Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие платежи по ипотеке существуют». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При оформлении ипотеки многие забывают, что этот вид кредита оформляется на долгие годы. Важно уметь рассчитать свой бюджет на длительный срок и предусмотреть различные вероятности, в том числе — негативные. Специалисты советуют подбирать платеж так, чтобы он не превышал 40% от общего дохода семьи заемщика. График платежей всегда составляется в момент заключения договора, однако полезно будет иметь возможность предварительно рассчитать платеж, чтобы понимать все тонкости будущих выплат.
Какие различия между схемами погашения
Учет такой позиции в кредитном договоре — определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:
1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.
- платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты;
- распределение частей тела кредита неравное;
- в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
- график погашения — равные суммы взносов на каждую дату платежа.
Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.
2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.
- платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.
- тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
- на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.
Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.
Как гасится дифференцированный платеж
Несмотря на то, что график платежей в общепринятом смысле отсутствует, при заключении договора вам будет выдан платежный график. Сумма ежемесячного платежа будет зависеть от политики банка. В некоторых банках проценты на остаток долга начисляются ежемесячно, в некоторых — ежедневно. Для того, чтобы точно не ошибиться, актуальную сумму можно уточнить непосредственно у специалистов банка или заказать услугу информирования, которая позволит вам всегда быть в курсе точной суммы.
Дифференцированный платеж лучше подходит для тех, кто планирует расплатиться за ипотеку в ближайшее время и имеет довольно внушительный доход. Внося крупные суммы в первые месяцы, заемщик значительно экономит на процентах, так как с уменьшением суммы основного долга уменьшаются и они.
Выгода заемщика в данном случае напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа. Чем она больше, тем быстрее вы закроете ипотеку и тем меньше будет общий размер переплаты. Однако далеко не во всех банках можно самостоятельно выбрать размер оплаты. Чаще всего, для этого пользуются услугой частично досрочного погашения.
Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:
- Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
- Проценты начисляются на текущий платеж;
- Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
- В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
- График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.
Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:
- Размер выплат с течением времени уменьшается;
- Проценты начисляются на остаток;
- Общая сумма кредита делится равными долями;
- В начале срока выплаты более значительны;
- С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.
Какой вид платежа выбрать?
Сегодня большинство банков отказались от дифференцированных платежей. Это связано с тем, что в этом случае общий заработок на процентах оказывается меньше.
В то же время при том, что дифференцированная схема позволяет сэкономить в долгосрочной перспективе, в первые годы ипотеки некоторым людям она может показаться невыгодной, потому что ежемесячные выплаты оказываются гораздо выше, чем при аннуитете. При условии, что у вас стабильный доход и вы можете позволить себе такие платежи, возможно более целесообразно взять аннуитетный кредит и приобрести квартиру большей площади.
Bиды плaтeжeй пo кpeдитy
Чeлoвeк, oфopмивший кpeдитный дoгoвop, oбязaн вepнyть бaнкy нe тoлькo пoлyчeннyю cyммy зaймa (кpeдитa) в cpoк и в пopядкe, кoтopыe пpeдycмoтpeны дoгoвopoм, нo и выплaтить пpoцeнты зa пoльзoвaниe дeньгaми. Пpи этoм пoгaшaть кpeдит и выплaчивaть пpoцeнты зaeмщик дoлжeн oпpeдeлeнными cyммaми в cooтвeтcтвии c гpaфикoм плaтeжeй.
Ecть двa вapиaнтa тaкиx плaтeжeй – aннyитeтныe и диффepeнциpoвaнныe. Paньшe в Poccии иcпoльзoвaли тoлькo диффepeнциpoвaнныe плaтeжи, a нa 3aпaдe, нaпpoтив, бoльшинcтвo кpeдитoв вoзвpaщaлиcь aннyитeтными плaтeжaми. Oднaкo чepeз кaкoe-тo вpeмя мoдa нa aннyитeтныe плaтeжи дoбpaлacь и дo нaшeй cтpaны, в peзyльтaтe тeпepь пpaктичecки нe вcтpeтишь кpeдитoв, кoтopыe мoжнo пoгaшaть диффepeнциpoвaнными плaтeжaми. Пpи этoм oбa видa cлyжaт oднoмy и тoмy жe дeлy – пoмoгaют гpaждaнaм выплaчивaть дoлги пo кpeдитным дoгoвopaм.
Аннуитетные платежи по ипотеке в банке
Самым распространенным вариантом ежемесячных выплат являются аннуитетные платежи. Способ заключается в регулярном возврате заемщиком фиксированной суммы, рассчитанной с учетом процентов, срока кредитования и стоимости недвижимости.
