Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски аренды имущества у первых лиц организации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами подразумевает некоторые налоговые риски. В большей степени они относятся к арендатору, который извлекает прибыль. С позиции законодательства, данный вид отношений называется нереализуемыми доходами. Чтобы не столкнуться с претензиями налогового инспектора, ему необходимо включить объект в доходную часть.
В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ, доходы в виде безвозмездно возникающих имущественных прав должны относиться к внереализационным. Они определяются на основе рыночных цен на текущий момент. Их необходимо учитывать при оплате налога на прибыль, если речь идет о ИП или юридическом лице.
Физическое лицо без образования ИП не обязано оплачивать НДФЛ, так как договор не предполагает извлечение прибыли. Но не стоит забывать о налоге на имущество, который приходится оплачивать ежегодно. Это обязательные расходы собственника, которые не могут накладываться на иных лиц, даже если они пользуются помещением. Налог на имущество оплачивается, даже если оно не приносит коммерческую выгоду.
Таким образом, безвозмездная аренда позволяет получить помещение во временное пользование бесплатно. При этом придется оплачивать такие текущие расходы, как коммунальные платежи. Важно правильно заключить договор и следовать ему неукоснительно.
Налоги и налоговые риски
Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.
Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.
В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.
Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.
При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.
Если вы не имеете юридического образования, рекомендуем доверить составление документа профессионалам. Это сэкономит ваше время, а также позволит избежать неприятностей, связанных с некорректным оформлением.
Потребуется также оплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от статуса сторон сделки. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 рублей, а вот организациям придется оплатить 22 000 рублей.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как оформляется договор безвозмездной аренды нежилого помещения. Вы можете воспользоваться готовым образцом, но учтите, что каждая ситуация индивидуальна. Целесообразно обратиться за помощью к юристу.
Особенности договора аренды на безвозмездной основе
Данный вид договора может составляться в отношении разных объектов недвижимости. Например, контрагенты могут договориться между собой о безвозмездном предоставлении помещения под офис. Такой договор аренды имеет свои особенности:
- в тесте договора необходимо указать, что помещение предоставляется на безвозмездной основе;
- также в договор включаются правила разрешения конфликтных ситуаций в случае их возникновения;
- описывается предмет сделки, то есть передача какого либо имущества происходит по договору (в нашем случае это помещение);
- срок действия договора (если указание о сроке действия договора в документе отсутствует, то считается, что он равен 1 году);
- основания для расторжения договора аренды помещения;
- в договор также вносятся иные сведения, которые стороны сочтут для себя важными.
Когда и как можно расторгнуть бумагу: порядок расторжения
В случае установления неопределенного срока стороны могут отказаться от договорённостей в любое время. Необходимо предупредить об этом контрагента за один месяц. Как правило, это делается с помощью письменного уведомления. Также гражданское законодательство содержит основания для одностороннего расторжения соглашения одной из сторон в случае нарушения обзательств контрагентом.
Ссудополучатель может отказаться от обязательств по соглашению, если:
- ссудодатель не передаёт вещь;
- ссудодатель передал помещение с недостатками, при которых его невозможно нормально использовать, о чём пользователь изначально не мог догадываться;
- объект по объективным причинам стал непригодным;
- ссудодатель не передал документы на нежилое помещение;
- ссудодатель передал объект, не предупредив о правах на него третьих лиц.
Ссудодатель может отказаться от договорённости, если ссудополучатель:
- использует нежилое помещения против его назначения либо не так, как указано в договоре;
- не содержит вещь в нормальном состоянии;
- ухудшает состояние помещения;
- передал помещение другому лицу без согласия ссудодателя.
Как правило соглашение расторгается в претензионном порядке, если виновная сторона готова выплатить компенсации или возместить ущерб, причиненный расторжением соглашения. Если мирно расторгнуть договорные отношения не удалось, необходимо обращаться с иском о расторжении соглашения в судебные органы.
Какие требуются документы?
Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:
- правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
- паспорта обоих участников сделки;
- если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
- если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.
Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Безвозмездное пользования нежилым помещением — что это такое?
