Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждёт рынок коммерческой недвижимости в России?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.
Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.
Рынок продолжает падать
Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне. В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.
Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится. Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду. Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.
Сколько можно заработать на стрит-ритейле
Кризис на рынке аренды недвижимости, вызванный вспышкой коронавируса, сильнее всего ударил по торговым центрам. При этом помещения формата стрит-ритейл на первых этажах новых жилых домов или апарт-комплексов по-прежнему востребованы у арендаторов. Это делает инфраструктурный ритейл устойчивым к кризисам, и как следствие — интересным продуктом для инвесторов.
Как и в сегменте жилья, в коммерческой недвижимости можно выделить две стратегии инвестирования:
- краткосрочная (спекулятивная), рассчитанная на два−три года;
- долгосрочная (рентная) — для тех инвесторов, кто готов заниматься этим бизнесом от восьми лет.
Как выбрать подходящее помещение
Все зависит от конкретного запроса и задач инвестора. Однако есть основные факторы, определяющие выбор:
Локация и перспектива застройки. При ее анализе стоит оценить пешеходный и автомобильный трафик, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, плотность жилого массива и его платежеспособность.
Инвестору стоит уделить отдельное внимание планам по развитию района — изучить ближайшие перспективы его застройки. К примеру, если рядом планируется строительство крупного ТПУ или открытие новой станции метро — здесь появятся дополнительные объемы коммерческих площадей. Следовательно, это приведет к росту конкуренции и перенасыщению рынка. Из плюсов: увеличится пешеходный трафик, повысится арендная ставка и продажная стоимость помещения.
Общий объем коммерческих площадей в проекте. Зачастую соседние пустующие помещения становятся прямыми конкурентами и вынуждают всех собственников снижать ставки аренды, если комплекс перенасыщен коммерческими метрами.
Технические параметры. Желательно выбрать помещение, подходящее как можно более широкому спектру арендаторов. Важно обращать внимание на такие параметры, как планировка, высота потолков, наличие витрин для привлечения покупателей и, по возможности, дополнительного входа для них, наличие зоны для разгрузки/погрузки, достаточной электрической мощности. Часто начинающие инвесторы игнорируют такие нюансы, но они важны. Все эти факторы будут сильно влиять как на ставку аренды, так и на время экспозиции помещения (простаивание без арендаторов).
До покупки инвестору следует провести анализ указанных выше ключевых факторов и дополнить картину данными по конкурентному окружению с аналогичными арендными ставками. В совокупности это поможет определить потенциальный размер дохода от сдачи помещения в аренду, так называемого арендного потока.
Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл». «Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина. По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.
Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.
Что пользуется спросом
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Какую квартиру покупать для сдачи в аренду
Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.
В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.
- Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
- Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
- Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.
Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.
Общее состояние квартиры и ремонт:
- Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
- Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
- С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.
Дополнительные расходы
Разовые расходы:
- Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
- Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
- Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
- Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
- Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.
В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.
Постоянные расходы:
- Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
- Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
- Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
- Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
- Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
- Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
- Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.
Средняя стоимость метра в “Променаде” — 14-20 евро. Я хотела сдать свой бокс относительно быстро и на большой строк, поэтому заключила договор на 15 евро/метр.
Аренда рассчитывается так: 26х15=390 евро в месяц.
Далее вычитаем расходы: 390 — 30 евро (сумма налога на недвижимость в месяц) — 20 евро (5%) = 340 евро. По сути, это 1% от суммы, которую я потратила на приобретение, или 12% годовых.
При обсуждении с арендатором, пришли к договоренности, что налог плачу я, а коммунальные платежи платит арендатор.
Сейчас я хочу еще помещение застраховать. Я упустила этот момент сразу, а сделать это нужно. Это уменьшит доход, но это того стоит.
Это может показаться небольшим процентом, но для меня это был хороший вариант: у меня есть помещение, которые я могу продать в любой момент, если мне нужны деньги + я получаю определенную сумму в месяц (вряд ли подойдет, чтобы с этого жить и не работать, но как дополнительный источник накоплений — отличный вариант). Да, как и любой рынок, рынок недвижимости может меняться: сегодня это одни цены, а завтра другие, но это касается любого рынка и инвестиций. Но на данный момент я могу сказать, что это отличный вариант для меня.