Преимущества этого вида платежей по ипотеке заключаются в простоте и удобстве. Заемщик видит в графике сумму и знает, что на время действия ипотечного договора размер выплат останется неизменным. Это позволяет с легкостью планировать семейный бюджет и не переживать, правильно ли начислили платеж в банке.
Но помимо преимуществ этот тип платежей по ипотеке имеет и недостатки. Так, большую часть ежемесячных взносов составляют проценты. Как результат, заемщик вносит регулярно определенную сумму, но долг уменьшается медленно. В связи с чем уровень переплаты может быть достаточно большим.
Какой тип платежа лучше
Принимая решение о том, какой тип расчёта предпочтительнее, клиенты учитывают персональные особенности кредитования. Если используют аннуитетный метод, размер переплаты повысится. Такой вариант невыгоден при долгосрочном потребительском или другом кредите, поскольку стоимость услуги увеличится в разы. Исключение составляет ипотека. При ней аннуитетный метод более предпочтителен из-за того, что снижает нагрузку в первые месяцы, и позволяет распределить финансовое бремя на весь срок расчета по обязательствам.
Если в планах закрыть кредит досрочно, выбор способа зависит от срока внесения денежных средств. После частичного расчета весь график оплаты пересмотрят. В результате размер ежемесячного взноса снизится. Если деньги появятся ближе к середине или к концу срока, клиенты используют дифференцированный метод.
Сравним полученные данные
Путем несложных математических вычислений мы получили график будущих платежей по обоим типам погашения кредитной задолженности. То же мы получаем в итоге: какой кредит выгоднее?
А итог весьма прост, как бы ни казались одинаковыми предложения банка по типу оплаты своих кредитных обязательств, а дифференцированные платежи будут значительно выгоднее аннуитетных, особенно в долгосрочной перспективе и особенно заметны на крупных займах.
Так, взяв за основу кредит в размере 2 тысяч, и оформив его на 12 месяцев по 20% годовых, мы переплатим банку:
- по аннуитетным платежам — 223,42 рубля;
- по дифференцированным — 216,67 рублей.
Разница, конечно, не принципиальная, но весьма очевидная. Выгода от оформления дифференцированных платежей составит 6,75. Следовательно, если выплачивать свою задолженность большими платежами чем это прописано в соглашении, то сумма переплаты процентов будет еще меньше.
Плюсы и минусы каждого из видов платежей
Как мы уже определились, каждый из видов погашения задолженности имеет свои достоинства и недостатки. Например, аннуитетные платежи будут более выгодные людям, которые не хотят путаться с постоянными изменениями платежных сумм и не могут позволить себе слишком большую сумму первоначальных платежей. Но при всем этом есть явный минус — значительная переплата по кредиту за простоту и удобство.
А вот дифференцированные платежи, соответственно получат другие преимущества:
- выплаты стабильно снижаются, высвобождая семейный бюджет для других покупок;
- внося суммы превышающие установленные банком, вы быстрее погасите задолженность и сэкономите на процентах;
- общая переплата процентов будет также значительно меньшей.
Но при всех этих явных плюсах можно определить и минусы:
- сумма первых платежей будет больше чем при аннуитетных, особенно это будет заметно на крупных займах (для некоторых заемщиков она может стать неподъемной);
- оформить кредит с таким типом выплат весьма сложно, банки не хотят терять свою выгоду.
Следовательно, какой выбрать тип отплаты по кредиту, аннуитетный или дифференцированный решать только вам. Все зависит от ваших возможностей и сроков, на которые планируется оформлять займ.
Преимущества и недостатки
Главный плюс аннуитетных платежей в их неизменности и оптимальном размере. С такой системой выплат заемщик легко может планировать свой бюджет на месяцы вперед, и скорее всего у него не возникнет никаких недопониманий с банком.
Однако есть и серьезный минус: поскольку сначала выплачиваются главным образом проценты, переплата получается значительной – особенно если срок кредитования длительный.
При дифференцированных платежах, благодаря погашению «тела» ипотечного кредита с самого начала, переплата гораздо меньше. Кроме того, психологически «таяние» платежей воспринимается заемщиками весьма позитивно.
Что касается минусов таких выплат: во-первых, банк скорее всего одобрит меньшую сумму ипотечного кредита, чем при аннуитете (так как при ее расчете учитывается возможность заемщика осилить первые, самые большие платежи, а по закону они никак не могут превышать 50% дохода); а во-вторых, заемщику необходимо будет каждый месяц уточнять размер суммы, которую он должен внести в следующий раз.