Особенностью такой сделки является возможность арендатору пользоваться нежилым помещением в рамках, установленных договором, бесплатно. Характерной особенностью является именно право безвозмездно использовать полученную площадь, т.е. арендодатель не извлекает от этого выгоды.
Порядок оформления нежилого помещения, связанных с передачей имущества в пользование на время и без установления платы, оговаривается в главе 36 Гражданского кодекса. В частности о договоре информация содержится в статье 689.
Вопрос тогда в том, зачем такое составлять соглашение? Ответ очевиден, в нем можно прописать все моменты, относительно состояния, в котором помещение передается и должно вернуться обратно, а также многие другие условия. Также арендатор может быть уверен, что при проверке компетентными органами нежилое помещение не будет считаться незаконно захваченным, а передано на время по договору.
Важный признак рассматриваемого соглашения – срочность. Если бы договор не был срочным, мы бы имели дело с дарением. Договор ссуды (как и аренда) может быть согласован на конкретный срок или же на неопределенный.
Сделка считается согласованной на неопределённый срок, когда стороны указали об этом в соглашении или когда стороны не закрепили в документе условие о сроке.
Договор ссуды считается возобновлённым на неопределённый срок, если:
- договор ссуды нежилого помещения был изначально ограничен конкретным сроком;
- срок договора истек;
- после того, как истек срок договора, ссудополучатель продолжает пользоваться вещью;
- ссудодатель не высказывает по данному поводу возражений.
Особенности заключения
Как и во всех стандартных договорах указываются стороны, цели использования помещения, предмет сделки, сроки исполнения обязательств, обязанности и права. Прописывается в тексте форма сделки, но авансы, платежи как в договоре аренды не указываются, их не должно быть.
-
Начинается документ с вступительной части, где подробно излагаются обстоятельства безвозмездного договора, его цели и условия. Обязательно присваивается порядковый номер, дата составления и место (адрес объекта).
Наименование обеих сторон прописывается полностью согласно документам, если подписывают договор представители, то фамилии имена и отчества представителей тоже указываются полностью.
-
В предмете договора указывается:
- какое именно нежилое помещение передается в пользование и номер документа, позволяющий подтвердить его;
- адрес нахождения объекта с указанием местоположения;
- присвоенный помещению номер;
- сведения, подтверждающие право собственности или распоряжения имуществом, а так же письменное подтверждение об отсутствии обременения;
- ссудополучатель наделяется правом использовать адрес используемого помещения для указания в различных источниках.
-
В разделе права и обязанности соответственно подробно описываются права каждой из сторон и обязанности:
- Пользователь может при страховании помещения указать себя как выгодоприобретателя.
- При обнаружении недостатков, препятствующих использование помещения, собственник должен устранить его за свой счет, либо обеспечить ссудополучателя другим объектом на оговоренный срок.
-
Необходимо указать балансовую стоимость нежилой недвижимости.
-
Расходы и расчеты производит, как правило, ссудополучатель. В договоре это отражается, все коммунальные платежи производит пользователь. Если ремонтные работы возлагаются на ту или иную сторону, это тоже закрепляется документально, чтоб избежать в дальнейшем разногласий.
-
Обе стороны несут определенную ответственность по исполнению условий. Так в этот пункт вносится:
- срок и акт, по которому недвижимость была предоставлена;
- риски ссудополучателя при повреждении или уничтожении вследствие не целевого использования или передачи третьим лицам;
- хранение документов по эксплуатации помещения, которые были переданы.
-
В сроках действия указывается – дата действия договора, за какой срок предупреждать в случае досрочного расторжения.
-
Если что-то осталось не внесено, то можно добавить пункт «Другие условия» и прописать их здесь.
-
Реквизиты сторон, где указывается данные обеих сторон, и ставятся подписи.
Составление акта приема-передачи
Передача нежилого имущества при заключении договора происходит по акту приема-передачи. Ссудодатель передает помещение, а ссудополучатель принимает его в пользование. При приемке производится осмотр помещения, в акт приемки-передачи вносятся все недочеты, имеющиеся на данный момент.
