земли оформлены в кадастровых записях, данная правовая позиция не отменяет межевания, потому что земли, скорее всего, были поставлены на учёт ещё в момент выдела участка правообладателю. За это время могли произойти изменения в конфигурации участка или несанкционированный передел границ предшествующими владельцами.
Параметры участка должны отражать только актуальные сведения. Иначе неправильно внесённая информация станет причиной кадастровой ошибки. Впоследствии, при оформлении земель в собственность, из-за расхождения в сведениях, могут возникнуть затруднения и отказ от регистрационной процедуры, инициированный Росреестром.
Как провести межевание земельного участка бесплатно
Для обычных граждан бесплатное межевание земельного участка возможно только при комплексных кадастровых работах по инициативе государства. Информация о предстоящем и действующем комплексном межевании земель публикуется на сайте муниципалитета.
В этом случае собственник может обратиться к указанной на сайте кадастровой организации (как правило муниципальной) с заявлением о проведении межевания своего участка бесплатно. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, кадастровый номер, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, и тд).
Причины для обращения за бесплатным межеванием могут быть следующие:
- Сведения о земле не значатся в ЕГРН, но право собственности уже было оформлено до 1998 года;
- Имеет место документально подтвержденная кадастровая ошибка;
- Данные об участке имеются в РосРеестре, но объект не поставлен на кадастровый учет.
Нововведения в законодательстве
Закон о земельном кадастре 28-ФЗ действовал с 2000 года. Но за все время его действия лишь чуть больше трети земель России оказались занесенными в базы кадастра. На сегодняшний день этот закон утратил силу и вместо него приняли от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Услуги специалистов по межеванию всегда требовали определенных финансовых затрат. Но поправки в ЗК РФ с 01.06.2015 года обязали муниципальные власти выделять средства из бюджета на эти цели. Таким образом, начиная с 1 июня 2015 года и заканчивая 1 марта 2026 года, уточнение территории участка могло бы стать для граждан абсолютно бесплатным. Эта норма нашла отражение в Федеральном законе «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» от 23.06.2014 №171-ФЗ.