Существует и еще один важный момент, о котором часто забывают: ввиду того что налоговый вычет начисляется не только от стоимости квартиры, но и процентов, выплачиваемых банку, в первую половину срока ипотечного кредита, погашаемого аннуитетным способом (когда и выплачиваются в основном эти самые проценты), заемщик может получить максимальную сумму налогового вычета. Напомним, что на сегодня максимальная сумма процентов по ипотечному кредиту, подлежащая возмещению, составляет 3 млн рублей, то есть вернуть можно до 390 тыс. рублей.
- Инфляционный риск: среднегодовой рост этого явления составляет 6%, а поскольку ипотеку оформляют на длительный срок, ценность денежных средств может уменьшиться в разы. Следовательно, по прошествии десяти лет заёмщик может столкнуться с неподъёмной кредитной нагрузкой из-за инфляции.
- Финансовые организации, предоставляющие ипотечный кредит, могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения кредита. При аннуитетной схеме эта сумма будет состоять из процентов на кредит, что является невыгодным для плательщика.
- При желании клиента погасить долг досрочно банк может потребовать отчислять деньги по графику или единовременно выплатить всю сумму кредита с процентами.
Итак, наглядно сравнив ипотеки двух разных типов выплат, можно сделать следующий вывод: самый выгодный потребителю способ платежа по ипотечному кредиту – дифференцированный с минимальной ставкой. Подобное решение позволит сократить переплату и сохранить начальные взносы на приемлемом уровне, а организации, предлагающие два варианта выплат – это Россельхозбанк и Газпромбанк.
Необходимо быть осторожным с подводными камнями ипотеки различных видов, внимательно изучая условия кредита.
Большинство заемщиков обеспокоены лишь одобрением заявки и не задаются вопросом, какая схема им выгоднее. И из-за этого они могут серьезно просчитаться.
Способ расчета ежемесячного транша зависит и от срока кредитования, и от суммы. Для лиц, которые собираются нести ипотечную кабалу 15 и более лет, выгоднее подыскать банковский продукт с дифференцированной системой возврата задолженности. В этом случае переплата окажется намного меньше. По желанию клиент может внести сумму для погашения долга, и он останется в выигрыше и в начале, и в конце периода.
Тем, кто оформляет жилищный кредит на небольшой срок, выгодны аннуитеты. Заемщик ежемесячно уплачивает одинаковую сумму, при этом его платежеспособность не меняется (за исключением чрезвычайных ситуаций: потери работы и т.д.). Досрочное погашение экономически обосновано только в первые годы кредитования.
Итак, рекомендации,какие платежи выгоднее: аннуитетные или дифференцированные зависят от срока кредитования, платежеспособности заемщика и нацеленности его на досрочное погашение.
Сейчас дифференцированная схема практически не используется. Ее можно встретить у банков-монополистов: Сбербанка, Газпромбанка и ВТБ 24. Однако о ней они сильно не афишируют.
Выгода досрочного погашения ипотеки
При досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Полностью ликвидировать проценты также не получится, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора. Схема выгоды банков заключается в том, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, банки обязаны сделать перерасчет общей задолженности. Не несет в себе никакой выгоды, гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования, т.к. основным бременем любого кредита выступают проценты.
Таким образом, досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии. Это связано с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые быстрей покрываются, чем основной долг.
Как договориться о выборе
Как уже отмечено выше, существенная доля кредитных продуктов банков предоставляются с аннуитетным графиком платежа. Если программой не предусмотрена возможность выбора графика, договориться с банком очень трудно.
Чтобы заемщику установили индивидуальный график погашения, нужно, чтобы выполнялись несколько условий:
- Очень крупная сумма кредита, которую редко запрашивают и которая позволит банку хорошо заработать;
- Высокий уровень дохода, позволяющий покрыть первые платежи;
- Положительная история взаимоотношений с банком;
- Положительная кредитная история;
- Возможность предоставить дополнительное обеспечение в случае, если банк сможет пойти навстречу (например, поручительство или залог).
При выполнении всех этих условий можно смело писать заявление в банк об установлении индивидуального графика погашения. Чаще всего такие договоренности достигаются между кредитором и юридическими лицами. С физическими лицами сложнее. Программное обеспечение банка настроено на расчет только того графика, который указан в кредитной программе. Все отклонения от типовых условий означают, что проводить операции придется вручную, на что банки соглашаются крайне редко.