Форму-бланк приема-передачи можно скачать на сайте, он имеет необходимые графы для заполнения и подписания. Документ является неотъемлемой частью договора, соответственно должен заполняться внимательно, без ошибок и исправлений. Для проведения осмотра рекомендуется взять несколько бланков, на случай помарок.
Обратите внимание! Если в бланках стороны указаны как «Арендатор» и «Арендодатель», то необходимо заменить понятия на те, что прописаны в договоре «Ссудополучатель» и «Ссудодатель».
В первой строчке организация или лицо принимающее помещение в пользование указывает наименование или фамилию имя и отчество, а под ним указывает адрес помещения. Основанием акта будет договор безвозмездного пользования нежилым помещением, заполнить номер соглашения и дату от какого числа он составлен.
По акту приемки должно быть понятно, что за помещение принимается и сдается, указывать адрес обязательно и площадь объекта. В графах «техническое состояние» включить описание принимаемого помещения со всеми недочетами. Находящиеся инженерные системы просто подчеркиваются, и описывается общее состояние здания.
Принимающая и передающая сторона ставят подписи и дату составления акта.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Если физическое лицо сдает в безвозмездную аренду собственность, то для него налогообложения не будет, поскольку человек доход не получает. Если ссудополучателем выступает юридическое лицо, то возможны налоговый контроль и начисление усредненной рыночной стоимости аренды на такие же помещения в регионе как внереализационный доход. В итоге у учредителя на эту прибыль будет начисляться Налог.
Чем может обернуться безвозмездное пользование имуществом?
В письмах наших читателей нередко описывается следующая ситуация.
Организация бесплатно пользуется помещением или иным имуществом, принадлежащим другой компании, либо вообще не заключая при этом никакого договора (например, аренды и пр.
), либо по договору безвозмездного пользования (срочному или бессрочному). Хотелось бы предупредить о возможных негативных налоговых последствиях такого пользования.
Что вам за это будет
Дело в том, что бесплатное использование имущества влечет за собой получение внереализационного дохода от безвозмездно полученного права на пользование имуществом . Этот доход рассчитывается оценочным путем по ст. 40 НК РФ. И если вы не учтете его при расчете налоговой базы по налогу на прибыль или налогу при УСНО , то налоговики, обнаружив такое положение вещей, сделают следующее:
— доначислят налог на прибыль (налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО) с суммы такого дохода, рассчитанной исходя из цен, по которым аналогичное имущество сдается в аренду ; — начислят соответствующие пени ;
— оштрафуют за неуплату налога на прибыль («упрощенного» налога) в размере 20% от суммы неуплаченного налога .
Внимание! У того, кто предоставляет свое имущество в безвозмездное пользование, тоже могут быть проблемы. Во-первых, он не вправе начислять амортизацию по такому имуществу , во-вторых, ему могут доначислить НДС с рыночной стоимости аренды аналогичного имущества .
- Это нам подтвердили и в ФНС России.
- ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
- МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ — Государственный советник РФ 1 класса
- «При проведении выездных проверок налоговые органы обращают особое внимание на правовые основания использования налогоплательщиком в своей деятельности имущества, имущественных прав, работ и услуг других лиц.
Если организация получила от другой организации право безвозмездно пользоваться ее имуществом (к примеру, офисом), то в этом случае она обязана включить в налоговую базу сумму внереализационных доходов, определяемую исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества без учета НДС. Такой позиции придерживается и Президиум ВАС РФ «.
Все перечисленные последствия будут и тогда, когда право безвозмездно пользоваться имуществом вы получили от своего учредителя, чья доля в вашем уставном капитале составляет более 50% . Ведь для целей налогообложения не учитываются доходы в виде полученного безвозмездно от учредителя имущества, а не имущественного права .
Единственные, кто не должны учитывать в составе доходов для целей налогообложения прибыли безвозмездно полученное имущественное право, — это некоммерческие организации, бесплатно пользующиеся государственным и муниципальным имуществом для ведения уставной деятельности .